让你成为房产专家——购房置业常见问题与房地产知识速查速用 余源鹏 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

本书提炼和总结了常见和实用的房产常识，内容包括常见的房屋类型，购房置业常见术语，选购房产，房屋销售价格，购房合同，交易税费，购房抵押贷款，产权登记，验房与收房，家庭装修，物业管理，房产投资，房屋出售与出租。通过阅读本书，读者可以全面了解房产的有关知识，及相关问题的处理方法与技作巧，从而成为房产方面的专家。本书可作为广大购房置业人员，房地产开发企业、房地产中介服务企业相关从业人员，有意进入房地产行业的入门人员的参考用书。

前　言

1.1　房屋开发类型／002

1. 什么是商品房？／002

2. 什么是存量房和增量房？／002

3. 现房、准现房、期房、楼花分别指什么？／002

4. 什么是尾房？／002

5. 毛坯房、成品房和装修房有什么区别？／003

1.2　房屋产权类型／003

1. 什么是私房和公房？／003

2. 什么是房改房？／004

3. 保障性住房有哪些类型？／004

4. 什么是经济适用住房？／004

5. 哪类家庭可以申请购买经济适用住房？／004

6. 什么是集资房？／005

7. 什么是廉租住房？／005

8. 什么是公共租赁住房？／006

9. 什么是限价房？／006

10. 什么是安居房？／007

CONTENT 目　录

第1章

常见的房屋类型

让你成为房产专家

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1.3　房屋产品类型／007

1. 住宅和非住宅分别包括哪些类型？／007

2. 普通住宅和豪华住宅分别指什么？／007

3. 什么是花园式住宅、公寓式住宅和单元式住宅？／008

4. 公寓和住宅有什么区别？／008

5. 普通公寓、商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓

　有什么不同？／009

6. 什么是商住楼、商务楼和办公楼？／010

7. 什么是STUDIO？／011

8. 什么是LOFT？／011

9. 什么是SOLO？／011

10. 什么是智能化住宅？／012

1.4　房屋建筑类型／012

1. 什么是低层房屋？／012

2. 什么是多层房屋？／012

3. 什么是小高层房屋？／012

4. 什么是高层房屋？／013

5. 什么是超高层房屋？／013

6. 板楼和塔楼有什么区别？／013

7. 什么是错层住宅？／014

8. 什么是跃层式住宅？／014

9. 什么是复式住宅？／015

10. 什么是钢结构？／015

11. 什么是钢筋混凝土结构？／016

12. 什么是砖混结构？／016

13. 什么是砖木结构？／016

14. 什么是承重墙结构？／016

目　录

ix

15. 什么是框架结构？／016

16. 什么是剪力墙结构？／017

17. 什么是框架剪力墙结构？／017

1.5 商业地产／017

1. 什么是商业地产？／017

2. 商业地产有什么类型？／018

3. 什么是购物中心？／020

4. 什么是商业街？／020

5. 什么是专业市场？／021

6. 什么是住宅底商？／021

7. 什么是酒店？／021

8. 什么是城市综合体？／022

9. 什么是零售业态？／023

10. 零售业态主要有哪些类型？／023

11. 什么是零售业种？／024

12. 什么是商圈？／025

13. 主圈、次圈和边圈分别指什么？／025

14. 什么是返租？／026

1. 什么是容积率？／028

2. 什么是建筑密度？／028

3. 什么是绿地率？／028

4. 什么是绿化率？　／028

5. 住宅配套设施主要包括哪些类型？／029

6. 套型建筑面积和套内建筑面积分别指什么？／029

7. 什么是套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积？／029

8. 什么是公用建筑面积和分摊面积？／0

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9. 房屋预测面积和房屋实测面积分别指什么？／031

10. 为什么房屋预售面积和竣工面积存在差异？／031

11. 套内建筑面积售房和建筑面积售房有什么不同？／031

12. 使用率和实用率（得房率）分别指什么？／032

13. 什么是阳台？／032

14. 封闭阳台和非封闭阳台有什么区别？／033

15. 凹阳台和凸阳台有什么区别？／033

16. 底阳台和挑阳台有什么区别？／033

17. 阳台和飘窗如何计算建筑面积？／033

18. 住宅的开间和进深分别指什么？／034

3.1　小区环境选择／036

1. 如何挑选合适的地段？／036

2. 看小区内部环境主要关注哪些要点？／037

3. 如何避免买到有环境污染的小区？／038

4. 如何判断房地产开发企业的实力？／038

5. 购房者可以从哪些方面来考量小区的物业管理水平？ ／039

3.2　户型选择／040

1. 好的户型设计一般有哪些特点？／040

2. 什么朝向的房屋好？／041

3. 选择几楼的房屋好？／042

4. 选择底层房屋要考虑哪些问题？／042

5. 选择中间层房屋要考虑哪些问题？／043

6. 选择顶层房屋要考虑哪些问题？／043

7. 如何选择实用率高的房屋？／045

8. 房屋多大的进深和面宽是合理的？／045

9. 选择哪一种供暖方式好？／046

第3章

选购房产

目　录

xi

3.3　置业规划／048

1. 如何评估自己的购房能力？／048

2. 青年购房者置业要考虑哪些因素？／049

3. 中年购房者置业要考虑哪些因素？／049

4. 老年购房者置业要考虑哪些因素？／050

3.4　实地看房 ／051

1. 什么时候看房好？／051

2. 看模型时要注意哪些事项？／052

3. 看图样时应主要关注哪些要点？／052

4. 看样板房时需要注意哪些细节？／053

5. 看二手房广告要注意哪些细节？／054

6. 看室内环境要关注哪些要点？／055

1. 什么是总价格和单位价格？／058

2. 均价、基价、起价、一口价分别指什么？／058

3. 什么是楼面价？／059

4. 什么是商品房销售明码标价？／059

5. 影响房屋销售价格的因素有哪些？／060

6. 影响二手房销售价格的因素主要有哪些？／062

7. 房屋销售价格是如何制定出来的？／063

8. 房地产开发企业一般会采用什么开盘价格策略？／064

9. 与销售人员谈价前需要了解哪些情况？／064

10. 谈价时要注意哪些要点？／065

1. 什么是合同格式条款？／068

2. 房地产买卖合同中的不可抗力是指什么？／068

3. 哪些类型的房地产买卖合同是无效的？／068

第4章

房屋销售价格

第5章

购房合同

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xii

4. 商品房预售合同主要包括哪些内容？／069

5. 二手房买卖合同主要包括哪些内容？／070

6. 签订房地产买卖合同要注意哪些细节？／071

7. 签订二手房买卖合同前要注意哪些问题？／073

8. 房地产买卖合同未约定面积误差处理方式，如何处理？／075

9. 合同发生纠纷时，申请仲裁和向法院起诉有什么区别？／076

1. 什么是契税？／078

2. 什么是增值税和增值税附加税？／078

3. 什么是个人所得税？／079

4. 什么是印花税？／079

5. 什么是土地增值税？／080

6. 什么是房产税？／080

7. 房地产交易有哪些费用？／081

8. 购买一手住房一般需要缴纳哪些税费？／082

9. 购买二手住房一般需要缴纳哪些税费？／083

10. 出售二手住房一般需要缴纳哪些税费？／084

11. 采取不防范做法来避税会有哪些风险？／084

7.1　付款方式／088

1. 采用哪种付款方式购房好？／088

2. 如何评估自己的付款能力？／088

3. 购房抵押贷款和现房抵押贷款有什么不同？／089

4. 什么是个人住房公积金贷款？／089

5. 什么是个人住房商业性贷款？／089

6. 什么是个人住房组合贷款？／089

7. 个人住房商业性贷款和住房公积金贷款有什么不同？／090

第6章

交易税费

第7章

购房抵押贷款

目　录

xiii

7.2　住房公积金贷款／090

1. 申请住房公积金贷款需要符合什么条件？／090

2. 住房公积金贷款的额度、期限有限制吗？／091

3. 住房公积金的月缴存额和计缴基数是如何确定的？／092

4. 住房公积金贷款利率是多少？／092

5. 住房公积金可以充当首期款来使用吗？／093

7.3　住房商业性贷款／093

1. 申请住房商业性贷款需要符合什么条件？／093

2. 申请一手房银行按揭贷款的流程是怎样的？／093

3. 申请二手房银行按揭贷款的流程是怎样的？／094

4. 住房抵押贷款合同和借款合同主要包括哪些内容？／095

5. 贷款银行是如何对借款人进行审查的？／096

6. 贷款银行主要是通过哪些方面来判断借款人的偿债能力？／096

7. 申请个人住房商业性贷款要避免哪些风险？／096

8. 什么是接力贷？／097

9. 什么是转按揭？／097

10. 什么是加按揭？／098

11. 什么是房屋按揭保险？／098

7.4　偿还贷款／098

1. 按揭贷款的还款方式有哪些？／098

2. 什么是等额本息还款法？／099

3. 什么是等额本金还款法？／099

4. 什么是双周供？／100

5. 贷款期内的利息会有变动吗？／100

6. 贷款期限是越长越好吗？／100

7. 什么情况不要提前还款？／100

8. 提前偿还部分贷款后，剩余贷款的还款方式有哪些？／101

让你成为房产专家

xiv

9. 采用银行按揭方式购房后，无能力偿还贷款怎么办？／102

10. 还清全部贷款后，购房者需要办理哪些手续？／102

8.1　房地产产权／104

1. 什么是房地产产权？／104

2. 什么是房屋所有权？／104

3. 什么是土地使用权？／104

4. 房屋的占有权、使用权、收益权和 权分别指什么？／104

5. 什么是房屋他项权利？／105

6. 典权、租赁权、抵押权分别指什么？／105

7. 什么是房屋的全部产权和部分产权？／106

8. 什么是确权？／106

9. 地下室、停车场以及车位可以出售吗？／107

10. 婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房屋的所有权属于谁？／107

8.2　不动产登记／107

1. 什么是不动产登记？／107

2. 什么情况需要办理变 登记？／107

3. 什么情况需要办理转移登记？／108

4. 什么情况需要办理注销登记？／108

5. 什么是抵押备案登记？／109

6. 什么情况需要办理抵押权注销登记？／109

7. 什么情况需要办理预告登记？／109

8. 为什么要办理预告登记？／110

9. 什么是分割房地产？／110

10. 什么是房地产交换？／110

8.3　不动产权证／111

1. 什么是不动产权证？／111

第8章

产权登记

目　录

xv

2. 购买一手房，什么时候可以申请办理不动产权证？／111

3. 购买二手房，怎么领取不动产权证？／111

4. 购买顶楼的屋顶花园，为什么在不动产权证上没有体现？／111

5. 遗失了不动产权证，怎么办？／112

9.1　验房／114

1. 什么是《住宅质量保证书》？／114

2. 什么是《住宅使用说明书》？／114

3. 满足什么条件的房屋质量是合格的？／115

4. 如何检验小区环境是否合格？／115

5. 如何检验户内情况是否合格？／116

6. 购房者可以采取什么方式解决房产纠纷？／118

9.2　收房／119

1. 购房者收房的一般流程是怎样的？／119

2. 二手房收房时要注意哪些问题？／120

9.3　退房／122

1. 什么情况可以要求退房？／122

2. 按照什么流程退房可以避免风险？／123

10. 1　装修设计／126

1. 家庭装修的流程是怎样的？／126

2. 如何判断装修公司是否有实力？／127

3. 选择装修公司要避免哪些风险？／128

4. 签订装修合同时要注意哪些问题？／129

5. 家庭装修风格主要有哪些类型？／130

6. 如何搭配家庭装修色彩？／134

第9章

验房与收房

0章

家庭装修

让你成为房产专家

xvi

7. 如何利用色彩弥补房间朝向的不足？／135

8. 春季装修要注意哪些问题？／136

9. 家庭装修出现纠纷有哪些解决途径？／137

10. 2　局部空间装修／137

1. 客厅装修要注意哪些要点？／137

2. 卧室装修要注意哪些要点？／138

3. 书房装修要注意哪些要点？／139

4. 儿童房装修要注意哪些要点？／140

5. 厨房装修要注意哪些细节？／141

6. 卫浴间装修要注意哪些要点？／141

7. 阳台装修要注意哪些要点？／143

8. 墙面装修有哪些常见的方式？／143

10. 3　选购装修材料／144

1. 如何鉴别是否是健康涂料？／144

2. 选择地面材料要考虑哪些因素？／145

3. 选购木地板要关注哪些要点？／146

4. 怎样选购木门？／147

5. 如何判断瓷砖质量的优劣？／148

6. 如何挑选水龙头？／149

10. 4　选购家具与装饰品／150

1. 如何判断家具质量的优劣？／150

2. 如何鉴别购买的家具是否环保？／151

3. 金属家具有哪些优势？／152

4. 玻璃家具有哪些优势？／153

5. 选购儿童家具要关注哪些要点？／153

6. 选择哪种类型的纱窗好？／154

7. 选择窗帘要注意哪些要点？／156

目　录

xvii

8. 不同朝向的窗户应分别选择什么类型的窗帘？／157

9. 灯具有哪些常见的类型？／158

10. 各个功能区域分别应选择什么类型的灯具？／159

11. 1　业主大会与业主委员会／162

1. 什么是业主？／162

2. 业主有哪些权利和义务／162

3. 什么是管理规约？／163

4. 什么是业主大会？／163

5. 业主大会有哪些权力？／164

6. 次业主大会召开的流程是怎样的？／164

7. 什么是业主委员会？／165

8. 业主委员会有哪些职责？／165

9. 业主委员会的日常工作内容是什么？／166

11. 2　物业管理与物业服务企业／167

1. 什么是物业管理？／167

2. 物业管理有哪些类型？／167

3. 物业管理主要包括哪些内容？／168

4. 商业物业管理主要包括哪些内容？／170

5. 什么是物业服务企业？／172

6. 物业服务企业有哪些权利和义务？／172

7. 物业服务企业与业主委员会之间是什么关系？／174

8. 物业服务合同主要包含哪些内容？／175

9. 什么是物业管理服务费？／175

10. 物业管理服务费的收费标准是怎样的？／176

11. 什么时候应当开始交物业管理服务费？／177

12. 如何划分物业服务企业和业主的维修责任？／177

1章

物业管理

让你成为房产专家

xviii

12. 1　投资要诀／180

1. 如何选择 的购房投资时机？／180

2. 如何判断房产的投资价值？／181

3. 如何粗略估算二手房的价格？／184

4. 房产投资有哪些收益方式？／185

12. 2　别墅投资／185

1. 为什么说投资别墅前景好？／185

2. 别墅投资要关注哪些要点？／186

12. 3　商铺投资／187

1. 投资哪种类型商铺好？／187

2. 商铺投资要注意哪些要点？／189

3. 商铺投资有哪些风险？／190

12. 4　写字楼投资／191

1. 为什么说投资写字楼好？／191

2. 投资写字楼要考虑哪些因素？／192

3. 选择 写字楼还是低端写字楼投资好？／194

4. 自用型写字楼投资者应重点关注哪些要点？／195

5. 出租型写字楼投资者应重点关注哪些要点？／196

12. 5　公寓投资／196

1. 投资哪一种公寓类型好？／196

2. 公寓投资有哪些选择要点？／198

12. 6　产权式酒店投资／199

1. 投资产权式酒店有哪些优势？／199

2. 投资产权式酒店要关注哪些要点？／199

2章

房产投资

目　录

xix

12. 7　车位投资／201

1. 为什么说车位投资前景好？／201

2. 车位投资应重点关注哪些要点？／201

3. 哪些类型的车位不能投资？／202

13. 1　房屋出售／204

1. 出售二手房有哪些方式？／204

2. 委托中介公司出售二手房要注意哪些问题？／204

3. 如何确定合理的二手房出售价格？／205

4. 如何将二手房卖出一个好价格？／206

13. 2　房屋出租／207

1. 哪些类型的房屋不能出租？／207

2. 如何将房屋快速出租？／207

3. 出租房屋要注意哪些问题？／209

4. 房屋租赁合同一般包含哪些内容？／210

5. 什么情况可以解除房屋租赁合同？／211

6. 一定要办理房屋租赁登记手续吗？／212

13. 3　租房／212

1. 寻找出租房源有哪些途径？／212

2. 租房者看房时要关注哪些要点？／213

3. 租房者应如何跟业主谈价？／214

4. 租房者签订租赁合同时要注意哪些细节？／214

5. 房屋交接时要注意哪些要点？／215

余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，百本房地产图书主编，余源鹏房地产大讲坛首席讲师，房地产综合服务门户网站（www.eaky.com）总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理，1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇．本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。

   主要从事房地产研究、房地产培训、房地产中介经纪、智地网和房商网的运营、房地产开发商推荐服务商和 人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。

   2014年成立“余源鹏房地产培训大讲堂”，与 房地产精英一起通过网络向全国学员主讲“房地产经纪人培训课程”“房地产基础知识培训课程”“房地产开发流程培训课程”“商业地产培训课程”“房地产营销策划培训课程”“物业管理培训课程”等几十类课程。

   主编出版了“房地产实战营销丛书”“房地产公司管理制度丛书”和”物业管理服务实操一本通丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。

   个人网站：www.eaky.com 个人邮箱：eakykh@126.com 微信公众号：余源鹏房地产大讲堂

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• 作者：普通女孩秋不野 发布时间：2020-04-13 18:59:50

  长知识了，搜的资料越多越觉得古代皇帝真不好当，又辛苦又约束，我果然还是适合当个无所事事的废材啊！

• 作者：lazytiger 发布时间：2016-08-26 01:43:37

  总得来说还行 ，不过还是有很多云南地区比如说丽江有的植物没有收入。另外有些图片不够清晰，辨别度不够高

• 作者：中国推理王 发布时间：2023-03-20 21:06:41

  感觉就像是网上整理出来的，有用的内容不多

• 作者：青未了 发布时间：2020-07-04 17:03:07

  多是常识性的内容

• 作者：Gavin 发布时间：2019-08-18 09:45:48

  房产经纪百科，网上整理来的

• 作者：森焱 发布时间：2022-07-27 14:57:26

  又是一篇类似于房产相关的常识分类综述，想知道现在出书的门槛都这么低了么？

• 利用可以利用的，物尽其用…

  作者：屠夫 发布时间：2024-01-16 12:36:45

  利用可以利用的，物尽其用…

  如何利用自己可以使用的资源，去达到自己的目的，男主的行为给了我们一些启示。

  首先，知道自己有什么，这个十分重要，无论是资源还是人脉，将自己拥有的分层级，分门别类清楚认识…

  其次，知道什么时候使用什么，让自己手头的资源可以相互叠加相互促进，而不是相互抵消，相互掣肘…

  然后，适当的装13，虚虚实实，这是十分重要的，不把自己的底牌放在一个篮子里面，不把自己的底牌同一时间放出来…

  总得来说，上一次的佛门斗法，这一次的天人之争，男主每次都是力挽狂澜，除了收获满满的关注度和声誉值之外，一次次的越级挑战，让他的成长更加快速更加迅猛，当然气运加成这个点不可忽视，但是男主充分利用自己可以调动的资源的能力，也是毋庸置疑的，个人评分7.9分，推荐指数四星。

• 一分钟读完畅销书 | 有钱人想的和你不一样

  作者：Dr. Joyce 发布时间：2017-03-01 14:30:11

  这本历久不衰的理财著作出版于2005年，对于很多将其嗤之以鼻的人来说，甚至已经把书名当作一个搞笑的梗来使用。我在刚出版的时候读过本书，但实在回忆不起内容，因为它太过标题党，我总想不起来有钱人跟我想的哪里不一样。并且从2005年到现在，我依然不是有钱人，所以要不是这本书没用，就是我肯定哪里理解得不对，所以我又藉此机会再读了一次。

  我对于有钱人的定义是：有车有房有版权有专利有公司有基金会… ，从我现在的状态来说，想得一不一样我不知道，但我跟有钱人的生活绝对不一样：我也想要一年去一次说走就走的旅游，而且全程坐头等舱、住五星级酒店、坐加长型礼车，就像我的有钱朋友那样。而我也相信一件事，也是这本书促使我读他的原因，那就是你的思考和行为模式造就了今天的你：你的财务状况就像你的身材，有因必有果。所以如果本书确实能提供一些有效转变思维的模式，也许有用。

  所幸网络上随便一搜救可以搜到一堆本书的理论整理表，我挑选了比较简明的一张：

  

  这张表很有效率地说明了多数中产阶级的状态：我们有一定的学经历、认真工作，但总是忙得要命，而且一旦闲下来，收入就会降低;幸好我们很勤奋，从小就认真读书、长大后认真工作，所以我们不穷，但我们也不有钱。这本书的内容就是让我们看向左边的方块，并告诉我们怎么改变，但这些心灵鸡汤的内容实在是有点抽象。为了说明他的理论，我又找了一张简明的表：

  

  真是简明！但怎么感觉都是废话呢？或是温和一点的说，恩,是有点不一样，然后呢？

  然后就没有然后了。

  不一样又怎么样!? 我也知道不一样啊！我还知道文科生理科生哪里不一样，艺术家跟批评家哪里不一样，我更知道我大北京大学高级知识分子跟隔壁老清太不一样了！SO?! 这位道长您可以更简明扼要的开示我们一下吗？

  这个故事就是告诉我们，想要好好的说明一本书，靠网络上抓到的、别人的成果是没有用的，你必须自己来做归纳，才能把事情做好。因此我撷取了比较有建设性的几点内容，分述如下：

  1. 你能拥有的金钱不会超过你能掌控的数量。所以想要变有钱，你必须先提升你的理财能力，否则给你再多的钱你都留不住。

  2. 你必须察觉你的观念中有那些是错误的，才能改变它。

  3. 抛弃你的父母、长辈、以往的教育带给你的错误理财模式。

  4. 拼命的努力赚钱、存钱、投资、减少开销。

  5. 把收入的10% 存入只做投资、永远不花的财富自由账户 ( Financial Freedom Account)，用以产生被动收入，直到退休才可以用利息，并且永不用本金。

  6. 挑战自我，持续进步，突破舒适圈。

  7. 改变负面想法，管理你的内心。

  从上述的几点来看，想要在金钱领域取得佳绩，跟想要在任何领域取得佳绩的方式是一致的。比如如果你想要有大量的知识，首先你要有好的学习方式，你要改变错误的学习观念，你要跟成绩好的人学习方法，拼命学习、减少玩乐…等等，对于每一个经历过无数场考试折磨、锻炼出一身应考本领的学子来说，这太容易理解了。

  本书提出的是一种治本之道，不是告诉你怎么样快速赚大钱，而是怎样拥有能够持续赚钱并保有财富的能力。就像是当你养成一个终身学习、阅读的习惯之后，你自然而然会持续累积知识，在人生的长跑中，绝对不会落后于时代、永远保持着与时俱进的思维状态。多数人生活在因为思维方式导致的贫穷，并非是不努力。这本书可以帮助一些金钱观有问题的人，就像关注《感觉良好》，可以帮助你每天接受一点艺文信息，再忙再累，都能极有效率的获得新知、陶冶气质，天天感觉良好。