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证券法细则为王，经常以细则否定原则，有时甚至难以自圆其说。如果将证券法比作一条河流，这就是一条不断泛滥、左右改道、堤坝越建越高的河。如果将证券法比作一件衣服，这就是件打满补丁的衣服。缺乏系统性也是证券法的一大特点，所以证券法的内容分类就比较困难。朱伟一著的《证券法（精）》章节的框架参考了我国的《证券法》、中国证券监督管理委员会编写的《现行证券期货法规汇编》以及美国的证券法教材，同时也参考了中国证监会的内部机构设置（证监会的内部机构设置也反映出证监会的工作重点）。全书二十一章可以分为六大部分：证券的界定；发行和并购；资产管理；证券的交易；中介机构；监管和索赔。

前言

第一部分 证券的界定

第一章 概论

第二章 什么是证券?

第二部分 发行和并购

第三章 证券的公开发行

第四章 证券的非公开发行

第五章 资产证券化

第六章 并购重组

第三部分 资产管理

第七章 证券投资基金

第八章 资产管理

第四部分 证券的交易

第九章 证券交易

第十章 做市商交易

第十一章 期货交易

第十二章 证券交易所和证券交易场所

第十三章 内幕交易

第十四章 操纵证券交易、期货交易

第五部分 中介机构

第十五章 证券公司

第十六章 信托公司：类证券公司金融机构

第十七章 适当性规则

第十八章 证券服务机构

第六部分 监管与索赔

第十九章 证券监管机构

第二十章 公司治理

第二十一章 民事索赔

后记

朱伟一 中国政法大学教授、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员、北京仲裁委员会仲裁员。毕业于南京大学和美国哥伦比亚大学法学院，分别获英国语言文学学士和法律博士学位。曾在外交部条约法律司、中国证券监督管理委员会法律部和联合国工业发展组织工作。著有《美国经典案例解析》《美国证券法判例解析》《美国公司法判例解析》《走过法律》《听风听雨》《法学院》等。

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书籍介绍

证券法细则为王，经常以细则否定原则，有时甚至难以自圆其说。如果将证券法比作一条河流，这就是一条不断泛滥、左右改道、堤坝越建越高的河。如果将证券法比作一件衣服，这就是件打满补丁的衣服。缺乏系统性也是证券法的一大特点，所以证券法的内容分类就比较困难。朱伟一著的《证券法（精）》章节的框架参考了我国的《证券法》、中国证券监督管理委员会编写的《现行证券期货法规汇编》以及美国的证券法教材，同时也参考了中国证监会的内部机构设置（证监会的内部机构设置也反映出证监会的工作重点）。全书二十一章可以分为六大部分：证券的界定；发行和并购；资产管理；证券的交易；中介机构；监管和索赔。

• 作者：momo 发布时间：2021-07-27 12:26:02

  很多问题很有启发，但是不是一本合格的证券法教材，而且很多章节内部之间缺乏连贯性。

• 作者：王之宇 发布时间：2021-08-13 17:42:05

  超赞！看过最好的证券法学教材，证券法学的辞海！

• 作者：慎独action 发布时间：2023-03-21 07:45:37

  比朱更重理论，但18年写的，而19已经启动注册制改革了，不过仍可使人收货颇丰。语言直率，不避讳。

• 作者：Sheng 发布时间：2020-11-26 09:15:20

  体系完整，可惜证券法又大改了

• 作者：Moonfield 发布时间：2020-11-06 18:33:44

  不知是翻译拉胯还是原文冗赘，到第四章及之后开始分析论述的时候，关于考古材料中身份标识的确定啰里啰嗦却不知所云，最终叙述各家学者观点的三四页纸的论述，只归结成一句话：尽管我们知道物质材料中的身份标识不一定能表现身份认同，但条件所限，我们目前也只能用物质材料作为身份符号来进行研究。但为了规避这个不足，我的文章不打算定性，而打算讨论为什么他们会这样做。

• 作者：momo 发布时间：2019-05-25 23:46:37

  流下了不学无术的眼泪。

  体系很完整，囊括了国内和美国证券法的内容。准备拿来当备考框架了。但可能篇幅所限吧，真的有点像词典，解释论述不很多，思路也不那么连贯。如果基础不够就很痛苦，比如我。。

  2020.4.6

  当我又多看了一些论文之后，终于能看懂它在说啥了！

  有些笔误，以及分节分段太难受了可以再工整一些，最好有机会再修订一下子。

  有些观点不能认同。

• 年轻人首套房操作指南

  作者：花古 发布时间：2020-03-13 04:06:45

  房产是一种普通的刚需性商品，它的价格变动、定价机制和成交量变化，本就有规律可循。

  即便中国的房地产市场与政策的调控息息相关，也依然在遵循且会继续遵循基本的市场规律。

  具有金融属性的房地产，本就不是一个短期的买卖，而应是一个长达5-7年的投资。这样的长线投资，应当审慎决策，而非无脑购买。

  1. 手上可用资产，是否够付首付；

  2. 后期偿还贷款，是否会产生压力。人生规划是否足够清晰。

  早些年，房价一两千一平时，我们也没什么理财意识，买房都是全款，但现在，随着房价的急剧攀升、居民理财意识的萌芽，越来越多人开始选择贷款买房这一方式。

  首先，首套房贷对我们非常重要，不应该轻易用掉。

  首先是贷款利率，目前5年及以上贷款，银行的基准利率是4.9%，公积金贷款的基准利率是3.25%。而作为社会主义国家的一大居民普享福利，我国的首套房的贷款利率可以打折（多则八五折，少则九五折，曾经有过七五折和八折），同时，房产贷款也非常容易通过审批（近段时间贷款收紧，也出现了因被拒而悲剧的情况），而且，无论企业单位还是事业单位，只要是合法工作，用人单位基本都会为我们缴纳住房公积金，也就是大家常说的「五险一金」里的一金。而这一金，放在银行里基本没有利息，一般情况下又提不出来，只有买房（部分城市租房也可提取，跨地域时也能提取，比如北京）才能提取。所以，才几年光景，贷款买房，就已经占据了寻常百姓家。

  但是，首套房的首付款，也都在总房款的20%-35%之间。

  而且，银行也不傻，银行工作人员会根据你的收入证明、银行流水、不动产情况来衡量你的还款能力。一般来说，月供在个人总收入1/2以下，是比较适中的，

  所以，我们可以从月供来反推贷款金额、贷款年限和贷款方式。如果觉得算着太麻烦，可以使用任何一个搜索引擎，输入关键词「房贷计算器」，再按照实际情况输入年限和方式，算一算月供是否能够承担。年限越长，月供越少，但要支付的利息也就越多。

  用等额本金的方式，前期还款压力大，后期压力则越来越小，适合打算提前还款（多于5年）的朋友；用等额本息的方式，前期还款压力小，后期还款的利息多，适合暂时囊中羞涩，并打算直接贷款至最后，或者买完后5年内便全额还款的朋友。

  而对于一定会买第二套房，又想把第一套房买在一二线城市的年轻人，在房产火热的当下，我建议首套房不选择公积金贷款，直接走纯商业贷款。

  才对第一套房使用纯商业贷款，而且选择的是等额本息方式，贷30年，最大比例的80%贷款。当然，还有开发商等不了漫长的公积金贷款审批、我的公积金缴存不多等原因。

  那么，何时才适合买房？在你的人生规划足够清晰的时候。你已经确定自己未来会坚定不移地于某地扎根，已经不再幻想仗剑天涯，意识到了平平淡淡的美好，希望有一个家的时候。

  　　为何买？

  1. 　　必须买的婚房。

  2. 　　应当买的改善房。

  　　位置上，从郊区到中心，从公交车旁到地铁站旁；户型上，从大开间到小两居，从小两居到大三居。这是可以提升自己及家庭成员生活品质的选择，有能力去购买，就应当购买。在紧迫度上，由于有了更好、没有也能将就，所以相对前者，要弱一些。这个时候，考虑是否买房，也应当相对谨慎一些。

  3. 　　可以买的户口房。

  　　你已经有了户口，但需要一个房产来安放，否则一离职，户口就会丧失；你还没有户口，但买了房就可以获得户口，同时你又非常想留在当地。这两种想法支撑起的买房决策，叫做户口房。

  　　户口对于不同的人有不同的意味。但我总认为，若干年后户口这一当下中国特有的制度，终将像粮票一样，走向消亡。只是，这一过程，或许需要10年，甚至更久。

  4. 　　理性购买的投资房。

  　　地段，对于房产，无论是当下的价格，还是日后的易卖性，确实都是最重要的，没有之一。

  　　即便随着互联网的发展，VR/AR技术的革新，共享出行的普及，位置没有之前那么重要。但是，好位置，依旧非常重要。位置决定价格，这是房产的基本规律。

  　　有一个很有趣的理论，叫「5千米幸福理论」，指的是从家里到工作场所的距离，如果是在5千米以内，则人们的幸福感差距不大，但如果超过5千米，每增加一点，幸福感就衰减一点。所以，科学家得出了个结论，即居住地点和工作地点的距离，最好少于5千米。

  　　而距离，也只是一个比较僵化，人们约定俗成的考核指标罢了。更何况，现在的交通这么发达，共享出行这么火热，我相信随着时间的推移，这个最美距离，一定还会拉长。只是，距离越近，便越会少些奔波操劳，多些自由时光，能不幸福吗？对于首套房，户型小区可以不那么在意，但尽量要在地铁等交通枢纽旁，尽量距离工作地点近些、再近一些。

  　　可以适当靠近的场所：医院，中小学，商业，地铁口，公交站，公园，。

  　　可以适当远离的场所：锅炉房，工厂，垃圾填埋场，垃圾站，火葬场，高压线

  　　除以上几点外，还有一个百姓非常看重的「学区房」，我准备单独来讲，原因就是我认为「学区房」的概念是我国特定时期的特定产物，未来随着时间的推移，将会淡出人们的视线。因为，学区的好坏，指的是不同学校间师资力量的差异，而越是相邻的学校，其差异越不明显，随着教育系统的完善，这样的差异一定会缩小乃至消失。而好的地段，又一定会与好的教育配套相伴，所以，没有必要紧咬着一个「学区房」不放。

  　　最后，我们在买房之前，还可以适当了解下小区的业主状况，他们的职业、收入位于怎样的水平。越到后来，房产越代表着一种「圈子」，即便你不喜欢圈子，有着一群和自己相似、学历相当的邻居，也会有不少共同语言。「孟母三迁」，即便是在21世纪的当下，依旧具有很强的指导意义。

  1）每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价。（仅针对已上市房企，因为这两个节点是考察上市公司业绩的节点，很多开发商为了冲业绩，会选择一定程度的薄利多销。）

  2）现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。

  3）一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。

  4）中国的开发商都是贷款建房，所以「回款」对于开发商都非常重要，每多一天，开发商就要多给银行很多的利息，都要多支付大量的管理费、营销费、员工工资，所以，对于小型开发商长期卖不掉的尾盘，具有很大的议价空间。

  4）二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价得是市场控制房地产商，由房地产商决定的。但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。

  1）若是首套刚需自住，资产够付首付款，且后期偿还住房贷款并不会明显降低生活质量，则可以考虑购房。

  2）若是投资为主，自住为辅，则是要考虑到自身理财的年化收益率极有可能弱于未来房价的年化涨幅（10%较为合理），且不会因为创业等原因于未来需要大量现金，则可以考虑购房。

  3）不希望错过未来可能的上涨，且能接受今后或许的震荡。

  4）夫妻结婚前（婚房）、孩子上学前（学区房）、本人换工作前（社保连贯、易于贷款），都是考虑购房的时间。

  5）因为是大额商品，所以无论时间再紧迫，也需要在家庭成员全部达成共识之后再进行购买，否则，很可能因为鲁莽行事而带来家庭矛盾。

  1）全款一次性支付

  　　购房人一次性支付所有房款，这是一手开发商和二手房主最喜欢的付款方式，没有之一，因为钱款可以当即收入手中。

  　　而这对购房人的好处，包括以下四点：

  1. 　　可以凭借全款支付的方式，争取到更多的折扣与降价；

  2. 　　若是现房，且开发商已从银行解压，则可以立即办房本（二手房没有顾虑，同样可以立即办），尽早将房产划入自己名下；

  3. 　　不需要偿还银行的贷款利息；

  4. 　　后期转卖、抵押自己的房产，非常方便。

  2） 　　全款分期

  　　购房人分若干次，将购房款支付给开发商或二手房主。一般情况下，开发商的全款分期限时是在1-2月内，而二手房则因人而异，时间上可能会相对拉长。

  　　这是一个相对折中，且依旧绕过银行贷款的支付方式。相对于全款一次性支付，购房者有一定的回旋和筹集资金的余地，且同样不需要通过银行方，可以自己掌控节奏。

  3） 　　公积金贷款

  　　购房人使用自己的住房公积金，在符合当地公积金使用制度的前提下，向公积金管理中心提交申请，对自己想要购入的房屋进行贷款。

  　　公积金贷款的最大好处就是贷款利率很低，年化只有不到3%，这是国家对合法纳税居民的一个福利乃至补贴性贷款。相比于商业贷款，每年都会省下大量的利息支出。

  　　但是，公积金贷款也有一定弊端，使用条件非常苛刻，很多人难以达到标准，审核时间非常漫长，有时甚至超过半年，造成很多的开发商和二手房主都不愿意卖给使用公积金贷款的消费者；公积金贷款金额有一定上限，大部分时候必须大量提高首付比例，或者进行混合贷款，才能填补空缺。

  4） 　　商业贷款

  　　在支付对应首付款后，通过商业银行进行贷款。商业贷款因为其审批时间快，申请条件广，额度上没有公积金贷款那样严苛的限制，所以是目前购房贷款的主要选择方式。

  　　房产开发商和二手房主，相对于公积金贷款，也更能接受商业贷款。目前有的商业银行从申请至放款，只需要7-10个工作日，而且首套房贷的利率会有一定折扣，审核资料也相对较少，审批也相对容易通过。但是房贷利率相对公积金贷款较高，五年期以上的基准利率为4.9%。

  5） 　　组合贷款（混合贷款）

  　　这是公积金贷款与商业贷款共同使用，一并在买房过程中运用的一种付款方式，常用于公积金贷款使用额度达到上限，剩余款项又无法一次性支付的时候。

  　　这种付款方式可以最大限度地为购房者省钱，既可以不提高首付比率，又可以使用公积金贷款的最优惠费率。当然，相应地，也会有卖方不愿意等、贷款审核流程繁琐、等待时间长、耗费精力等弊端存在。

  　　而作为人生首套房，作为一个想要自己买房，日后打算投资或置换，再买第二套房，且不想给家里人太大负担，并希望后期自己偿还贷款的年轻人（没错，限制就是这么多），我的建议如下：

  　　能贷款，不全款；能长贷，不短贷；能多贷，不短贷；能用等额本息，不用等额本金；能用商业贷款，不用住房公积金贷款。

  　　等额本金：每月还款额度不同，还款逐月递减。

  　　它是将贷款本金按还款总月数进行均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。所以，等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。

  　　等额本息：每月的还款额度相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，每月还款数不变，即在月供「本金与利息」的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所以，等额本息前期还款压力相对等额本金较小，月还款额相等，但还款总额较大。

  　　因为无论是住房公积金贷款还是商业贷款，都是国家给每一个居民的福利性贷款，尤其是首套房的房贷，无论是什么地方什么时期，都有很大力度的折扣，即便是一点折扣都没有的商业贷款，也只有4.9%的利息，市面上大额的资金理财，都可以达到5%及以上的年化收益率，单从这一点来看，贷款就是非常划算的。

  　　所以，即便有钱可以付全款，我也建议大家选择贷款。何况，作为年轻人的我们，又怎会有那么多钱呢？因而，我才会说「能贷款，不全款」。

  　　虽然贷款年限越长，所要支付的利息越多，但年限越长，每月所需还款的数额就越少，还款压力就越轻。所以，我才会说「能长贷，不短贷」。

  　　原因是首套贷款是八五折优惠(目前部分银行部分地区收紧了折扣)，第二套贷款直接上浮10%，所以首套房的折扣非常重要，可以用来抵消商贷的相对高利率，为我的第二套房做好准备(公积金打折后2.5%左右，商贷打折后4.1%左右)。

  　　其次，买首套房时最重要的是不要错失时机，热销楼盘、房地产旺年，开发商只接受商贷(因为公积金放款很慢，半年左右，开发商会拒绝卖你的，而要是商贷，基本还可以拿到折扣)。

  　　再次，首套房贷款比例可以很高，总额会很大，但公积金的额度很少，基本是不够用的;二套房的首付比例要求很高(40%及以上)，这个时候恰好可以用上公积金，而且那么低的利率，，上浮10%也不怕，同时，二套房是改善房，不像首套房刚需那么着急，可以慢慢选，慢慢看，卖掉首套房作为二套房的首付款，首付比例也就可以很大，更可以避开二套房上浮的10%。因此，我才选择首套房商贷。

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  　　不同楼盘在不同的营销节点，会有不同的价格优惠。有时，老带新(老用户带新客户)最实惠;有时，通过中介折扣最大;有时，则是自然来访可以给自己最大的优惠。但若是没有我这样的好运气，也不用怕，可以在网络上自行检索几个楼盘，也可以直接找一个当地口碑最好的中介公司。(一定要找大规模的中介。对于一手房，中介公司收取的是开发商的返点，不收取买房者的服务费，且通过越大的中介可能获得越大的优惠。)

  　　而若你的首套房考虑购入二手房。那么，作为一个买房小白，从最稳妥的角度

  考虑，我建议你找一家服务费最贵，最专业的中介公司来提供服务。因为二手房的违规操作非常多，即便是地产从业者，也偶有看走眼没注意的时候。所以，不如直接选择一个靠谱的中介进行委托交易，把专业的事情交给专业的人。

  　　但是，如果你的首套房是自住型商品房，是政府的保障性住房，则完全没有必要去找什么亲朋好友、业内中介。直接在当地的申请网站上(以北京为例，是北京市住房和城乡建设委员会网站)进行申请，并等待审核通过与中签即可，没有任何的可操作空间，价格透明，流程简单固化到没有任何可以改变的地方。

  　　在此简单说一下自住型商品房，只有北京等房价高昂的城市才会有，是政府的福利房，虽然也是开发商承建，但只是帮助政府建房卖房，不赚取多少盈利。且这种福利性住房的最大特点，就是单价比周边房价便宜30%左右，不过户型基本在90平米以下，位置基本在郊区，而且申请条件非常苛刻，申请成功的概率也非常小。在房价火热的2016年，能够摇号买上自商房，简直就像中了彩票一-般幸运。

  　　一手房与二手房：

  　　一手房：又名新房，与开发商进行交易。

  　　二手房:即被人买过的房子，与房主进行交易。

  　　分析二者的优劣，其实也是找二者的不同，包括单价、位置、户型、配套、贷款、风险等因素。

  　　价格:总体来说，二手房房价是普遍低于一手房的。主要原因是建筑成本较低，并且房龄较长。

  　　位置:二手房的位置，一般好于一手新房。因为一个城市的发展，多是从中心扩散出去，所以越是市中心、越是配套齐全，二手房就越多，新房也就相对较少。

  　　户型:二手房的户型一般多于一手房。因为二手房遍布在城市的各个角落，户.型选择余地大。而一手房，每个楼盘的户型都是固定的，选择余地小。但也不尽然，而且一般一手房的户型比较新，设计更合理，住得也比较舒适。

  　　配套:一般说来，二手房的周边配套，要优于一手房的周边配套，因为二手房已经发展多年，而一手房往往新建不久，甚至没有建设结束，周边配套设施也不完善。

  　　贷款:由于很多人买首套房时，手里的资金并不充足，大部分人都会选择贷款。而贷款时，由于房地产商一定会与特定的银行谈好合作，所以你的贷款容易通.过，也方便办理，所贷款的比例，也相较二手房更大。而二手房，如果你不选择中介代劳，你自己与卖房者进行对接，所以一切的手续和事情都要你来办，而且还不容易下贷。

  　　风险:一手房风险相对小一些。一手房购买时，最大的风险在于目前大部分一手房为期房，通常购房者对开发商一知半解，期房变成现房短则一年，长则数年，期间可能出现若干不可控因素。二手房全部都是现房交易，不会出现这种风险，只要完成过户，基本可以安枕无忧。但二手房多是个人与个人之间的交易，某些卖房者可能会故意欺骗买方，隐瞒房产的不利因素，增大买方的识别.成本，一旦没有仔细辨别，就可能掉入卖房者精心布好的陷阱。

  　　总得来说，如果我们的首套房并不是那么差首付款，我建议选择风险更小、流程更透明、居住条件更好的一手房。不过，若二手房的品质不差、通过正规途径进行购买，且地段非常好，首付款并不充裕，依旧可以选择二手房作为人生首套房。

  　　普通住宅与商住两用

  　　住宅与商住两用是具有「中国特色」的分类方式，按照土地性质，人为划分为：70年使用权，并可在到期后自动续期（李克强总理在2017年年初公开强调）的住宅/商品房；与50年/40年使用权，到期后是否续期仍不明确的商住两用房/公寓/商业办公/底层商业。而除了最明显的使用年限不同外，普通住宅和商住两用还具有如下几点差别：

  1）　　水、电费用的差异普通住宅的水费、电费都是按照居民用水、居民用电的价格进行收取，但商住两用房一般情况下是按照商业用水和商业用电进行收取。所以，在水电费用上，后者会多花费一些。

  　　但这并不是绝对的，部分开发商在与地方政府交涉的过程中，可以把商住两用的房屋改成商水民电、民水商电或民水民电。所以，在购买商住两用的公寓之前，一定要向自己的置业顾问确认清楚水电的收费标准。

  2）　　上下水、燃气管道的差异近年来的普通住宅，都具有上下水、燃气管道，但由于商住两用原本就是商业用地，所以国家挂批时，有些土地即便允许建商住两用，也不允许安装上下水或者燃气管道。在2017年的上海，甚至出现了批地时允许，销售时不允许，而对商住两用房进行强行拆除上下水和燃气管道的情况。

  3）　　是否可落户口的差异相比于普通住宅，商住两用无法落户口，无法决定学区，只能自住或进行出租。但商住两用房的一个优势就是可以注册公司。这是普通住宅无法做到的，因为商住房原本就是商业性质，就是为公司而建的。

  4）　　贷款比率、最长年限及费用的差异国家统一规定，商住两用等商业用房的贷款比率最高只能达到50%（北京2017年限购政策出台后，商住两用房无法通过贷款购买，且只能以企业形式购买），而且最高贷款年限为20年，贷款利率为银行基准利率上浮10%。相比较而言，某些地区的普通住宅则可以享受到最高80%的贷款，最大15%的贷款利率折扣，以及最长30年的贷款。

  　　但是，商住两用房是不限购不限贷的（北京2017年已经开始对商住两用房限购），相比于很多地方的普通住宅既限购又限贷，这绝对是一个非常大的优势，具有强烈的投资属性。

  5）　　土地供应情况的差异无论哪个城市，商住两用房的商业用地供应都非常充足，乃至可能供应过剩，而住宅用地相对而言在供应量上就没有那么充足。这也决定了商住房不好卖的特点，因为供应充足，所以价格相对而言难以拉升，且存量大，不易转手。

  6）　　税费的差异普通住宅项目初次购买和未来转让时，契税为总房款的1.5%，而50年产权的住宅，其契税按总房款的3%进行缴纳。但是，商住两用房没有普通住宅的限制买卖、没有「满二唯一」「满五唯一」，只要房本到手，就可以进行买卖的操作，而且税费不存在差异。

  7）　　得房率的差异由于商住两用房多为酒店式公寓的设置，所以具有更气派的大堂、更宽敞的走廊，也就有更多的公摊面积。在得房率上，普通住宅的得房率会高一些，大概有80%左右，商住两用的得房率会低一些，在60%左右。（得房率：可供住户支配的面积／套内建筑面积，与每户建筑面积／销售面积之比）

  8）　　单价的差异由于以上的诸多差异，即便是精装修，即便位置很赞，商住两用房的单价依旧会比同一城市相邻位置的住宅便宜1/3-1/2。所以，商住两用的租售比、房价租金比更高，而且更容易出租。

  　　综上，如果不处于限购之列，作为人生首套房，我强烈建议选择70年产权的普通住宅。但如果被限购，且因为某些特殊原因（如确信未来房价一定会上涨、丈母娘要求不买房就不嫁女儿），也可以选择购买商住两用房。

  　　好房子，好在哪？

  　　一个「好房子」，只要户型好，就算好了吗？并不是，我们还有更多的因素需要考量。

  1.层高和净高层高为下层楼板至上层楼板间的距离；净高为层高减楼板厚度。国家要求住宅层高不得低于2.6米。普通人身高180 cm，在房间净高为2.4米时，无压抑感。净高较矮，易产生压抑感，影响采光通风；净高较高，则增加成本、产生空旷感。但是，实际看房中，净高矮未必压抑，净高高未必空旷，压抑感与房屋格局、布置、玻璃面积有很大的关系。这里提醒大家，千万不要按图索骥，而应该实景看房。

  2）楼层

  　　低楼层：出行方便，危机情况容易出逃，但平时也相对较吵闹、易被盗、蚊虫多、可能有潮气。

  　　中间层：相对均衡，宁静、安全，随楼层增高，视野会开阔，但若无电梯或电梯故障，老人上下楼会越发不方便。

  　　顶层：视野最好，集中供暖的楼是最暖和的，但在老旧小区，水压可能较低，且可能存在屋顶漏雨的现象。通常有种说法，高层楼房的9-11层为「扬灰层」，空气最浑浊，这种说法为谣言，不要相信。

  3）　　得房率得房率：可供住户支配的面积与每户建筑面积的比率。高层得房率在75%-80%之间，独栋别墅因为没有公摊面积，所以得房率是100%。不是得房率越高越好，电梯间、楼梯、走廊都是公共空间，没有电梯、楼梯窄小，得房率自然高，但居住时上下楼会不方便。

  4）　　绿化率绿化率：绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。国家规定绿化率不得低于30%。这里也需要注意的是，数字不能说明园区绿化程度，必须亲自查看小区的绿化情况。而且要注意区分绿化率与绿地率（只要有种草，就算绿地，所以部分开发商会以绿地率混淆绿化率）。

  5）　　容积率容积率：小区总建筑面积与用地面积的比率。各个不同业态的容积率：住宅为2.0-3.0；花园洋房为1.0-2.0；别墅、类别墅为1.0左右。选房时不仅要看楼盘容积率，也要看周边，若是周边高楼林立，遮挡视野，容积率再低，心情也会不佳。

  6）　　楼间距楼间距：楼与楼之间的距离。前后楼间距应为：楼高：楼间距＜1：1.2左右楼间距应为多层（4-6层）与多层间＞6米；多层与高层（12层以上）＞9米；高层与高层间＞13米。抛开距离谈比例，才是真合理。楼间距大的好处：有独户感；视野更开阔；无对视问题；日照时间充足。楼间距小的坏处：邻里噪音困扰；通风可能不畅；存在对视问题；采光相对不足。

  　　年轻人的首套房，只要财力允许，我的建议是在同等地段，能买一手，就不买二手。

  　　不只因为中国现在正处于且会长期处于一个通货膨胀的时代、一手房能够更高比例贷款，也是因为一手房的居住品质要远好于二手房。

  　　而对于一个以居住为购房目的的购房者，好的居住品质，比好的投资价值更重要。

  　　当然，还有一点也非常重要，一-手房的买卖流程相对简单规范，且维权也相对二手房买卖容易许多。

  　　关于小产权房，在不同语境下有不同的解释。

  　　我只说其中两种:第一种，是「五证不全」的小产权房;第二种，是农村的土地归村集体或个人所有的「违建」小产权房。

  　　两类房屋都有一个特点，就是在法律上得不到保障。

  　　第一类，「五证不全」的小产权房。在2008年前后，曾经出现过很多地方的开发商卷款私逃事件。

  　　什么叫开发商卷款私逃呢?简单来说，就是一些二三四线城市的小开发商，房子盖了一部分，卖了一部分，但因为当时市场萎靡，房子卖不出去，开发商没钱继续盖，也没钱继续给工人付工资，所以干脆一-不做二不休，直接带着钱跑路。

  　　但在那个年代，很多开发商在五证不全的时候，都已经将房子基本卖光，吃到嘴里的肉，怎么愿意吐出来？于是，很多已经住进人的小区，就成为了五证不全的违建小区。这样的住宅，也被称为「小产权房」。

  　　这样的小区最大特点是，开发商是违法者，由于没有证照，这种房产的业主无法办理落户，其子女无法上学，房价涨幅也没有其他五证俱全的房屋快。

  　　第二类，农村的，土地归村集体或个人所有的「违建」小产权房。这种以村集体为代表的小产权房，在通州的宋庄就有不少。

  　　商品房的五证，分别是《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》(又称《建筑工程开工证》)以及《商品房预售许可证》。

  　　这些证，虽然与我们关系并不大，但却关系到房产商什么时候组建销售团队，什么时候施工，什么时候装修售楼处，什么时候第一-次开盘。这几个证的取得关系，也是由前至后，依次取得。

  　　而与我们关系最大的，可能也是唯一有关系的，就是最后的《商品房预售许可证》。之所以这么说是因为，一旦房产商取得这个证，就可以开盘售楼了。

  　　大部分房产商，都会选择在取证后不久，便开盘售楼。同时，现在的广告法也变得更加严格，在没有取得预售许可证之前，房产商不可以公开直白地投放「卖房」广告，而敢于公开投放卖房广告的楼盘，尤其是高架桥上的广告牌这类实体广告的，全部都是有预售许可证的(部分小地方可能会有违规操作，识别方法很简单，就是看广告上是否有预售许可证号)，对于取得预售许可证的楼盘，可以直接到售楼处看房，交定金。

  　　去售楼处之前，我们可以选择通过中介来帮忙，好处是中介会根据你的需求，给你推荐在他所在区域内，适合你的若干楼盘。

  　　房地产中介的最大特点，就是对他所在的区域了如指掌，网络上的信息可能有差错，可能更新不及时，但房产中介的信息大多数情况下都是准确且及时的。

  　　而你作为买家，也不需要单独支付给一手房的中介公司费用（部分公司除外），因为他们会通过向开发商索要中介费来赚钱（但羊毛终究出在羊身上）。大部分情况下，我们普通人自己通过砍价所达到的最终房款金额，是很难低于中介与开发商达成的共识金额的，所以此时，大可不必绕过中介公司。

  　　当然，如果你有足够的自信或者关系，你依然不必通过中介公司买一手房，由于互联网技术的发展，获取房源的渠道也越来越多。一众房产网站，都可以成为你获取房产信息的利器。

  　　在去售楼处之前，你最好先了解一下该楼盘的具体区位、产品种类和总价情况。否则，如果你的预算只有100万，却到了一个最低金额800万的小区，说实话，也挺尴尬的。

  　　到了售楼处，就会有一个置业顾问（销售）来专门陪同你看房了。

  　　置业顾问的接访，是按照一定顺序的，不可以越级。当然，如果你实在看不上接待你的置业顾问，确实可以要求更换。而第二次来访同一个项目的时候，千万要告知案场客户大使（负责进行登记的售楼处工作人员）上一次接待你的置业顾问是谁，否则，很可能会因为自己的疏忽，导致两个置业顾问间的一场厮杀（真事儿，我见到过不止一次）。

  　　置业顾问开始接访后，会简单寒暄几句，问明你对项目的了解程度、买房目的、预算金额、是否具有购房资格等基本信息。之后，会先为你介绍整个项目的区位图，其中会包括项目所处位置、周边商业、交通、医疗、教育配套，以及一些重要的山川湖泊、名胜古迹、大型产业园区等。需要谨慎的是，这一部分的「距离」是一个非常不精确的信息。

  　　再之后，就是园区沙盘。这一部分会介绍园区的容积率、绿化率、占地面积、建筑风格、在售楼号和所售户型。

  　　这部分是比较有价值的部分，你可以了解到这个楼盘最新的情况，可以问近期的销售情况(可能不会说)、哪个户型卖得最多(可能会骗你)、哪个户型现在有特价房(可能都没有)、近期会有什么促销活动(可能一直有)。

  　　接下来，置业顾问会带你去看样板间和逛园区，如果样板间在售楼处内，就会先看样板间，否则的话就会以绕圈的方式，先看一半的园区，看完样板间之后，再看另一半园区。

  　　看园区的时候，可以问一下在售楼处不方便问的信息。比如通过什么方式可以获得更大的优惠(有时走中介、有时走外联、有时找关系);哪套房源最实惠(每一个有上进心的置业顾问都会对销控表上的特价房源了熟于心。当然前提是，你认为这个楼盘值得买。

  　　而在看样板间时，我们主要看的并非装修，而是户型设计、层高、楼间距。此部分内容在第-一章节里有讲过，不再赘言。样板间的装修，多是豪装，目的是让你具有买的冲动，所以，即便你非常喜欢样板间的装修风格，也要记住，装修并不在你的考虑范围之内，至少软装不在。

  　　在此多说一句，样板间在项目的尾盘阶段也会进行销售，不过由于样板间是以展示为目的，很可能在看不到的地方存在隐患。

  　　而自己雇佣的装修队，出现问题可以去找相关负责人，但直接买下的样板间，却很难去进行维权。同时，--旦出现问题，拆装修再重新装，花费绝对不小。但是，如果在买样板间之前，都把这些权责利害确定清楚，该买依旧可以买。

  　　看完样板间，销售就会把你再次带回售楼处，拿来户型图和楼书，如果你感兴趣，还会帮你计算首付款，告知你交定金之后补齐全款的时间，以及所需携带的资料等信息。

  　　在这里，我来把在售楼处缴纳的一-些款项说清楚些。因为不同地区、不同公司、不同时期的差异，售楼处收取钱款的称谓也不尽相同。

  　　有的售楼处，是按照「订金/诚意金-定金-首付款-全款」的方式收取;有的是按照「小卡-大卡-首付款-总房款(银行给出)」的形式收取;有的直接简单粗暴地「定金-首付款-全款」，形式虽有不同，实质却大同小异。

  1订金/诚意金/小卡的金额在1千元-1万元不等，可能更多或者更少，但需要记住的是，订金/诚意金，是明确可以全额退款的，如果不想买的话，下一次带着收据到售楼处，就可以全额返还。而订金/诚意金的作用，则是帮你预留大约1-3天的时间，这段时间是给你考虑的时间，1-3天之后，便不会继续保留你看好的房源。

  　　定金的金额在1万-5万不等，有的豪宅可以达到50万，但更多是噱头。原则上定金是不能退的，相应地，在交定金到补齐首付款的时间段内，售楼处也不能一-房二卖。定金的意思，就是交.了这笔钱后，便定下这套房是你的。而如果你违约，售楼处会明确告诉你:定金不退。

  　　不过，我们难免会遇到种种意外，如果真的有特殊原因需要退定金，如何是好?

  　　这时，一手房的优势就出来了，可以通过销售，说明理由要求退定金。如若开发商不同意，就告明销售，自己会向当地住建委进行投诉，因为国家规定，开发商不得以任何名义罚没买房人定金。这个时候，开发商就会服软，大多数情况下会选择全额退款。但如若全部是买方的责任，也会罚没部分房款。而只要没有进行网签，都可以进行退款的。如果自己不善于维权，还可以雇佣专业的房产律师进行解决，这无需担忧。

  　　交完定金后，就是回家凑首付款和准备贷款资料了。期间会留有10天左右的时间(多加时间需要提交申请)，只要在这个时间之内补齐首付款就万事大吉。

  　　交首付款的同时，就要签署购房合同，购房合同的款项很多，基本没问题，即便有问题也不能修改。做地产营销的这段时间，我从来没有见过--个购房者能够有修改合同的权利。不过违约的倒是不少，这是后话。

  　　所以，我们要么签，要么买，仅此而已。那么，我们就不看合同了吗?当然要看!要看合同上房屋面积、房号、姓名、地址是否存在错误，也要看合同里的补充条款究竞都写了什么(几乎所有.合同的正本都没有问题，但很多合同的附加条款会有霸王条款、免责声明)，如若发现问题，需要当场向置业顾问提问，如果对方解答不了，就找案场经理、案场营销总监。

  　　如果你无法接受附加条款，可以选择不买。但从签署协议之日起，合同便具有了法律效益，售楼处也基本会在当天或次日将信息提交到住建委网站上。

  　　办完贷款，便是等着放款和按月还贷款了。如果你跟我--样，买的是期房，那么不好意思，直到交房之前，我们都无法住进去，没有享受到任何舒适，却要按月还贷款，这样的心情，的确不好受。

  　　而如果你买的是现房，就可以在银行放贷之后，到售楼处或物业去收房了。收房时，要带上购房合同、发票、身份证、户口本等材料，要缴纳契税、公共维修基金、物业费等金额。其中的大头是契税，根据买房的平米数、是否为首次、所在地，也会有梯度差异。以我买的房为例，因为当地政府的政策，我的契税是直接被免除的(毕业生购房优惠政策)。

  　　如果你是期房收房，由于开发商的计划和实际多少会存在偏差，所以期房面积和实际面积会有些差距。此时会遵照多退少补的原则，单价也是按照当时的协议单价计算。

  　　交完各种税款，就可以在销售的陪同下，去物业领钥匙，然后去自己所购的房子内验房收房了。验房师都会比较专业，为你对房屋进行检测，主要是各种硬装的质量、房屋漏雨与否，而如果你不信任开发商的验房师，也可以自己通过某宝雇佣第三方验房师。无论如何，你--定要仔细-再仔细一点，因为一旦房屋交到了你的手上，出现了除了漏水等问题，橱柜、门窗的损坏，开发商和物业都是不会进行维修更换的。

  而二手房，则由于是你和中介或者房东对接，而不是与代表开发商的销售对接。所以，在维权时，你就会相对弱势，毕竞开发商最怕打官司，且逢打官司开发商基本都是输的。但相比之下，小中介不怕，小房东更是不怕，他们猜透了你不会为了几万块钱额外交几万的诉讼费、耗几个月的官司时长，于是，很可能在不少小细节方面给你设套

  在一个互联网时代，几乎所有的信息我们都可以通过网络获取，买卖房产的信息也不例外。在中国，比较大型的几家房产网站(含中介公司网站)包括:搜房网房天下、安居客、爱屋吉屋、链家网、

  我爱我家，甚至豆瓣上也有卖房的小组。值得一提的是链家网和安居客，因为目前为止，只有这两个平台打出了「真房源」的口号，而链家又是做得最好的。

  有的中介，只负责联系双方，收取中介费后，便成了甩手掌柜;有的中介，则会从最初的陪同看房，到最后的签订合同、协助贷款、全程咨询都能做到。这时，我们就要评估自身的能力和风险可能.性，以选择最佳的中介帮助交易。

  随着互联网的兴起，也出现了--批诸如瓜子二手房这种以服务费迭代中介费，搜房网这种以0.5%佣金颠覆传统中介的「新二手房中介」。在众多的选择面前，确实会让不了解房地产的人一一头雾水。

  作为一个前方地产营销人员，我深知中介赚的是「信息不对称」的钱，过去的很长一段时间，中介并不是靠买方给的中介费赚钱的，而是靠「溢价」一一直接与房东约定底价之后，超出的部分，20%归中介所有，或者100%归中介所有。此时，原本拿买方钱、本应替买方办事的中介人员，便会想方设法抬高价钱。

  而这种房东与中介的私下合同，在买房人不知情的前提下，必然会损害买房人的利益。因而--定要在居间合同中，明确「房东与中介不得私下签署涉及买房人购房利益、违背居间合同的任何协议」。

  除了「溢价」之外，中介还会卖「关系」，收取很多本不该收取的费用。如欺骗购房者需要支付--定好处费才能让银行放款、需打通关系才能顺利办房本，不一一而足。因而，要么不要中介，如果要，就一定要了解这家中介或这个与你对接的经纪人的底细，之后再委托交易。

  中介费的多少和中介公司的情况并不是决定因素，小中介也有认真负责老实憨厚的经纪人，大中介也有坑蒙拐骗满嘴火车的老油条。

  以下是一些对于选中介的建议:

  1)从可靠度的角度:亲友>全国性大型中介>区域性龙头中介>区域性小中介

  2)不确定某中介是否靠谱，最简单的方式是通过搜索引擎进行检索负面。用关键词，比如「黑中介+公司名称」「坑+公司名称」，当然大型的中介公司确实可能进行搜索优化，可小中介根本不在乎名声，更不会去花钱优化了。同时也要呼吁诸位，被中介坑了，千万不能忍，--定要想着法曝光它们，只有这样，房地产行业才会越来越规范，未来被坑的人，才会越来越少。

  3)在与中介签署房地产居间合同时(非与买房人，而是与中介机构签署的合同)，请使用范本，或认真阅读相关条例。

  新中介与传统中介的选择，因人、因时、因地而定。新中介以搜房网的0.5%佣金为例，因为没有门店成本，且业务员负责的区域比线下业务员要宽广，所以实际成本会低很多，也便有了压价的优势。但是，互联网中介的最大问题，在于其「房源」的不独享、不可靠、更新慢上。

  一手房更关注开发商的知名度，二手房更关注物业的知名度;

  一手房更关注未来的趋势，二手房更关注当下的形势;

  手房产权明晰，隐瞒较难，二手房不看产调就可能掉进坑里。

  所以，什么是产调?为什么二手房要看产调?应该怎么看产调?

  产调，即产权调查，是一个由交易中心出示的可以看明房产真实的若干维度的清单，包含房产所有权人、房屋用途、是否被法院冻结、竣工日期等基本信息。

  二手房之所以需要看产调，是因为二手房的情况复杂，中介也好、卖房者也好，都可能为了自身利益而隐瞒乃至欺骗买房者。

  举例来说:没有「满二唯-一」「满五唯一」的房产，要缴纳很高的税费;房屋被法院冻结，无法交易;卖方并非房屋产权证的所有....任何一-条的出现，都会让买房者遭受莫大的损失。因而，必须在交付定金之前，看一下该房屋的产调。

  看产调的方式并不复杂，但需要卖房者，即房屋所有权人陪同才可以。双方带着身份证、购买物业的地址，去当地的交易中心要求「拉产调」，不需要几分钟，你便都可以看得到产调的全部11项内容。

  费用上，各地可能有微小差异，但大致在20元左右。很多人会觉得麻烦，觉得浪费钱而放弃看产调。殊不知，二手房交易出现的问题，有八成是可以通过看过产调避免的。二手房，看得不只是房、物业、装修，最应当看的内容，是产调。

  最容易出问题的，是房产证的所有人。如果房产证上有两个或更多人，在后期签署合同时，就需要此二人同时出面签署;除此之外，还可以看契税发票、购房发票来辅助确认房屋产权归属。如果

  房产证上的共有人无法到场，需要拿出经过公证的委托书及代理人的身份证件，并由代理人签署合同。

  再次需要注明的是自己填写的，尤其是打印后仅签名的委托书，是无效的。而如果房产证上仅有一人，但该房产为夫妻婚后的共有财产，则我们需要让对方提供夫妻双方知晓并愿意出售的书面证明，以防止未来不必要的纠纷。(在过去房价快速上涨的时期，很多的卖家违约都是以夫妻一方不知情为由，公然违约，这就导致买房者有理难辩，痛失心仪的房产又无法获得相应的补偿。所以，即便夫妻双方每次都在场，保险起见，也需要提供给买家一份这样的书面文件。)

  　　二手房由于程序规范，而且还有置业顾问全程帮忙，所以对于新手买房者非常友好，但若是二手房没遇见靠谱中介，或者根本没有中介，那就要全程自己操持了。

  所以，在购房之前，整体梳理-.下二手房的交易流程，就非常必要。

  1)选房

  选房阶段，可以选择中介和自食其力两条路径。首要条件是明确买房的大致区位，如果是自住为主，就尽量靠近工作场所，如果是投资为主，就尽量靠近地铁口和市中心，相关的位置选择可以详.见第一部分。中介尽量选择大中介(全国大型或区域大型)，通过网络注意识别真假房源。

  2)看房

  看房也有两条路径，但选房阶段的两条路径是集合论中「或」的关系，看房阶段则是「且」的关系，即两条路径都要走，都要走完。

  第一条路径，是看房屋自身及周边;第二条路，是看房屋的产权调查及房产证等文件。

  先说第一条。二手房的小区物业非常重要，可以通过小区环境、与小区其他业主的攀谈等途径获知相关信息。周边的小学、中学、医院、地铁口、公交站，在条件允许的情况下，也最好实地考察一番。周边环境确认完毕后，才是房屋的楼层、户型与装修情况。

  很多老小区的电梯配比不足，这时就应当考虑相对低楼层;有的小区在公路旁，如此一来高楼层就更加安静。

  户型上也要依据家人的性格特点来决定。没有最好的位置，只有相对合适的房源，没有最好的户型，只有住起来满意的格局。

  我们没必要拿着-个买房宝典，按图索骥地寻找好户型，房子是用来住的，住起来舒服，才最重要。

  再说第二点，产权调查(产调)。具体的方法在前面已经有所提及，但据我所知，很多人在二手房交易的过程中，都因为卖房者不配合或者自己不清楚、不重视而没有去看产调。虽然出问题的可能.性很小，但如若出现问题，就会追悔莫及。房产证可以伪造、贷款可以隐瞒，但在产调面前，都无所遁形。

  3)交付定金/诚意金

  定金与诚意金的区别，我在前面的一手房买卖流程中也有提及，与一手房的定金和诚意金相比较，诚意金依旧可以无理由退还，但定金，确实无法像一手房一般通过「检举」的形式无理由返还。

  所以，在交付定金时，千万要慎之又慎，切记不要在第一-次看房时便交付定金，如果真的非常喜欢，且行情很火爆，也可以退而且其次，先交诚意金，或者，交付与定金数量相同的诚意金，待与家人共同探讨并冷静分析后，再告知对方将诚意金转为定金，也未尝不可。

  而一手房的诚意金与定金交付可以直接交到售楼处，但因为二手房面对的是同样作为普通人的卖房者，所以，定金与诚意金最好不要直接交给卖房者，而是交由中立的第三方保管。

  如果买卖双方通过中介互相联系，则可以交给中介;如果双方都是同村的村民，可以交给村长或村支书(总之是要交给双方都信任且确实值得信任的第三人);如果实在不知道没有合适的人选，双.方还可以就近去附近的银行，签署一份监管协议，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

  在交付定金时，需要签--份预约买卖合同，可以从网络上下载范例，但无论哪种形式，必须包含如下几项:

  房屋详细地址、约定成交金额、定金金额、尾款付款时间及方式、交房时间、违约情况及违约金。

  需要注意的是，若交由第三方，应在合同中注明「交由XXX监管即视为卖房收讫」类字样，以防止卖房人违约。

  为保障我们的后期权益，还可以与业主同时签一份「交房保证金协议」，约定从定金中扣除1万的保证金，在查验水、电、物业费、家具家电情况，并交接完毕钥匙后，再退还保证金，保证金同样交由第三方保管。交付定金的总额并未发生变化，但对己方又多了-.份保障。

  4)赎楼

  这一部分是卖房人的责任，原则上不需要买方参与，且不是所有的二手房交易都会有「赎楼」这一环节。

  因为现在的房价越来越高，人们在买房时常常签署长达三十年的买房贷款，此时，房屋是抵押在银行手中的。而在转卖住房时，卖房人首先要向银行偿还所有的剩余贷款，这一过程就是「赎楼」。

  赎楼的方式很多，大部分中介都会提供这样的协助服务。除此之外，卖房人也可以向银行借款赎楼。

  但是，有的卖房人怕麻烦且不愿意支付高昂的贷款利息，所以会主动提出由买家提供资金进行赎楼。这种时候，买家一定要深思熟虑，因为如果协助了卖家赎楼，而交易在后期因为各种意外终止，买家就会蒙受非常巨大的损失。

  5 以北京限购为例，若买家提供了大量资金用于赎楼，但在办理过户手续的过程中，突然限购升级，买家--瞬间丧失了购房资格，卖方又无法一时归还如此大额的赎楼款，如此一-来，即便后期卖家归还，这段时间大量财产的冻结，也是一个不小的损失。

  所以万不得已，我不建议买房者主动参与卖房者的赎楼过程。即便真的参与，也要以降价和约定好不可抗力导致的交易终止情况，该如何保障己方利益不受损害等为先决条件。

  5)支付首付款.

  当卖房者赎楼完毕，产权回到自己手中后，便可以支付首付款了。需要注意的是，为了保障交易双方的合法权益不受损失，无论通过何种方式进行交易，二手房首付款都必须交由银行进行监管。监管方式和之前的定金交付银行监管的方式类似。双方各自在银行开户，并约定在过户完毕、拿到新的房产证之后，将首付款支付给卖房人。银行每次服务会收取一-定费用，但如果该银行同样为你的按揭贷款银行，则可以省去相关费用。

  6)合同签署

  交付首付款之后，便进入到了房屋买卖合同的签署环节。为了保险起见，可以使用全国性、规模性中介提供的买卖合同范本，或是到房管局网站上下载二手房买卖合同范本，稍加修改进行使用。不建议直接使用卖方拟定的合同，以避免可能存在的风险。

  合同中比较重要的几点为:房款交付时间(定金、首付款)、交房时间、交房条件、各种费用缴纳人。与此同时，还应明确违约责任。规定的日期必须明确，不能模糊，违约情况所对应的赔偿情况也应明确。

  7)按揭贷款办理.

  因为现在的房款总额巨大，且若不是富二代，年轻人很难在购买首套房时直接避开贷款。而办理按揭贷款，则需要买卖双方同时到场(若是通过中介办理，中介会协助预约银行)，预约银行客户经理，带上双方身份证原件、房屋买卖合同、买方收入证明、银行流水，并签署相应资料。

  贷款金额会受个人需求、收入证明、银行流水、房龄、房屋总价的影响。有时，买房者希望贷款50万，但因为房龄等问题，只能贷出40万，这时，买方只能通过其他方式来填补10万的差额。

  当然，大部分情况中介和银行的客户经理都会预先对贷款情况进行评估，不会出现太大的问题，对此也不用过分担心。

  8)注销他项权证与过户

  在按揭贷款放款之后，买卖双方就可以去注销房屋的他项权证，并进行过户操作了。买卖双方需约定去房管局办理买卖合同登记与过户的时间，明确过户所涉及的各项费用由谁来负担。一般来说，营业税、个人所得税由卖方负担，买方负责契税。除此三项之外，还有土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等，因为金额相对只有几百块，可以经双方协商后，由一方承担。而如若在签合同时，已明确所有交易税费由买方承担，则要以房价让利为先决条件，毕竞总价款越低，交税越少。同时，在过户时，也要明确该房产的名下有几人，分别是谁，否则后期更改变动既麻烦，又要浪费不少一笔费用。

  9)交房

  交房时，要注意费用的结清、家具家电的完整、卖房人户口是否已经迁出，最后才是钥匙的交接。费用的结清包括:物业、有线电视、水电燃气费。同时，到相应的管理处、税务局办理交接手续。

  家具家电的完整性部分，若在最初签署有交房保证金协议，则应在确认家具家电完整后交回给卖房人。若确有损坏，则在交房时从保证金中进行抵扣。

  在交房前，可以到当地公安局查阅卖房人的户口是否迁出，若无迁出，可以督促卖房者尽快迁出。

  最后的最后，就是接下钥匙，换好锁。

  恭喜你，拥有了人生第一套房。

• 《日日杂记》杂记

  作者：木爻木爻木 发布时间：2023-04-26 18:20:13

  《日日杂记》仅在通勤某一程时读，所以断断续续读了很久。我是先偶然了解到译者田肖霞的个人经历，对她感兴趣，才特意去找她的译著读，也才知道了武田百合子。

  田肖霞的事我只读过一次，很可能记误：因知青子女回沪政策方得以自云南返沪，读专科，进八佰伴做售货员，自学日语，远走深圳，口语、编辑、翻译、写小说，她每一步都像胡斐一样没有神功。

  她可能比我大三四岁，走南闯北的姐姐一向令我着迷。她辛苦辗转地工作读书，积累的文字扎扎实实，读来放心，无可校对。更使我深深感受到“有志者事竟成”“大器晚成”之类的旧话诚不我欺，起点不高的普通人也能超越命运。非常非常励志。

  而百合子正好相反，她总是毫不用力，无心插柳，真名士自风流。她的“写”透着“不自知”，就像中学女生不知道自己的美丽。《日日杂记》是人生晚景，读来可解死是生的一部分；老年的武田百合子在文字中却全然少女感。

  《日日杂记》也是话痨失去丈夫后的自言自语。夫妇相处没有遗憾的人才会这样写日记。我读来最感震撼的是，譬如百合子回忆起不善表达的丈夫坐在餐桌对面数钞票给妻女——趣事里流转出的独特性超越生死。

  更不必说阿球临终那一节——养猫的人都会面对那一日。对我而言，这日记是实用的。那天是在下班回家的三号线上读到的。回到家再次读给詹詹听，并告诉他我想到了破解之法：养另一只，并存，落单，并存……直至我们落单。

  附言，另一位有趣的老年女子是佐野洋子。她们之间的区别是：佐野洋子是酷酷的孤老婆子，武田百合子异性缘相当不错。