全球房地产 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

导论 / 001

上篇 全球房地产：市场表现与制度基因

第一章中国香港为何深陷高房价困境 / 071

第一节经济高度繁荣，住房面临困境 / 073

第二节香港住房制度支柱 / 076

第三节

地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096

第二章英国房价何以刚性上涨 / 099

第一节高品质与高房价的共同体 / 101

第二节英国住房制度支柱 / 105

第三节

土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价

刚性上涨 / 130

第三章美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 / 135

第一节史上最长的房地产大牛市 / 137

第二节美国住房制度支柱 / 143

第三节

房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 / 162

第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑 / 173

第一节日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175

第二节从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190

第三节日本住房制度支柱 / 194

第四节

泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的

副产品 / 214

第五章德国房价长期稳定之谜 / 217

第一节德国房地产市场奇迹 / 219

第二节德国住房制度支柱 / 221

第三节

房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 / 237

第六章新加坡如何实现“居者有其屋” / 243

第一节高住房自有率奇迹 / 245

第二节新加坡住房制度支柱 / 247

第三节

如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇 中国房地产：制度建设与未来展望

第七章中国房地产70年简史 / 275

第一节住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277

第二节房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279

第三节全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282

第四节中国房地产市场回顾与反思 / 285

第八章中国住房制度支柱 / 291

第一节住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293

第二节土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299

第三节税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306

第四节租赁制度：进入租售并举新时代 / 312

第五节住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316

第六节中国住房制度的反思 / 321

第九章中国房地产市场发展趋势 / 327

第一节未来中国房地产市场空间有多大 / 329

第二节当前房地产市场风险有多大 / 352

第三节未来行业集中度能有多高 / 361

第四节从国际经验来看中国房企的三种未来之路 / 363

第十章房地产税的国际经验与中国实践 / 389

第一节发达经济体房地产税怎么收 / 391

第二节房地产税能否替代土地出让收入 / 395

第三节中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 / 413

第四节房地产税出台的最佳时机和预期影响 / 420

启示住房制度深度塑造房地产市场 / 427

第一节房地产过度金融化是风险之源 / 429

第二节土地供给是房价的直接决定因素 / 432

第三节税收是短期调节因素 / 435

第四节租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436

第五节住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438

参考文献

致谢

夏磊

恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平

恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

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综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”

1944年布雷顿森林体系建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。

美国是世界上经济最发达的国家，科技实力最强，拥有全球金融和军事霸权，研究其房地产市场运行和住房制度具有重要价值。美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。

土地出让金直接纳入国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。

新加坡组屋市场实施封闭式管理，与私人住宅市场严格分离。其中新组屋市场只面向新加坡公民家庭，申请者家庭中必须有一名新加坡公民，其他家庭成员中至少有一个公民或永久居民，单身人士不得申请。

对于房地产开发企业而言，商业住房抵押贷款和商品房预售制度有助于企业合理运用杠杆，加速资金周转和项目建设进度。“定金和预收款”及“个人抵押贷款”占房地产开发资金来源比例持续走高，由2010年初的43%增至2018年末的52%，超过自筹资金，成为房企开发资金最主要的渠道来源。

从产权的角度看，中国土地制度有三个特点。第一，实行土地公有制。第二，土地国有制和土地集体所有制并存。城市市区土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有。第三，土地所有权与土地使用权分离。土地使用权可转让，转让方式包括有偿出让和无偿划拨两大类，其中有偿出让包括招标、拍卖、挂牌和协议。2006—2016年“招拍挂”、协议、划拨转让土地比例为44∶10∶46，“招拍挂”是土地有偿出让的主要方式。

房地产税对调节房地产市场的作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，英国房价长期刚性上涨，主要是由于土地供给不足和房地产过度金融化。

土地出让金直接纳人国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故地出让金收并不直接编入政府财政面算而是以国家储备金形式进行长期投资。

书籍介绍

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

• 作者：WiiStone 发布时间：2020-07-24 16:21:00

  【2020-24】学术报告体，大量数据论证，阅读体验不友好，重点看导读即可。几点感悟：1.将来10年内仍处在城镇化阶段，商品房仍可稳固保持10年以上，人口净流入城市尽早上车持有。2.房产税任重道远，及时出台也是以温水青蛙方式慢慢毕竟，短期内不用考虑此因素对房价影响。3.土地财政是政府重要收入组成部分，故政府卖地按节奏稳步推进，不会多也不会少，最终导致价格稳步上扬。4.成渝经济圈、关中经济圈长期看好。5.长期关注警惕过度金融化。

• 作者：阿瓜 发布时间：2020-04-16 18:01:56

  跳跃阅读，择其精要；中国部分尤其发展趋势一块较有启发

• 作者：大概是冬哥 发布时间：2020-01-14 23:09:17

  几乎是一本广告宣传手册

• 作者：二口塘 发布时间：2020-06-27 00:33:04

  作为从业者，读此书，应该能提升整体行业认知格局。但又有几点不得不说

  1. 中国地域广阔人口众多，国情远比英美日复杂，以此类发达国家做对标，大概率重蹈汽车工业专家们烙下的陷阱。香港新加坡这样的城市经济体更不足挂齿。笔者增加巴西来做对照分析更佳。

  2.借领袖的话说，当今世界，处在世界百年未有之大变局，任何对未来发展趋势的估计，当不能脱离不断加强的大国竞争来看。所以未来十年的城市化率，线性提升至70%，只怕是一厢情愿！

  3.长期看人口，中国总和生育率只会小于等于1.5，人口拐点很快到来。这一点，作者有保留的一笔带过了。

  4.中国之大世所罕见，分为十个不同的区域，分别研究地产形势都不为过。所以，请勿随意拿来即用，保持敬畏，不断学习当属上策。

• 作者：嗨嗨皮皮 发布时间：2021-01-11 17:32:43

  生存就像玩游戏，游戏规则搞的越透彻，就越能够在游戏里胜出，可奈何有的人是人民币玩家，还有的人既是玩家又是裁判，不开心的时候还能调整规则。但既然游戏都已经开始了，其他的都是瞎扯，不如就享受游戏，好好地干他一把！

• 作者：Ursula 发布时间：2020-06-05 14:47:12

  初学者可挑自己不熟悉或想深入了解的部分详细阅读，整体逻辑比较清晰，介绍也很全面数据详实。从业者或相关行业人士只需看导论部分。

• 《魔王学院的不适任者3》正义和邪恶二元对立，暴虐魔王阿诺斯出手，谁能与之争锋

  作者：雨中小菊 发布时间：2022-04-26 22:37:03

  比起憎恨，爱更强大

  我们应该能够相互理解

  因此将希望托付给未来

  为了守护而握紧长剑

  魔王从孤独的沉睡中苏醒

  他的恳求、他的心愿只有一个

  愿这世界充满爱

  

  《魔王学院的不适任者3》作为一本奇幻作品书籍，让阅读者在阅读的过程中如沐春风，感到由衷的喜欢，除了作者本身的写作功底深厚，译作者，在其中发挥的作用更是不容小觑。

  非母语的语种，所引用的典故句式，字词的排序，和读者熟悉的阅读习惯，往往有着天差地别的距离，如何能在保证原作精彩的基础上，让翻译锦上添花，这不是一对一直译，可以轻易做到的事情，要求

  翻译者本身就要具有广博的文学底蕴，能在两种语境之间轻松的驾驭，翻手为云俯首为雨。

  《魔王学院不适任者》是一本漫画小说，连载不到一年，阅读量便到了一个不可思议的数值。主要叙说了暴

  虐的魔王阿诺斯，为和平而献出自己的生命，转生后却被认定为魔王不适任者，从而为此而发生的一系列事件。

  带着前世记忆和魔法力量阿诺斯，邂逅了带着各种各样面目转生后的前部下、故友旧交、敌人的敌人，

  而转生后的人带着二千年前的记忆，却在崭新的生活中，努力寻找着前世和现实的羁绊，在魔法提升的过程重新认识阿诺斯，也重新塑造自己。

  

  《魔王学院不适任者3》中各种匪夷所思的武器名称，变幻莫测的打斗场景，各种新奇特的魔法具，时空和时间的千年变幻，一群美少年美少女的爱恨情仇的纠葛，让人脑洞大开，沉浸在想象力的世界，幸福的遨游。随时随地充满着未解之谜。

  暴虐魔王阿诺斯具备能毁灭人类、精灵，甚至是众神的力量，他尽管有着冷酷的恶名，但心底却厌倦了永无止尽的斗争，梦想着用自己的生命换取和平的世界。

  他凭借一己之力的努力，最终成功联合神族、人类勇者卡农、和大精灵之母蕾诺筑起了“四界墙壁”，从而隔绝了战争换来了和平。

  然后，阿诺斯进入2000年后的转生。

  转生后的阿诺斯不得不面对因为和平生活日久，而变得孱弱、各种魔法衰退至极的子孙们。这可真让

  暴虐魔王阿诺斯有了些许的头疼和烦恼。

  阿诺斯进入了被认定是魔王转生者的人召集起来“魔王学院”就读，

  学院根本无法看出他的实力，他被盖上不适任者的烙印。

  在众人都瞧不起他的环境里，阿诺斯依然和米夏、莎夏、雷伊成为了好友，还收获了粉丝社女学生们的青睐。

  

  魔王学院的学生为了与“勇者学院”交流，身为一年级学生的阿诺斯也随之来到了人类王都盖拉帝提，通过“转移”瞬息来到了目的地的

  暴虐魔王阿诺斯，第一时间便邂逅了“根源母胎”艾莲欧诺露。

  只不过，在这个和平的时代里，人类心中依旧对魔族抱持敌意。

  “就算是微不足道的事，全力以赴也是有意义的，努力本身就是个崇高的行为，即使知道了拼尽全力就会有结果，自己还是会全力以赴，因为这份经历是无法替代的。”

  为了测试彼此的实力，双方学院举行了学院对抗测验，因为济源深远的敌意导致彼此的会面暗潮涌动，课堂上两方学生和老师各自机锋针对，在正式对抗赛中，双方早已然是剑拔弩张，首先迎战的魔王学院三年级生，因勇者学院方事先深谋远虑设下的陷阱，而遭遇落败。

  

  暴虐魔王阿诺斯

  恼怒勇者学院用卑鄙手段取胜，还践踏败者名誉的，暴虐魔王与其部下们的阿诺斯组上场，魔王出手，谁与争锋！取胜是理所当然的事情，

  阿诺斯亲眼目睹到魔族与人类之间的祸根，就算经过两千年也无法愈合，这时虚假的魔王终于在他眼前现身。谁也没有想到虚假的魔王去掉面具后，竟然是

  阿诺斯身边最熟悉的那个人，

  魔王和勇者的对决，终于到了千钧一发的时刻。

  但最终他们却携手共同战胜了铠甲巨人杰鲁凯，因为，

  他们想要的并非战争，而是守护人民。愿世界充满爱与和平。

  

  小说比起动漫，各有所长，最好的享受就是两者齐备，这样才能真正的领悟

  ：正义化身的勇者有时候也会因权谋而卑鄙，暴虐附身的魔王有时候也是正义带有狡黠。

  作者 秋，居住在信州的作家。在网络上以相同笔名发表小说，广受好评。

• 兴趣之作

  作者：余弦 发布时间：2011-07-24 22:12:55

  画水浒是黄永玉的兴趣之作，而正是这样的兴趣与热爱成就了这部书。

  原书的质量我很难做评价，一在于我对美术了解甚少，人物画得如何是交给美术评论家的事。不过就个人感觉而言，插画让我感到了浓重的中国韵味，画对人物的神抓取得很好，在人物轮廓比例、线条粗细处理得十分的恰当，配合他极具个性的毛笔题词，整个插画中国味十足。我在他的插画中思绪仿佛回到小时候的连环画，不禁感慨老一代的画功真是无与伦比。二是我过久没有接触《水浒传》，看完金圣叹的八十回版本也没有认真回味，当中的许多人已经渐渐淡忘，因此不能更加深入地理解他在画中的注释，但从一些有印象的人物注解中仍可以看出作者文字中透露出的睿智与不拘一格的风格，作者的性格特点由几行字便能透露出来，形象顿时丰满不少。

  因为对画的了解比较少，我更多地关注于画中的注释以及周围的小段文字，这些画龙点睛般的文字让我增色不少，这其中有作者的一些经历，一些有趣的短句和格言，话短小精悍却哲理丰富，有些趣味横生，让人忍俊不禁，其中的作者两句话我认为很适合形容本书的画和文字：

  人可以用各种角度品评世界，用漫画的角度看世界却最有趣味，最有力量。

  我喜欢格言，因为它一点用也没有却非常好玩。

  作者在书中说道：“我准备木刻水浒人物的计划原本从1960年开始，刻二百幅木刻，二年完成的计划，可惜一幅也没有做出来，连二千多张卡片也丢了，要是那时候让我刻出来多好啊！”

  看了这段话心情真是有些沉重，恰巧因为最近在阅读巴金的《随想录》，这部为了构建“文革博物馆”的巨著让我再一次加深了对文革的认识，也勾起了我对文革小小的印象，季羡林的《牛棚杂记》巴金的《随想录》 以及各种途径了解沈从文、王国维、陈丹青等人在文革期间的经历，加上黄永玉文革中的这一小段的经历，我不禁对文革期间的政治风波痛恨更深，历史不能忘记，这珍贵的十年让中国各个方面不知道倒退了多少，却很少有文字去记载，许多人还试图抹去这段历史，这真是民族的悲哀。