房地产开发经营与管理考点精析及模拟题库2008 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

本书是根据考试大纲及中国房地产估价师执业资格考试辅导教材编写的房地产估价师执业资格考试辅导用书，作者为环球职业教育在线房地产估价师课程的一线辅导老师。本书对2001年以来的试题分布情况进行了分析，对考试要点进行了提炼、总结，并配有大量强化训练习题和近年考试真题及答案与解析，帮助广大考生有针对性地复习备考。提高应试能力。

本书是参加房地产估价师执业资格考试的考生的参考书，也可作为广大房地产估价师日常丁作的参考书，以及大中专、高职高专院校教学的辅导用书。

前言

部分　考点精析及强化训练题库

　章　房地产投资与投资风险

一、大纲要求

二、本章主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

三、本章历年考题精析

四、强化训练题库

五、强化训练题库答案与解析

　第二章　房地产市场及其运行规律

一、大纲要求

二、本章主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

三、本章历年考题精析

四、强化训练题库

五、强化训练题库答案与解析

　第三章　房地产开发程序

一、大纲要求

二、本章主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

三、本章历年考题精析

四、强化训练题库

五、强化训练题库答案与解析

　第四章　房地产市场调查与分析

一、大纲要求

二、本章主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

三、本章历年考题精析

四、强化训练题库

五、强化训练题库答案与解析

　第五章　现金流量与资金时间价值

一、大纲要求

二、本章主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

三、本章历年考题精析

四、强化训练题库

五、强化训练题库答案与解析

　第六章　经济评价指标与方法

　　一、大纲要求

　　二、本章主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

　　三、本章历年考题精析

　　四、强化训练题库

　　五、强化训练题库答案与解析

　第七章　风险与不确定性分析

　　一、大纲要求

　　二、本辛主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

　　三、本章历年考题精析

　　四、强化训练题库

　　五、强化训练题库答案与解析

　第八章　房地产开发项目可行性研究

　　一、本章要求

　　二、本章主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

　　三、本章历年考题精析

　　四、强化训练题库

　　五、强化训练题库答案与解析

　第九章　房地产金融与项目融资

　　一、大纲要求

　　二、本辛主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

　　三、本章历年考题精析

　　四、强化训练题库

　　五、强化训练题库答案与解析

　第十章　物业资产管理

　　一、大纲要求

　　二、本章主要考点、知识点及难点、易混淆点精析

　　三、本章历年考题精析

　　四、强化训练题库

　　五、强化训练题库答案与解析

第二部分　仿真模拟题库

　模拟试题一

　模拟试题二

　模拟试题三

　模拟试题四（2006年“房地产开发经营与管理”考试试题）

　第六章经济评价指标与方法

史贵镇：房地产估价师、高级经济师、建筑工程评标专家，全国某重点大学客座教授。曾多次参加全国房地产估价师考试的阅卷工作。自2004年起，任环球职业教育在线房地产估价师“房地产估价案例与分析”、“房地产开发经营与管理”课程的主讲教师。先后主编并出版了《房地产

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(二)难点、易混淆点分析 ，

1．投资的特性与房地产投资的特性

投资的特性有4个，即：投资有目的性、投资有时问性、投资有收益性、投资有风险性。而房地产投资的特性有8个，即：不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、弱流动性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。投资的特性是从大的、宏观面上说的，房地产投资的特性是针对房地产这类投资对象而言的，是微观而又具体的；其中，房地产投资特性中的“不可移动性”是房地产重要的一个特性；而由于房地产本身“寿命周期长”的特点决定了房地产投资的长期性，这一点与“投资有时问性”相对应。要注意辨析这两个概念的异同。

2．投资类型与房地产投资类型

投资可分为固定资产投资、流动资产投资。固定资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中对产品、产成品等周转资金的投资。

……

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书摘插图

书籍介绍

本书是根据2007年考试大纲及中国房地产估价师执业资格考试辅导教材编写的房地产估价师执业资格考试辅导用书，作者为环球职业教育在线房地产估价师课程的一线辅导老师。本书对2001年以来的试题分布情况进行了分析，对考试要点进行了提炼、总结，并配有大量强化训练习题和近年考试真题及答案与解析，帮助广大考生有针对性地复习备考，提高应试能力。

本书是参加2007年房地产估价师执业资格考试的考生的必备参考书，也可作为广大房地产估价师日常工作的参考书，以及大中专、高职高专院校教学的辅导用书。

• 作者：浪浪山小妖 发布时间：2021-04-07 20:18:08

  此书适合对《白鹿原》、陈忠实先生特别有兴趣之人阅读，可以提供一些关于《白鹿原》、陈忠实先生的资料。

• 作者：一颗脆桃 发布时间：2024-05-02 14:14:47

  画风不错

• 作者：肖俊清 发布时间：2017-09-14 13:38:10

  比证券从业资格证书的内容，还是要有帮助很多。每一章居然像写论文一样，还标注引用来源。债券、优先股、普通股部分基本跟格雷厄姆《证券分析》的超级简化版……搞完之后一看，确实是从那里引用的……所以这本书最好的地方是从介绍基础知识，到介绍书单。

• 作者：InsaneDrifter 发布时间：2012-09-29 21:38:14

  爱与意志变得愈加艰难，似乎决定论已经成功的这个时代能看到一本这样唤起自我创造能量的书很是温暖人心，唯一不喜欢的大概就是全书实证比较少

• 作者：xyybear 发布时间：2021-03-18 21:49:52

  对于案例的层次性分析比较清楚，从不同的专题分析了难点，结合分析片段的例子。除去部分老生常谈的内容，有一些内容对没有师傅带的青年老师有指点方向的作用。

• 作者：Arrebol 发布时间：2023-10-29 20:48:35

  写了一个时间悖论，三个故事还是蛮精彩的，最后联动医生很惊喜

• 广师大竟然出旅游书，唉

  作者：贾诩字文和 发布时间：2021-05-18 18:19:05

  唉，有点失望。现在的广师大也开始梅梯幸档了吗？还有几本戏剧，还有一本竟然是空姐的手记，非常不开心。

  不过，学到了一副错字对联，“快乐每从辛苦得，便宜多自吃亏来”，还有几个对联，读书耕田，忠臣孝子之类，也算值了。

  有点奇怪的是，这个谢迪辉是何等人物呢？不过，这是广师大促销的沉积书籍，也勉强如此了。

  话说，今天的出版社，也真的很难有骨气了，我宽恕。

• 希望和毒药可以是同一种颜色吗？（《色彩的性格》前言）

  作者：Putin 发布时间：2012-12-12 09:54:36

  　

  　　　　如果问“希望是什么颜色的”，大多数人会回答“绿色”。如果再问“毒药是什么颜色的”，大多数人会回答“绿色”。绿色让人联想到苦而涩的味道。但如果再问“哪种颜色更能起到镇定的效果”，答案仍然是“绿色”。

  　　本书作者进行了大规模的调查，询问了1888名男性和女性。在调查表上作者根据不同的情感和经验的范畴罗列了多种概念，例如“爱情是什么颜色的”，“仇恨是什么颜色的”，与此同时，调查表还就过时的颜色、令人感到舒服的颜色、狂妄自大的颜色、芳香的颜色、越出常规的颜色直至代表愤怒的颜色、信赖的颜色、暧昧的颜色等提出了不同的问题。被询问者则按照这些概念和问题将蓝、褐、黄、金、灰、绿、橙、粉红、红、黑、银、紫、白等13种颜色排列顺序。调查以书面形式进行，是不记名的。被询问者需给40个概念排列颜色的顺序，回答多张调查表中提出的总共200个问题。本书即这次调查结果的呈现与阐释，而绝大多数的调查结果则直观地反映在第一部分的色谱插图中。

  　　对每一种颜色我们都有某种特别的感受吗？回答是否定的，因为我们的情感远远多于色彩。红色是爱情的颜色，但也是仇恨的颜色。所以重要的不仅仅是那些常常被提及的颜色———我们把每一种情感和多种颜色联系在一起，这些颜色相互补充，相互说明。代表爱情的除了红色还有粉红色，象征仇恨的有红色和黑色。如果问“哪种颜色是代表幸福的颜色”，最常见的答案是“红色”和“金色”，幸福的第三种颜色是“绿色”。非主要颜色决定基本颜色的效果。色彩如何能够唤起如此不同的情感？

  　　我们将每种色彩与多种多样的经验联系起来。我们注意某种颜色时的情境会令我们回想起这些经验来。这种情境可以告诉我们某种色彩是真实的还是象征性的，某种色彩是传统的还是创造性的。情境阐明色彩的效果。本书将从色彩的各种效果中来探讨所有的色彩。1．心理效果色彩能够唤起人们自然的、无意识的反应的联想。这种心理效果是如何色彩的文化产生的呢？它源于经验，这些经验我们经常体验，以至于成为我们内心世界的一部分。

  　　就绿色而言，如果我们看到和红草莓摆放在一起的绿草莓，我们会不期然地联想到未成熟的事物，由此不成熟的颜色被概括为青春的颜色:“耳背还是绿色的”是用来形容乳臭未干、未经世事的年轻人。绿色在道路交通中的效果却截然不同，在这里绿色以一种积极的意义印在了我们的潜意识里。如果在大自然体验绿色，它的效果又有所不同:绿色变为健康的颜色、生机勃勃的颜色。绿色也象征着恢复健康，因为我们到绿色的大自然中去休养生息。归于某种色彩的所有特征均源于经验。绿色介于极端的红色和蓝色之间，所以起到镇定的效果，属于中性。红色热烈，蓝色冷静，绿色则柔和。红色显得接近，蓝色远如天际，绿色则位于中间，不远不近。在精神分析的颜色测试中，位于中间的绿色代表心理上的安宁和平衡。2．象征效果

  　　颜色能够被赋予真实色彩所不具备的概念。颜色的象征效果是如何产生的呢？它们也源于经验。只是这类经验极少是个人的，大多是流传了几百年的传统。为什么希望是绿色的呢？希望是在匮乏时期后产生的一种情感，人们将希望与春天相比。这一点也表现在语言上:就像种子在严冬后发芽，在黯淡的日子后新的希望在人的心田萌发。在中世纪也有与此相同的比喻，那时人们用绿色象征处于萌芽阶段的爱情。直到今天我们说不给某个讨厌的人以“绿色”，意思是我们不会友好对待此人。和黄色配在一起，绿色则成为嫉妒的象征颜色，比如说有些人嫉妒得脸都发绿了。流传下来的经验告诉我们:经常生气的人会患胆囊疾病，而胆囊就是黄绿色的。

  　　象征效果产生于将一些经验普遍化，将色彩的心理效果抽象化。因此心理效果与象征效果存在紧密的联系。

  　　文化效果

  　　存在于不同文化中的不同生活方式决定了色彩效果的不同。在欧洲，绿色是风景中一道普通的颜色，而对于生活在荒漠中的民族而言，绿色却是天堂的颜色，因此绿色是伊斯兰教中神圣的颜色。埃及地位最高的神有一身绿色的皮肤。在绿色象征高贵的文化里，绿色被视为男性的颜色。各种文化中最受尊重的颜色都是男性的颜色，第二等颜色才是女性的。

  　　许多色彩效果都带有民族特征。如果形容一个英国人是“蓝色”的，则意味着这是个多愁善感的人而形容一个德国人是“蓝色”的，则表示这个人喝醉了。本书将对这些带有民族特征的色彩意义的渊源加以解释，这样可以再次唤醒那些被我们意识所忽略的色彩效果。

  　　政治效果

  　　在政治领域里色彩具有特殊的象征意义。古老的徽章和旗帜上的色彩就是当政王朝的颜色，即使现代的旗帜和徽章也标志着政治与宗教的权力关系。红色是革命旗帜的颜色，是所有社会主义国家旗帜的基本色彩。绿色是伊斯兰教中神圣的颜色，是所有信仰伊斯兰教国家旗帜上的基本色彩。绿色也是绿色岛屿爱尔兰的国旗的颜色。在爱尔兰绿－白－橙三色旗中，绿色象征着天主教，橙色作为新教奥拉宁王族的颜色象征着新教，绿、白、橙这三种颜色的组合标志着爱尔兰国家和权力的联合。德国国旗中黑、红、金三色的组合也是如此。

  　　传统效果

  　　看似不合理的色彩效果常常与颜料提取及印染的古老工艺有关。为什么蔬菜通常的颜色———绿色会让我们想到毒药的绿色呢？以前绘画的绿色颜料中含有砷。拿破仑最喜欢的颜色就是绿色，而这却成了他的灾难:圣赫勒纳岛上潮湿的气候把绿色墙纸中的有毒物质蒸发出来，拿破仑最后死于慢性砷中毒。绿色让人联想到有毒物质这一点保留至今。

  　　在过去的几百年中，并非每一种颜色均可任意使用，有些颜色价格不菲，

  　　需要繁复的印染工艺。决定着装色彩的并不是品味，而是金钱。昂贵的面料用昂贵的颜料印染，便宜面料的染料自然价格低廉。深绿色是一种便宜的颜色，所以欧洲的王公贵族是不会穿绿色服装的。但是简单的毡和粗呢大多染成绿色，“在绿色桌前做计划”这句成语就与此有关:以前赌桌和书桌的毡垫多为深绿色，这句成语寓意为闭门造车，不切实际。在我们今天使用的语言中仍然蕴含着许多被遗忘的传统。“变成蓝色”和“制造蓝色”这两个成语就产生于古老的印染方法。历史背景为传统效果作着注释。

  　　创造性的效果

  　　在这里我们谈一谈如何赋予色彩新的效果:为什么装葡萄酒的瓶子都用绿色的，从不用深红色的呢？为什么水怪和火星人总是绿色的呢？如果对感受进行创造性的表达时，爱情甚至可以是毒药的那种绿色。关于色彩创造性使用的原理在“蓝色”这一章中的第18节会详细加以阐述。

  　　同一种色彩总是有不同的效果。甚至我们感觉到的色调也是由当时的情境来定义。象征希望的绿色和毒药的绿色可以是同一种绿吗？大多数接受调查的人认为:绝对不是！希望虽然是绿色的，例如可以是绿松石那样的绿色或者是五月的绿色，但绝对不会是毒药的那种绿色。没有一个人把黄瓜的绿色描述为宝石的绿色，把洋蓟的绿色形容为军绿。反之，尽管菠菜的绿确实与绿宝石的绿是一样的，却没有人将绿宝石的绿描述为菠菜的绿色。虽然画家让希望女神穿上亮绿色的衣服，但也没有人将这种绿称为毒药的绿色，而是五月的绿色———尽管色调是一样的。又有谁会将英国画家格奥尔格?弗雷德里克?瓦茨比喻希望时所采用的绿色参见图22视为典型的希望的绿色呢？

  　　众所周知，爱斯基摩人掌握很多关于白色的名称，这看上去充满异域风情，但也不难理解，因为爱斯基摩人必须在一个白色的世界里辨认方向。在我们对爱斯基摩人的独特世界感到惊奇的时候，我们或许忘记了在每种语言中关于每种颜色都有许多名称。

  　　一个人认识多少颜色，取决于他与颜色打过多少交道。画家所认识的颜色比牙医多，而且能更准确地描述色彩之间的细微差别。在许多职业中，能够掌握特殊色差方面的知识起着至关重要的作用。色差决定绿宝石的价格，所以珠宝商能看出中等绿色和深绿色之间的多个层次。珠宝商还能准确描述一种绿色的不同颜色的组成成分:电气石的深绿色中的黄色成分比绿宝石的黄色成分重。皮货商和木材商能够说出多种褐色的色调。出售书写纸和绘画用纸的商人能够和爱斯基摩人一样区分不同的白色。

  　　在德国，众所周知的绿色色调就有40多种红色的色彩变化近100种。

  　　为了丰富对五彩缤纷的色彩的了解，本书在每一章的前面均附有标着各种颜色名称的列表，其中也包括绘画颜料的名称。

  　　一个人所喜爱的颜色能说明他的哪些性格呢？大家或许都了解为所谓的精神分析所作的一种色彩测试，在测试中被测试人需要将一些彩色的小卡片依照自己的喜好进行分类。这种测试声称能够根据整个色谱中某些色彩的排列顺序揭示人的个性，可是对此很多人却疑惑不解。

  　　事实上是这样的:所有的情感、性格特征均可以和色彩联系起来，色彩多层次的象征意义可以给所有的重要问题提供基准点。而另一方面，科学的心理学不再承认这类色彩测试，测试的结果被认为是不可靠的，这令不少人感到失望，但这也是事实。其原因是:人类的情感、性格特征及重大问题远远多于色彩，在这类色彩测试中对于每种颜色都存在多种解释。这意味着:不同的被测试人可以对同一种色彩排列顺序作出完全不同的解释。因此测试的结果非常不准确，以至于不能作出科学的判断。

  　　但是就像预言一样，不准确的解释也可以给人重要启迪。对色彩测试感兴趣的人可以在本书中找到所有解释色彩的背景知识，并非出于自愿而被迫参加色彩测试的人可以找到如何表现出最佳性格的说明参见“灰色”第56节。

  　　一个人所喜欢的颜色能说明他在日常生活中的哪些喜好呢？关于所习惯的颜色的问题其实就是针对颜色本身的问题。事实上任何一种颜色都不会脱离某种功用而独立出现。20％的女性和男性称红色是自己喜欢的颜色，但不管是哪一种红色，几乎没有一名男性愿意穿红色西服，只有少数女性穿红色套裙，穿红色长筒袜的女性则更少。红色是一种温暖的颜色，尽管如此，红色墙纸并不受人喜爱。又有谁愿意要一张红色的写字桌、一台红色的冰箱或者一只红色的钟？即使是汽车的颜色也不能从统计数字上反映人们对颜色的喜好。对于颜色的每一种使用范围都存在典型的色彩喜好。每种色彩都是“美丽的”，但是如果使用的地方不对，或者和不当的意义联系在一起，那么所有的色彩都会失去它们的美丽。

  　　只有了解一种色彩所有意义的人，才能区分美丽的红色和丑陋的红色，才能区分平淡的绿色和夸张的绿色。对色彩的意义了解越多，就越能更好地对它们的效果作出判断。

  　　如何解释色彩关于调查结果的分析利用

  　　蓝—褐—黄—金—灰—绿—橙—粉—红—黑—银—紫—白等13种颜色

  　　均列于每份调查表的上端。为了不至于给被采访者造成前述色差上的影响，所有色彩均用文字的形式列出。调查范围包括所有具有独立心理色彩效果的色彩。就连常常被我们忽略的诸如橙、粉红、灰、褐等混合色及金、银等金属色也具有独立的意义，而且是其他颜色所不能替代的。

  　　——

  　　本书用200种概念分析了人们对色彩的感受，有1888人对40种概念作出了回答。在被调查者中年纪最小的14岁，最大的83岁。调查表由被调查者自己填写，为不记名形式。如果对一种概念无法决定惟一的颜色或者不愿意作出惟一的答案，可以填写两种颜色。

  　　尽管接受这次调查的人数众多，但有些颜色提到的人数没有超过被调查人数的5％，这些颜色本书没有采纳。这样做是为了将调查结果更好地集中起来。在对一种概念的多种颜色进行解释的过程中，让大家了解这种概念的主色彩占据怎样的主导地位，要比对每种色彩都作出解释重要。

  　　由低于被调查者人数5％的人所回答的颜色不具有代表性，难以解释，因为对于一种颜色的排列顺序存在太多可能的原因。例如:回答爱情的颜色是白色的少数人想到的可能是纯洁或者一颗冷酷的心，或者把爱情看做不带个人意义的感情，或者想使自己表现得非常有个性等。而正是在爱情这个概念上，出现不寻常的答案的比例最高。主色彩非常明确:70％的人认为是红色，8％的人认为是粉红色，但是剩下的22％的人的答案则分布在从白色到黑色、从金色到紫色的各种色彩中。而其他199种答案就没有这样多种多样，最小的比例平均在10％左右。

  　　为了统计学的外行着想，或许还应该解释一下为什么这些百分数从没加到100％。到100％的差额显示在每一种色彩中不寻常的答案的比例。只有在色板上的色谱中为了能够做一个统一的图解而将调查结果推算到了100％。

  　　为了不至于让统计学的外行产生迷惑，误以为百分数中小数点后面有几位数字可以反映调查结果的精确性，因此所有的百分数均为整数。这种精确性是虚假的、毫无意义的，无法推断出调查结果的有效性。

  　　只有将相近的数据进行比较才能检验调查结果的有效性。举一个引言中的例子:“希望”、“信心”、“乐观”这三个概念相当接近，但是并不一致。这一点反映在所划归的颜色和它们的分布上:希望的颜色有52％的人认为是绿色，接下来有23％的人认为是蓝色，7％的人认为是白色，6％的人认为是黄色。在“信心”这个概念上，占优势的仍然是绿色26％和蓝色17％，第三位是黄色9％。在乐观这个概念上，排在第一位的是黄色19％，然后是绿色17％和蓝色15％。代表希望的绿色比代表信任的绿色要深，即希望是比信任更强烈的一种情感。提起乐观人们想到的更多的是一种永远开朗快乐的心情，而不是经历了艰难岁月后一个新的开始。这三种概念的相近性正体现在绿—蓝—黄这三种色彩的典型色调上。所以可进行比较的概念的色彩可以补充对每种颜色的解释。例如乐观的色彩又与象征生命乐趣的色彩相吻合，爱情拥有与性爱的色彩相近的色彩，但是性爱的色彩中除了红色与粉红色以外，还有象征不道德的颜色———黑色与紫色。

  　　对一种孤立的色彩的想像并不能满足我们色彩缤纷的联想，相对于人类的联想，色彩的数目远远不够。在我们的联想中，很多色彩含有具典型意义的色调。在相近概念的色彩比较中显示出色彩的逻辑性。