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编辑推荐

北大教授徐远新作，投资需谨慎，买房更需谨慎。一套房子，可能决定你的家庭财富是涨是跌。

房子不仅是财富载体，也是宏观格局的映像，买房，不仅要看短期价格，更要学会看形势。

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握关键财富。

回答关于房价和房产的诸多疑问：房价会跌吗？政府调控的是什么？房价变化趋势有迹可循吗？租房和买房哪个更合适？买房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市适合置业，哪些不适合？购房操作中要注意哪些基本原则和事项？国外的房产是否值得投资？

内容介绍

对我们普通人而言，房子是我们当前最重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。

那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？

本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。

同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。

正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

自序　撕裂的房子：房地产研究的学术基础

第一部分 中国高房价迷局：流行的谬误

第1讲　中国房价有泡沫吗？ _ 003

第2讲　我国的房价收入比为什么那么高？ _ 008

第3讲　土地财政：四方共赢的合谋 _ 013

第4讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（一） _ 020

第5讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（二） _ 028

第二部分 房价基本面分析：房价增速的计算公式

第6讲　房价上涨是全球普遍现象 _ 035

第7讲　房价增速的一个计算公式 _ 040

第8讲　城市化：发展中国家房价上涨的催化剂 _ 045

第9讲　技术进步会逆转城市聚集吗？ _ 050

第10讲　生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗？ _ 055

第三部分 政策面分析：未来房屋市场的格局

第11 讲　房产税：何时出台？税率多高？效果多大？ _ 063

第12 讲　共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式 _ 069

第13 讲　租售同权与农地入市 _ 074

第14 讲　“限购、限贷”会长期存在吗？ _ 080

第15 讲　真实利率：房价波动的真正秘密 _ 085

第四部分 房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项

第16 讲　首次置业：稀缺原则和先上车原则 _ 095

第17 讲　改善买房：哪种投资更能改善你的财富？ _ 100

第18 讲　百岁人生：选择养老房的“八大要素” _ 105

第19 讲　哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单 _ 111

第20 讲　租房比买房便宜吗？ _ 117

第五部分 国际大都市的启示：未来房价的趋势

第21 讲　东京地产（一）：泡沫没有告诉你的故事 _ 125

第22 讲　东京地产（二）：一场史诗级的金融战败 _ 131

第23 讲　纽约：世界之都的房价有多高 _ 139

第24 讲　芝加哥：没落的贵族 _ 144

第25 讲　德国低房价的真相 _ 152

第26 讲　打破幻想：德国的历史经验不可复制 _ 158

第27讲　首尔：历史的一面镜子 _ 167

第28讲　香港：中国房价的标尺 _ 173

第六部分 房产投资中的坑

第29讲　商住公寓能不能买？住宅像股票，公寓像债券 _ 181

第30讲　东南亚国家的房产投资机会 _ 188

第31讲　共有产权投资中的三个坑 _ 195

第32讲　旅游地产值得投资吗？ _ 200

第33讲　国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起 _ 205

第七部分 房产交易的几个问题

第34讲　房子适合投机吗？寻找神秘的炒房团 _ 213

第35讲　“房价跌了吗”背后的三个潜意识 _ 218

第36讲　没有买卖，也有伤害：理解资产组合和机会成本 _ 222

第37讲　房产和地产股等价吗？ _ 226

第八部分 资产配置与高房价

第38讲　印度经济与房价：孟买高房价的启示 _ 235

第39讲　盘点世界上的高房价 _ 241

第40讲　豪宅为什么这么贵？从富豪的资产配置说起 _ 247

第九部分 高房价的危害

第41 讲　鸡生蛋还是蛋生鸡？辨析高房价推高企业成本 _ 255

第42 讲　高房价的真正危害：东亚低生育率之谜 _ 260

第十部分 分化变局与房产财富

第43 讲　房地产调控，对房价的影响是什么？ _ 272

第44 讲　新冠疫情暴发，全球房价趋势如何？ _ 280

第45 讲　经济下行，房子还能不能买？ _ 292

第46 讲　人口增速下降，以后房子会砸在手中吗？ _ 303

第47 讲　中美竞争摩擦：房子还能买吗？ _ 312

第48 讲　从金融结构看房价“泡沫” _ 321

结语　做时间的朋友 _ 331

致谢 _ 343

徐远，北京大学国家发展研究院金融学教授，北京大学数字金融研究中心高级研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有系统研究。

著有《徐远的投资课》《城里的房子》《经济的律动》《人•地•城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》，在《金融期刊》（Journal of Finance）、《金融评论》（Review of Finance）、《经济研究》、《管理世界》等国际国内学术期刊发表论文40多篇，在FT中文网、澎湃新闻等财经类媒体发表经济评论 100多篇。

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书籍介绍

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北大教授徐远新作，投资需谨慎，买房更需谨慎。一套房子，可能决定你的家庭财富是涨是跌。

房子不仅是财富载体，也是宏观格局的映像，买房，不仅要看短期价格，更要学会看形势。

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握关键财富。

回答关于房价和房产的诸多疑问：房价会跌吗？政府调控的是什么？房价变化趋势有迹可循吗？租房和买房哪个更合适？买房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市适合置业，哪些不适合？购房操作中要注意哪些基本原则和事项？国外的房产是否值得投资？

内容介绍

对我们普通人而言，房子是我们当前最重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。

那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？

本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。

同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。

正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

• 作者：备胎 发布时间：2022-04-01 11:50:25

  总结：京沪永远涨……

• 作者：撒马尔罕守门员 发布时间：2019-12-04 14:10:22

  拼凑的自传

• 作者：容若Wall.E 发布时间：2022-02-03 21:11:56

  千言万语汇成一句话：房价不会跌

• 作者：whsmart 发布时间：2022-04-02 08:19:16

  对自己来说很扫盲，努力挣钱，继续长期观察，置换更好的房子，增加资产

• 作者：犹他 发布时间：2022-03-22 23:08:34

  很多观点角度是我以前完全没有思考过的。受益匪浅，当然看完之后也完全没有一蹴而就，需要继续摄入新的知识食粮。

• 作者：海岛大馋鱼 发布时间：2022-02-08 20:58:56

  我真的不知道他在讲啥，乱扯一通，什么东京，纽约，芝加哥的。他要是一百讲，都能扯到夏商周，明朝土地兼并和民国北京四合院的价格？！

• 希望，会消失的妄想

  作者：Trilce 发布时间：2022-03-18 13:36:19

  1/这本书根本不是写爱情的，当然更不会是关于赌博。

  看到80%的时候，我就预判到了结局：阿列克谢在异国他乡穷困潦倒，原因当然是赌博，或者更深层次地说，人类共有的赌性，不幸地发生在他身上，不幸地让他常战常败，失魂落魄，像一盆被遗弃的盆栽自生自灭。

  结局里，当阿列克谢知道，梦中情人波琳娜原来是爱自己的时候，这是世界对他最残忍的时刻。任何人看到这都会心梗一下，心想太苦了，为什么要让阿列克谢忍受这么多痛苦，伤口撒盐再摩擦也莫过于此。

  这个反转让我想到王小波的《绿毛水怪》，里面陈辉和妖妖的错过和这个很类似，张力都直接拉满，拉到你觉得一切都这样了，你觉得可以接受。再告诉你不是的，不是，一切都错过了，妖妖不在了，她去世了，而陈辉本来可以避免这种悲剧。一切美好在你眼前轰然倒塌，悲伤像波浪蔓延开将你淹没。“恰巧”《绿毛水怪》里，妖妖向陈辉推荐了陀爷的《涅朵奇卡·涅茨瓦诺娃》；与陀式小说中粗糙的美、无情的命运遥相呼应。

  这是一本关于希望不断破灭的小说。

  2/你为何不早点告诉我？

  你知道我爱你。

  为何不断否定我？甚至取笑我，拿我作乐。阿列克谢一直困惑着。从第一章开始就能看见，阿列克谢不断直球到近乎愚蠢地示好、表白。用现在的话说，纯纯舔狗了属于是，舔狗天打雷劈，舔狗不得house。

  而波琳娜，看似一直只是把阿列克谢当工具人，倾诉时的垃圾桶，古怪的小丑，跑腿者，为我去赌博的ATM机。波琳娜一直在索取，从未给与。这是一种畸形的爱。抓着阿列克谢爱自己，肆无忌惮地索取着情绪价值，索取施虐的快感，每次在阿列克谢快决定放弃时给一点甜头，可怜的阿列克谢，被玩弄在股掌之间。

  阿列克谢也恨自己，被这么玩弄，为什么还不离开？明明我的自尊已经被波琳娜踩在脚下随意践踏了啊！其实他知道答案——他爱波琳娜，这是一切的答案。因为爱，他可以忍受打压、戏弄、嘲笑。这是卑微、毫无尊严的爱。可对阿里克谢而言，离开，意味当工具人的资格都没有，无法再与波琳娜有任何交集。没有交集意味着丧失一切可能性。而，阿里克谢不论被波琳娜如何打压心里永远怀着波琳娜会爱上自己的希望，并为之努力着，甚至在坚持不下去时，主动寻找任何可能的证据告诉自己，波琳娜是爱我的。

  波琳娜会爱我的，这个希望是阿列克谢一切行为的根本驱动力。阿里克谢一直在赌，赌上时光，赌上钱财，赌上自尊与不被任何一个人爱的可能，去换取‘’被波琳娜爱‘’这个希望的实现。

  阿列克谢赌输了。无论是爱情，还是钱财，他输的空空荡荡，无论是心灵还是口袋。

  已破产的阿列克谢在洪堡“遇到”了阿斯特列，阿斯特列告诉了他一切。

  阿斯特列先生声音颤抖、两眼闪着亮光说，“我告诉您吧，您这个忘恩负义和不识抬、渺小而又不幸的人，我是受她之托而专门来洪堡的，来的目的就是要见到您，和您做一次诚恳的长谈，然后把您的一切转告给她，您的感情、思想、希望和......回忆”

  “真的，不幸的人，她爱过您，我可以对您透露这一点，因为您反正是个无可救药的人了！不仅如此，即使我告诉您她至今都还爱着您，您也照样也还是会留在此地的！是的，您毁掉了自己。”

  知道了波琳娜爱过自己，甚至她至今还爱着自己，并不能宽慰一个已经伤痕累累的绝望灵魂。

  这根本不是馈赠，这甚至更像是一种折磨。对于一个已经对生活丧失一切希望的人来说，痛快地堕落直到死去反而是温情的，而重新看见遗憾、看见希望，意味着还要忍受希望折磨，何况这希望大概率无法实现。

  你为何不早点告诉我？此刻的阿列克谢，面对的不是希望，而是酷刑。

  3/我为何不能常胜？

  作为一个靠写作还赌债的老赌狗，陀思妥耶夫斯基比任何作家都了解赌徒的心理。

  爱情使人盲目，赌博更是如此。

  小说里，快完犊子半截入土的老太太在赌场都会被强烈的刺激给爽到滥赌一整晚，直到输光了才清醒过来，认识到自己的荒唐愚蠢可笑至极决定回家。并在不久后，又决定去赌场，以试图回本，结果当然是输的浑身精光。

  赌博，就是随机激励，随机的正反馈比确定性的正反馈让人更加欲罢不能——参考PUA里打压与赋格并用，正负反馈的随机性很容易俘获人的心智，让人上瘾。

  然而，即使是深受其害，明白赌局本质的陀爷，也在与心瘾做对抗，挣扎着。

  由于存在随机性，一切都是概率的产物，硬币可能连续7次正面朝上，赌狗也可能连续7次全胜来个大满贯；2的七次方是128，短时间内资金几百倍的增加，所带来的刺激足以击垮任何一个自诩意志顽强的人。最好的戒毒方法是，从不碰任何毒品；最好的戒赌法，是永远不踏入赌场。

  因为赌博的数学期望为负，长期来看，所有不下座赌徒的宿命都是归零爆仓。所以阿列克谢在迈入赌场的那一刻，结局就已经注定了。

  4/命运为何作弄我？

  小说的最后一句话是：

  明天，一切都在明天了结！

  阿列克谢，他又去赌了，这次他满怀希望，这次他踌躇满志；明天，明天意味着可能性，意味着赌赢了一切都可以了结，夺回波琳娜，夺回失去的一切。

  明天象征着希望，而希望控制着每一个人。

• 刻骨的爱人读后随想

  作者：JOLYN 发布时间：2013-09-14 17:09:19

   因为爱上《三个A CUP女人》，于是也爱上了小娴的书。这女子的细腻让人感动。原本还难解这样的精细透彻是上天赋予她的恩赐还是人生经历的太多，然而此时我懂了我领悟了。如果你愿意客途他乡，如果你愿意书堆中斡旋，如果你愿意用心去聆听每一个故事，每一种思想，每一个声音，那么你也能够如此独特，也能够让更多的人为你的癫狂。

             《刻骨的爱人》是饭送我的，书的前几页是人物列表并带有少略的介绍。不习惯看书前就知道其中谁演示谁的角色，到是更愿意自己去探寻去深究，一点点的将故事中人物的关系挖掘出来。可是，就因为这样的倔强，看书的途中，有点迷糊了。饭说的天马行空的感想，我想我明白了。这是一连串的故事，然而脱离了一般的轨迹。或许我们会以为这是多多多角之间的恋情，可是一直的看下来才发现，并不是。很多故事的主角和另外故事的主角是毫无牵涉的。看完正本书，盘旋在我脑袋中的想法就是，天，这书还需要重新来看一次。

              那结果就如同《三个A CUP女人》，让人有点无奈，让人倍感可惜。徐致仁在欢欣的跑向夏心桔的家的时候出了意外，而这位伤了心失了神的清幽女子带着他的骨灰去了西藏，让他回到他生生世世爱恋的女人身边。而她也将永远解不开缠绕在胸口的那个迷，他来，是要爱他，还是要对她的情感抱歉。

              看书，给予了你一个主宰的机会，你可以洞察一切的变化，俯瞰一切的情节发展。而此时的我，真的恨不得跳进书里对那位伤心的夏心桔说，他已经放下，而他是来表达他对你的爱的。可惜，这个只是我天马行空的幻想，不过书就有让人咬牙切齿的魔力，恨不得那结局随着我们的感情浮动展开。

             每一个人的爱恋，都有其悲苦和难言的情愫。而我们，习惯了去追寻自己的感情起伏，望见的都是别人的美好。这一系列的故事，让我明白每一个人都是一样的。就算你的感情路走成了正弦，那也不意味着你被命运抛弃，因为每一个人都和你一样，在经历这样或者是那样的磨练。

              有时候，行走在路上，我会想：要是我的婚姻没有爱会怎么样？我给自己的答案只是不住的颤抖。我嗤笑下自己的天真，或许被这个世界弥漫的庸俗熏染了，或许被这个社会的堕落堙没了。原谅下自己吧，依然走不出浪漫的漩涡，依然会为自己辩解----一生相伴的人，只是为了那一张纸上多个名字，只是为了封住肆意逃逸的流言蜚语，只是为了给某些人一些交代一些安慰----那我想，对不起的不会是别人，将会是自己。 就像沈露仪在尝尽卑微堕落的酸楚等待后忽然领略到的，原来她那么爱一个人，只是因为她不够爱自己。

              珍惜！一直是我们懂得却实行不了的行动。加油吧！！珍惜身边的每一个人，特别是你爱的和爱你的那一个人。