商圈崛起：百万级商业地产操盘解码 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

《商圈崛起：百万级商业地产操盘解码》是一本商业经营的实用类书籍，作者龚国志本人有十多年的商业操盘、策划和团队管理经验。书中营销、管理体系完善，分别从消费心理、产业模式、定位、渠道、营销、管理等多个方面对商业运筹策划进行了详尽分析，并有大量实际案例，具有很强的借鉴性和操作性。

营销的道、法、术、势

营销的本质是对人性的把握

大体量商业地产开发模式研究

精准项目定位的“3231”模型

节奏，操盘者的指挥棒

让品牌在潜在客户的心智中与众不同

大开大合的渠道导客

引爆活动营销的九大要素

基于客户关键触点的样板示范区打造

价格，撬动高利润的杠杆

销售从寻找客户开始

没有痛苦客户不买

五步快速成交法则

以结果为导向的三大管理技能

参考文献

龚国志，广东坚基集团旗下坚基地产副总经理，深圳大学硕士，河南财经政法大学学士。从业12年，操盘过住宅、别墅、旅游地产、产权式酒店与城市综合体。对大体量商业地产整体定位与布局、各子产品定位与产品规划、招商企划、整合营销有丰富的经验与深入的研究。自2011年至2018年负责130万平方米河源市商业中心营销操盘，该项目各子产品，无论商业、住宅、公寓、写字楼，数十次开盘无一不火爆。

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书摘插图

《商圈崛起：百万级商业地产操盘解码》：

　　不管男人还是女人，都渴望出人头地，都希望别人认可自己的能力是很强的，都希望别人把自己看成是重要的，希望证明自己比任何人都强，或证明自己不比别人弱。为了证明自己是强的，重要的，有实力的，男人的普遍选择是追求和拥有更多的财富、权力和自己的势力，比如说拥有比别人多的朋友或弟兄，以及拥有更多的地盘和女人。这是一个男人能够证明自己是强者的重要标志。对一个男人而言，关注的重心是自己在整个社会群体里，在广泛的人群中自己的被认可拥护的程度。

　　女人则与男人有差别，这个差别就是女人关注的重心是自己与其他女人相比是不是漂亮的、有魅力的、让男人动心的。她们关心的是自己的衣服、外表以及自己在男人心中的地位。女人们在自己的外表，如衣服、化妆品、装饰品等方面非常舍得花钱，几乎是不惜代价地花钱，为的也就是被别人看得起、被别人称赞、被别人羡慕，成为有魅力、美丽的女人。当一群女人坐在一起时，她们的谈话，除了比来比去，还是比来比去，比如说，她们会比较谁会过日子，谁会穿衣服，谁的儿子聪明，谁的菜做得好，谁的丈夫有能力等之类的。而且她们在这样的比较谈话中往往都极力地想要证明自己或自己家人在某方面怎么怎么棒，好像这就是一场比赛，谁也不甘认输。

　　为了将别人比下去，你不仅要有优点，更需要“秀”出来。一个人无论有多少优点，如果你默默地站在那里，别人是无法直接观测到的，也就是说，优点存在于你的身上是不为他人所知的，需要“秀”出来才能让其他人发现，你才具有竞争优势。心理学家Geoffrey Miller提出，每个个体与他人竞争，不仅在内在实力上竞争，也在通过向周围人发出自己“牛逼”的信号来竞争。这些“牛逼”的信号，可以让人们了解到，我们作为朋友、伴侣、合作者以及其他身份与角色的质量和价值。每个人都会积极寻找自己在财富、智力、知识、技能、权力、金钱、外貌、地域等方面的某些优势，像一个表演欲旺盛的演员那样炫耀出来。绝大部分女人的手机里都有一个美图秀秀或美颜相机，对于天生爱拍照、爱分享的女人来说，没有什么比图片美化应用更能满足虚荣心了。数据为证，美颜相机上线三天就获得100万安装量，39天破1000万。微博上热门话题层出不穷，无不依靠激发受众“炫”与“比”，诸如“反手摸肚脐”“锁骨放硬币”“冰桶挑战”“A4腰”。以“反手摸肚脐为例”，该活动发起人宣称现在已经进入“炫腹”时代，只有反手摸到肚脐的人才是真正的好身材，许多明星都在微博上秀出自己“反手摸肚脐”的照片，并吸引了许多粉丝参与。

　　如果你没有优点，你也可以装出来。靠什么装出来？商品或商品符号！制度经济学鼻祖凡勃伦在《有闲阶级论》一书中指出，随着人们的基本生活需求得到满足，人们对物品的占有更多的是基于竞赛心理。消费是为了炫耀，为了攀比，而非物品本身的使用价值，人们通过财富外显来证明自己更强，或够得着某个级别，跻身某个群体。奢侈品天生就是用来满足人类虚荣心的，几乎各个领域的产品都有对应的奢侈品，从常见的衣服、首饰、包包、豪车、别墅，到电子产品、食物、服务都会有。人类除了对物质上的虚荣，还包括对精神上的虚荣，例如微博的粉丝量，打游戏的排名，都可能被用来攀比，包括朋友圈里的各种晒，如美食、游玩、健身、聚会、知识等，晒的本意就是通过展示自己的“优质”生活来满足虚荣心。

　　如何激发和利用人的虚荣本性？你的产品，要让潜在客户对你的客户产生羡慕嫉妒恨就对了！

　　……

• 作者：空山 发布时间：2017-02-14 12:45:10

  太特么好了！

• 作者：索马里 发布时间：2008-02-11 14:20:29

  遗珠

• 作者：Lunagazer 发布时间：2019-02-13 11:38:56

  从这本书的观点来看，对于吴昕狂吃保健品一事，大部分的公众号文章都是bullshit。不分青红皂白乱吃一气，希求神奇功效当然是错的，可是“好好吃饭就可以获得最佳营养”一样是错误观点。社会和生活方式在变化，营养的研究也在更新~总之，维护健康是需要智力和努力的事情。

• 作者：伯鹩氏 发布时间：2015-01-16 22:07:43

  想当然的解释太多。比如赵爽弦图，罔顾传统几何构造方式，直接以多项式代数变换进行理解，对历史缺乏同情。

• 作者：夏虫 发布时间：2018-02-21 06:37:09

  可以通过这书了解行为经济学的一些观点，不错

• 作者：风寒感冒爱睡觉 发布时间：2021-05-07 14:34:03

  房产营销书籍,不值得买

• 梅园经典共读小组第三十六期——安超《拉扯大的孩子》沙龙讨论纪要

  作者：江海一蓑翁 发布时间：2021-10-03 08:16:57

• 影响力的道与术

  作者：道阻且长 发布时间：2020-03-21 23:34:06

  20200318-0321

  读书前带的问题

  1.哪些原则和方法可以用于目前的工作

  2.如何让大家主动暴露问题

  3.结合六种影响力，反思自己的措施是否过于单一

  读后

  1.整体上，有道有术。不过术基本都是案例式，需要自己再结合情况思考

  2.要花时间的时间，不要想着喊喊口号就可以得到反馈，另外要千金买马骨，用系统机制来保障

  3.原来的措施确实比较单一，但也有很多是经验积累，比一般人要好，但离好的还有差距。

  主观点评

  1.典型的实用性图书写作方法，开篇用故事吸引，然后设置悬念，树立理论，层层展开。结构很清晰

  2.案例组织的稍微有点乱，而且明显是为了让案例支撑道理而展开，这种也是典型的美式实用类图书写作方法。案例被拆的七零八落的强行支撑论点。

  3.道讲的比较清楚，术基本都是依托案例，这也没办法。大体上还是不错的。

  书的主要总结

  一，领导力即影响力，本书给出的框架模型三要素：可度量易记住的清晰目标，关键行为和六种影响力

  二，目标设置比较容易理解，核心是如何让你的目标，变成大家愿意一起来做的目标，尤其是在涉及多人的时候。而且目标设置也有很多讲究，目标设置偏了就会出现为了指标忘了目标。本书没有对目标设置展开

  三，寻找关键行为是很关键的行为（哈哈），本书有一些具体的术，核心还是要有数据，并且通过闭环尝试来实现。寻找关键行为也有一些诀窍，要有数据可供分析（要花时间，有调查才有发言权），复盘讨论去寻找真正的关键行为，找优秀的人学习（榜样），考虑团队固有的特征（文化等）

  四，本书一大半的篇幅在讲六种影响力

  1.个人，社会，系统三个方面，加上动力和能力两个维度组合出六要素，其中涉及个人心理学，社会心理学和组织行为学。如果从这个维度来说，本书算是科普了一些科学。

  2.个人动力，想要影响人首先不要给对方贴标签，然后要从心理学方面去激发对方自己的动力。具体的技巧有：让对方选择或承诺，想办法设计直接体验（创造机会尝试），用故事和间接体验去引导，引入游戏心理学逐步激发动力

  3.个人能力，自制力是能力的关键，因为不自制的人很难把时间花在能力培养上。对个人能力的指导，不仅要授人以鱼还要授人以渔，通过明确的技巧，树立版样（模仿高手），进行目标分解，演练与培训来实现。个人能力方面，自制，情绪控制和沟通能力是非常重要的。

  4.社会动力。首先认识到人是容易盲信权威的，作为领导要先以身作则，提出明确的无歧义的要求，甚至需要付出自己的时间，金钱，自尊和优先级来营造自己需要的社会环境。其次是关注人群中的意见领袖，影响了意见领袖才能事半功倍影响其他人。在群体中，要策略性打破沉默（千金买马骨），然后采用多重责任的方式，不仅自己做到，还要鼓励他人做到，并且可以批判做不到的。

  5.社会能力，这点涵盖对团队的赋能。首先是让其团队作战，用制度让大家共享利益。赋能可以采用间接体验也就是案例学习，演练，导师制等方式来进行。其实还隐含了如何让所有人都能够围绕一个共同的目标发力的团队管理

  6.系统动力，系统动力主要是组织和规则的设置问题。首先要注意的是奖励是为了消除阻力和树立导向（心理激励），而不是看重奖励本身。奖励的设置和发放要服务于标杆和导向，奖励正确的行为，奖励正确的结果（而不是指标）。最后是惩罚，惩罚规则要明确，先震慑后处罚，要体现决心。

  7.社会能力，社会能力主要考虑的是团队工作环境的问题，通过设置环境本身来牵引大家，例如邻近原则能让大家多进行交流，简化/自动化流程来避免犯错，考虑环境配合组织范围等等。