商品房陷阱 : 九大买卖纠纷热点与反击策略 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

本书由从事房产诉讼业务10多年的律师，站在处于弱势地位的小业主角度，结合自己的执业经验编写而成。全书包括楼书广告、认筹与认购、茶水费与团购费、商品房预售合同、商品房的交付、房屋质量问题、产证办理、车位之争、售后包租9个专题。专题涵盖了小业主购房过程中发生纠纷频率较高的热点领域，针对开发商惯用套路，结合实务案例，提出切实可行的反击策略，让“蚂蚁斗大象”成为可能。最终在律师的帮助下，小业主们可以实现利益最大化、风险最小化的终极目标。

目录

第一章

楼书广告

一、楼书广告的现状

（一）雷人的楼书文化

（二）开发商设计的免责条款

（1）排除楼书广告适用的正式条款

（2）楼书广告提示性文字说明

二、法律性质：是要约还是要约邀请争论不休

（一）要约邀请的观点

（二）要约的观点

三、常见争议

【实务案例1】上港公司关于绿地公园的宣传内容属于要约邀请，并不构成要约。

【实务案例2】启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺应当视为合同内容，属于合同的交付标准。

【实务案例3】学区房广告构成虚假宣传，但合同未约定违约条款，法院酌定支付违约金10000元。

【实务案例4】地下室采光天井与样板房不一致、并且影响通风，酌情确定由开发商赔偿业主16万元。

四、小业主反击策略与技巧

（一）把楼书广告当成艺术品。

（二）要相信自己的眼睛，不要相信销售的嘴。

（三）说话要算话，否则就是耍流氓。

（四）政府部门的处罚认定是很有效的证据。

（五）充分利用样板房的特殊性。

（六）开发商不怕做虚假宣传。

第二章

认筹与认购书

一、认筹

（一）认筹的概念

（二）认筹的法律性质

（三）认筹存在的问题

二、认购书的性质

（一）认购书是预约合同

（二）认购书的法律效力

三、预约合同转化为本约合同

（一）转化的条件

（二）区分预约合同、本约合同

四、预约合同的违约责任方式

（一）继续履行

（二）赔偿损失

（三）违约金

（四）定金

五、认购书中的定金

（一）认购书中定金的性质

（二）定金的数额限制

（三）定金罚则的适用

六、常见争议

【实务案例1】开发商违反认购书约定，无故拒绝与业主签订《上海市商品房预售合同》，按定金罚则双倍返还定金160万元。

【实务案例2】协议具备买卖合同主要条款，认定为本约合同，参照实际损失酌定赔偿。

【实务案例3】业主因限购、限贷等政策限制，而无法购买房产，开发商有权没收定金，并将房产另行出售。

【实务案例4】因不可归责于双方的事由，未能订立商品房买卖合同，判决开发商返还定金。

七、小业主反击策略与技巧

（一）你敢卖，我就敢买。

（二）买还是不买就在一闪念。

（三）反悔的兜底策略。

第三章

茶水费 团购费

一、茶水费

（一）何为茶水费

（二）茶水费的法律性质

（三）茶水费导致的负面影响

二、团购费

（一）团购费现状

（二）团购费的相关规定及处罚措施

（三）团购费的退还问题

三、常见争议

【实务案例1】案场销售经理利用对房源销控的职务便利以及销售人员对房源销售的职务便利，索取他人财物，构成非国家工作人员受贿罪。

【实务案例2】团购费是第三方收取的服务费用，和开发商无关，且已经办理过户，不予退还。

【实务案例3】商品房买卖合同解除，但团购费是第三方翠达公司收取，可向翠达公司另行主张。

【实务案例4】商品房买卖合同解除，团购目的无法实现，团购费应当退还。

四、小业主反击策略与技巧

（一）有时候为了买房，茶水费、团购费不得不付。

（二）谨防钱房两空。

（三）退费的兜底策略。

（四）费用最好交给开发商。

第四章

商品房预售合同

一、商品房预售合同的基本常识

（一）预售与现售的区别

（二）示范文本的使用

二、预售合同中的格式条款

（一）格式条款

（二）格式条款的认定标准

（三）格式条款无效的情形

三、预售合同的效力分析

（一）业主可以主张合同无效的5种情形

（二）业主可以撤销合同的5种情形

（三）业主可以解除合同的12种情形

（四）惩罚性赔偿：退一赔一的6种情形

四、常见争议

【实务案例1】系争责任限制条款属于亚绿公司事先拟定，并在房屋销售中重复使用的条款，属于格式条款的范畴。

【实务案例2】合同订立后，开发商未告知小业主，又将该房屋抵押给银行，符合惩罚性赔偿的规定，主张退一赔一，获得法院支持。

【实务案例3】预售合同补充条款虽为补充条款，但是开发商提供的格式条款，条款内容免除了开发商的责任、排除业主的主要权利，应为无效条款。

【实务案例4】合同网签备案但没有签约文本，法院认定合同不成立，未能达到双倍赔偿目的。

五、小业主反击策略与技巧

（一）示范文本是格式合同，补充条款也是格式合同。

（二）霸王条款是无效条款。

（三）主张格式条款不成为合同内容。

（四）谨慎选择确认无效、撤销、解除合同还是继续履约。

（五）兜底策略：增加一项确认合同为格式条款的请求。

第五章

商品房的交付

一、交付条件

（一）法定条件

（二）约定条件

二、交房的流程

（一）正常流程

（二）强行交房

三、逾期交房的认定及法律责任

（一）认定标准

（二）开发商承担的违约责任

（1）责任承担方式

（2）常用的抗辩理由

四、常见争议

【实务案例1】开发商未按合同约定时间交房，构成违约，承担日万分之一的违约金。

【实务案例2】开发商逾期交房构成违约，业主行使单方解除权解除合同，退房退款。

【实务案例3】开发商要求业主先签字后收房没有依据，据此不予交付房屋构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。

【实务案例4】合同虽然约定日万分之五的违约金，开发商会以过高为由要求调低，一般也会得到法院的支持。

五、小业主反击策略与技巧

（一）交付的时间节点。

（二）交房文件需要提供的一项也不漏。

（三）开发商强行交房，明确拒绝。

（四）擅于借用公权力。

（五）提起要求交房的诉讼。

（六）提防开发商动不动就要求调低违约金。

第六章

商品房质量问题

一、商品房的质量问题的类型

（一）现状

（二）常见的质量问题

（三）空气质量问题

（四）面积误差

二、精装房的独特性

（一）精装房的定义

（二）问题频发的原因

三、质量问题的认定及责任承担

（一）认定方法

（二）开发商承担的违约责任

（1）责任承担方式

（2）常用的抗辩理由

四、常见争议

【实务案例1】房屋空气质量超标，属严重影响居住使用的质量问题，开发商交付不符合交房条件，除了修复之外，还要承担赔偿责任。

【实务案例2】精装房存在诸多质量问题，已经影响到业主的正常使用，酌定日万分之一点五的逾期交房违约责任。

【实务案例3】购买精装房，合同约定毛坯交房，另行签订装修协议，成功规避精装修交付风险。

五、小业主反击策略与技巧

（一）质量问题要记录在案，保留书面证据。

（二）多督促，不要超过保修期。

（三）质量问题不修复、不收房。

（四）精装房一定要谨慎签订装修协议。

（五）室内空气质量和房子质量同等重要。

第七章

产证办理

一、产证办理

（一）大产证

（1）大产证的概念

（2）大产证的办理

（3）逾期办理大产证的后果

（二）小产证

（1）小产证的概念

（2）小产证的办理

（3）开发商的办证义务

（4）《商品房买卖合同解释》第18条的前瞻性

（三）交房即发证模式

（1）概念

（2）新政带来的好处

二、逾期办证的原因

（一）开发商的原因

（二）非开发商的原因

（1）业主自身原因

（2）第三人原因

三、开发商逾期办证的认定及法律责任

（一）认定标准

（二）开发商承担的违约责任

（1）责任承担方式

（2）常用的抗辩理由

四、常见争议

【实务案例1】因业主自身原因未及时办理产证，法院仅支持办理产权过户的请求。

【实务案例2】开发商未按合同约定办理小产证，承担逾期办证的违约责任。

【实务案例3】开发商逾期办理小产证，业主按合同约定解除合同，并要求开发商支付13万元违约金。

【实务案例4】业主因自身原因怠于办理产证，开发商不承担逾期办证的违约责任。

五、小业主反击策略与技巧

（一）大产证和小产证的办理区分清楚

（二）谨防补充条款约定小产证由业主自行办理

（三）有效应对开发商动辄就调低违约金

（四）办理产证的费用尽量交给开发商

第八章

车位之争

一、车位分类

二、车位的产权归属

（一）地上车位

（二）地下车位

（1）人防地下停车位

（2）非人防地下停车位

三、天价车位背后的故事

（一）车位定价放开

（二）规避政府限价

（三）捆绑车位销售的法律效力

四、常见争议

【实务案例1】业主购买使用权车位，法院判决确认享有与房屋同等年限的使用权。

【实务案例2】买房必须先买高价使用权车位，要求退款，法院不予支持。

【实务案例3】占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,不属于开发商所有。

五、小业主反击策略与技巧

（一）能办产证的车位才是真车位

（二）捆绑销售的辨别

第九章

商铺陷阱：售后包租

一、售后包租

（一）售后包租的概念

（二）售后包租的特征

（1）出售产权商铺；

（2）化整为零，化大为小；

（3）售后统一回租，统一组织运营管理

（4）返租期内给小业主承诺一定比例的年回报率。

二、售后包租的常见模式

（一）3种常见模式

（1）总款返租

（2）首付款返租；

（3）代租抽成

（二）售后包租的优劣势对比

（1）优势

（2）劣势

三、售后包租法律风险分析

（一）民事风险

（二）刑事风险

四、常见争议

【实务案例1】开发商违约，业主解除合同、退款，并支付总房款20%的违约金。

【实务案例2】开发商协助过户，支付逾期交房、逾期办证违约金并赔偿损失。

【实务案例3】售后包租合同，要求开发商支付租金及逾期付款违约金。

【实务案例4】售后包租案件，已经办理产证业主要求退房退款，法院不予支持。

五、小业主反击策略与技巧

（一）售后包租是个坑

（二）要有经济头脑

（三）运营商是谁必须100%确定

第十章

诉讼为王：蚂蚁斗大象

一、现状

（一）业主常用的救济方式

（1）合法方式

（2）非法方式

（二）业主痛点

（1）缺乏正确的维权意识

（2）缺乏有效的团队组织

（3）缺少法律实务经验

（4）维权成本过高

（5）实力对比悬殊

二、诉讼为王

（一）首选诉讼的原因

（1）扭转业主的弱势地位

（2）由被动应对到主动出击

（3）诉讼可以给开发商更多的压力

（4）诉讼的结果具有强制执行力

（二）诉讼的基本思路和策略

（1）诉讼前

（2）诉讼中

（3）诉讼后

（4）高度重视二审的上诉

三、利益最大化与风险最小化的权衡

（一）权衡需要考虑的因素

（1）经济利益

（2）风险最小化

（二）常见的诉讼请求对比分析

（1）继续履约型

（2）彻底毁约型

四、业主自助立案指南（以上海退房退款案件为例）

（一）起诉前准备工作

（1）起草起诉状

（2）证据准备

（二）立案

（1）现场立案

（2）网上立案

（3）邮寄立案

（三）财产保全

（1）诉前财产保全

（2）诉讼保全

王俊伟，业主都称：老王律师，法律硕士，现为上海市浩信律师事务所高级合伙人，专注于房地产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼。创办专做房地产案件的网站——房法网和“蚂蚁斗大象”律师团队。

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书籍介绍

本书由从事房产诉讼业务10多年的律师，站在处于弱势地位的小业主角度，结合自己的执业经验编写而成。全书包括楼书广告、认筹与认购、茶水费与团购费、商品房预售合同、商品房的交付、房屋质量问题、产证办理、车位之争、售后包租9个专题。专题涵盖了小业主购房过程中发生纠纷频率较高的热点领域，针对开发商惯用套路，结合实务案例，提出切实可行的反击策略，让“蚂蚁斗大象”成为可能。最终在律师的帮助下，小业主们可以实现利益最大化、风险最小化的终极目标。

• 作者：王路 发布时间：2023-01-02 21:43:47

  推荐。希望老百姓买房不要掉到坑里。

• 作者：一三是二次方⎠ 发布时间：2016-03-15 12:45:53

  可以一读…

• 作者：余余余余渔° 发布时间：2013-12-19 20:52:49

  ………………看不懂！

• 作者：ccc 发布时间：2023-08-31 21:17:20

  论文合集qaq

• 作者：MAYHOW 发布时间：2015-12-13 12:44:49

  脑开发不会退化，而是一直进行中

• 作者：努力的小猫咪 发布时间：2024-01-10 11:37:23

  一周时间读完了!

  人为什么活着？为了证明自己的价值，为了理想!

• 在宋朝为什么“好男不当兵”？而“唐宋八大家”中宋人占六位

  作者：桑者闲闲 发布时间：2021-02-12 22:11:09

  熟悉历史的人都知道，宋朝是我国封建社会经济、科技、文化发展的空前繁荣时期。

  宋朝丰衣足食，经济发达，超越了唐朝的贞观之治和开元盛世。科技上，中国四大发明中就有三样是出自宋朝，活字印刷、火药、指南针。文化上，宋朝文学十分发达，诗、词、散文都有伟大成就。完成了古文运动，在“唐宋八大家”中，宋人占了六位。

  

  陈寅恪说过：华夏民族之文化，历数千载之演进，造极于赵宋之世。

  然而与一片繁荣景象的经济文化相比较的是军事力量的积弱。宋朝在对外战争中屡屡战败，给世人留下了“弱宋”的形象。“好铁不打钉，好男不当兵”、“满朝朱紫贵，尽是读书人”、“万般皆下品，惟有读书高”“刑不上大夫”等俗谚都尽出在宋朝。

  在赵匡胤发动陈桥兵变夺取后周政权建立北宋，到靖康之难北宋灭亡，尽享立国167年不到二百年的国祚，并被金国铁骑南下受辱，是什么原因造成这种状况呢？

  

  陈峰在《武士的悲哀》一书中写道：北宋在中国历史上有两个突出特征，一是经济文化空前繁荣，号称盛世；二是军事羸弱，立国一百六十多年即被金所灭。出现这样的历史现象，与北宋实行的“崇文抑武”国策有着密切的关联。

  陈峰长期从事历史研究，是西北大学历史学院教授，长江学者特聘教授。作者查阅大量的历史资料，充分利用了《续资治通鉴长编》《宋史》及野史、笔记等大量宋代原始资料，详细地论述了赵匡胤以下北宋诸帝在崇文抑武方面的所作所为，最终写出《武士的悲哀崇文抑武与北宋兴亡》一书。

  这本书从北宋开国皇帝赵匡胤戏剧性的“杯酒释兵权”史实入手，中间述及王安石变法试图扭转这种局面而未果，最后以徽钦北狩、靖康亡国来说明尚武精神沦落所造成的严重恶果作为结束。陈峰同志的这部书稿为深入探索“崇文抑武”这一重大历史问题做了良好的开端。

  自古以来，一切地位财富的获得都有赖于战场上的功业大小所决定。至赵匡胤建立北宋后，为了防止武官在发动陈桥兵变，夺走他的皇权。赵匡胤杯酒释兵权，将兵权牢牢控制在自己手中，同时实行崇文抑武的国策，建立新的北宋兵制。

  北宋实行新的募兵制，分为中央军和地方军，武官只有练兵权，没有调兵权和指挥权。调兵权和指挥权被掌控在文官的手中，而且各地方的守军实行轮流制，这就造成了兵不认识将，将找不到兵，打仗的时候，让门外汉文官来指挥，这个仗哪有不败的道理。

  

  “崇文抑武”最初被确立为重要的治国思想方略，是最高统治集团对唐末五代军阀分裂割据、“武人跋扈”历史经验的汲取，是顺应时代需要的产物。随着“崇文抑武”在以后不断地被 加以贯彻和放大，这种“大政方针”造成了一种极端化的国策。

  这对促进宋代经济和文化科技的发展产生了的积极作用。

  但是，宋统治集团矫枉过正，以短浅的眼光过度推行“崇文抑武”，遂使国家武备建设受到严重的影响。武将群体长期遭受打压，致使其从精神到素质都趋于退化，从而削弱了军队的战斗力，对边防造成严重的后果。

• 人间不值得，但人生还有趣

  作者：咸鱼日记 发布时间：2017-11-29 13:48:11

  从前（?）有艘奈何船，船上有个叫空舟的师傅，一个叫澈丹的徒弟，一个叫曹德的机器人，和一只叫荤荤的恐龙。

  “只要你能提供足够的金钱或好酒，宇宙中目前唯一还在从事超度行业的奈何船就会为你送来超乎需求的服务，有时甚至与你的需求完全相反。”

  世间规则，大抵都不入眼，活得荒谬，又洒脱自由。

  把握着职业操守，认真努力，又会看不清，想不透。

  那究竟是随心随性，还是随世间规则大流，不知道到底哪种活法更好呢。澈丹还在俗事里浮沉，空舟大概是看淡了的无所谓。或许有点羡慕那种自由和随意，但是不管怎么说，人生在世对得起自己的心就好了。

  虽然整篇下来字数寥寥，又有一种醉后朦胧写下的放飞感，但是又能让人有那么一顿，有一点想法。

  蛋蛋戒酒了，挺好的，但莫名又有点可惜，没酒了还能不能写下这样的文字呢。

  1 “一瓶酒如果不喝，它始终都不是一瓶酒。”

  机器人，生为满足人类的各式需求，但老张，是个有了感情的机器人。像个人，又不是人，于是他想求死，能死了，大概就和人一样了。人生百味，生而为人活着的目的是什么呢。不会经历死亡的机器人，有了感情也不是人，就像酒总是为了喝存在的，那没有存在意义的人生，浑浑噩噩没有想法的人，大概也都不能算数吧。

  2 “我们存在的意义，就是离开。”

  或许宇宙要让他们灭亡，而黑边星人依然在挣扎着离开，从几千年前的祖先就开始了。

  面前可能有无边的黑，但身后可能还有光，是在黑暗中沉溺，还是掉头离开，就像千年来人们做的那样。既然活着，那就活下去吧，总有些该活着的理由的，为了他人已付出的努力代价也好，为自己的希望也好。

  但是选择了进入黑洞的人，那也都是自己的选择，对他们而言，死去的外面的人，还在挣扎的那些人。

  所以选什么都好，合乎了大致的规则，只要不影响了别人，人生的路自己觉得对大概就行。

  3 “平行宇宙中选择外的我”

  每次做出选择，就会产生平行世界，而选择的另一面的人，也就不复存在。小丑想超度的是那一遍被恐龙咬死的自己，哦，可能还不止一个。

  这篇里有意思的话还挺多，“很多事无所谓对错，想对了问题人人都能抑郁，人只能做自己能做到的事，而不是该做的事。”

  突然想起很多时空穿越的故事，哪怕回到过去重新选择，也未必就能得到你想要的结果，因为选择太多，而你，也并不是一个选择就能改变的，毕竟微小的量变引不起质变。大概什么样的人，决定了能过上什么样的一生，上下波动总体来说不大。所以与其后悔，不如为了过上想要的人生，改变下自己吧。

  虽然可能一切都是假的，但也可能真的还不如假的呀。薛定谔的人生。

  4 “这个城市啊，它就是需要坏人，有坏人城市反而变得更好。”

  有时候人们需要的可能并不是真实存在，或许一个象征就行。是真的活着还是早就死了，管他呢。

  5 “这段因果该了结了，虽然可能会有新的因果开始。”

  世间可能就是个圈，环环相扣。善恶因果也没分的那么开，大抵是相辅相生吧。有时候真相，也说不清，说清了也未必知道了好。

  6 “人并不知道自己的行为是为了什么，尤其涉及生死。”

  人总有自己不喜欢的一面，但是那一面就行会带来好还是带来坏，谁都不知道。梦不一定是真的，也不一定是假的。别想得太简单也别想得太复杂，实在不行的话，想不通就别想了，就去做吧。

  7 “为了实现梦想，总要付出很多。”

  有梦想总是好的，起码有了生活的目标和意义。至于价值，自己觉得有价值就好了。胡言乱语的无聊的书，也能伴随着度过空荡的时光，那可能就是他的意义。

  8 “杀他们也违法，帮他们也违法，可能是法错了。”

  不知道什么时候就可能陷入困境，但也可能某个瞬间就柳暗花明。好人可能还是会有点好报的吧。

  9 “活着的意义只有活人才关心。”

  得了冠军也未必知道伦理学到底是什么，大概有些事也只是自己觉得看清了，或者旁人觉得自己看清了。危急关头解决不了不如就让那更优秀的人去处理。好像有点道理，但这算什么呢。

  10 “该灭绝的时候，基因是有意识的，动物是有意识的，你还让它活着...它就只有痛苦。”

  大概是来自于知而无法作为的无奈，所以至少是否活着的选择权，要掌握在自己手里。不过都看得明白但未必就能活得明白，最近有点丧了，就会有一种知天命的感觉，就这样日复一日地活着，明明还青春呢好吧，大概不应该活的那么佛系。

  11 “哪个都不是。”

  一个比较罗生门的故事，也像是，千人眼个有千个哈姆雷特。大底上这些话都有那么个意思。每个故事汇总起来，或许能还原出故事本身的样子，或许也不能，谁知道呢，反正也不重要。

  12 “人人都知道自己会死，但没有多少人能真的面对。”

  活着一口气大部分还是因为，咽不下一口气。人大概都希望自己过得比别人好，但大部分人无法如意。这样的想法自私也好，固执也罢，倒也让很多人有了活下去的动力。反正以后的事情谁说的好呢，倒不如活着只图个自己开心好了。

  13 “活在这个宇宙里，怎么还要问这些真假的问题。”

  佛说：想不通就别想那么多。

  大概很多事情说不清，都是各种形容词的混合体，就像这本书，虽然很丧，但也很有趣，看完还想好好的活下去，毕竟虽然人间不值得，但是人生还挺有趣。

  最近比较丧所以写书评也变得很丧，能看到也是种缘分，不过全篇也只是个人的自语自娱，喜欢也好不喜欢也罢，还是说声谢谢。

  ∠( ᐛ 」∠)＿

  2017.12.25. 如果没什么大概也不会再更新了。不过很喜欢这本书。