房地产制度法规政策（2022） 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

本书为全国房地产估价师职业资格考试辅导教材，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织相关行业专家编写而成。一套4本，包括《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务 上编：房地产估价专业基础》《房地产估价基础与实务 下编：房地产估价操作实务》。本书也可作为高校开设房地产估价相关专业的师生用作教学教材使用。

第一章　房地产及相关制度法规政策概述

第一节　房地产

第二节　土地管理制度概述

第三节　城镇住房制度概述

第四节　房地产法律法规制度体系

复习思考题

第二章　国土空间规划与土地用途管制

第一节　国土空间规划

第二节　土地用途管制

第三节　耕地保护

复习思考题

第三章　土地与房屋征收

第一节　集体土地征收

第二节　国有土地上房屋征收

复习思考题

第四章　建设用地供应与土地市场管理

第一节　建设用地概述

第二节　国有建设用地

复习思考题

第五章　建设与房地产开发经营管理

第一节　城市及居住区建设管理

第二节 　建设工程勘察设计招标投标与监理

第三节　建设工程施工与质量管理

第四节　房地产开发企业及开发项目管理

第五节　房地产开发项目经营管理

第六节　物业管理

复习思考题

第六章　房地产交易管理

第一节　房地产交易管理概述

第二节　房地产转让管理

第三节　商品房销售管理

第四节　房屋租赁管理

第五节　房地产抵押管理

复习思考题

第七章　房地产中介服务管理制度法规政策

第一节　房地产中介服务行业管理概述

第二节　房地产估价机构管理

第三节　房地产估价师职业资格制度

复习思考题

第八章　房地产税收

第一节　税收征管制度概述

第二节　房产税

第三节　城镇土地使用税和耕地占用税

第四节　土地增值税

第五节　契税

第六节　相关税收

第七节　有关房地产税收的优惠政策

复习思考题

第九章　不动产登记制度法规政策

第一节　不动产登记概述

第二节　不动产登记信息查询

复习思考题

本书中法律、法规、部门规章、规范性文件等简称与全称及相关信息对照表

附录一 中华人民共和国城市房地产管理法

附录二 中华人民共和国土地管理法

附录三 中华人民共和国资产评估法

中国房地产估价师与房地产经纪人学会是全国性的房地产估价、经纪及住房租赁行业自律管理组织，由从事房地产估价、经纪及住房租赁活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对房地产估价、经纪及住房租赁行业进行自律管理。现为国际测量师联合会（FIG）全权团体会员。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会，2004年7月变更为现名，2020年12月，明确了住房租赁自律管理职能。中文简称为中房学，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA。

《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度；取得房地产估价师和房地产经纪专业人员资格要通过国家职业资格考试；房地产估价师职业资格为准入类职业资格，未取得房地产估价师职业资格并经注册，擅自从事房地产估价活动属于违法行为。

房地产估价师为房地产交易、征收补偿、抵押贷款、司法鉴定、损害赔偿以及税收等提供价值参考依据，在促进房地产公平交易、维护社会稳定、防范金融风险等方面起着举足轻重的作用；房地产经纪专业人员把房地产的需求者与供给者连接起来，在保障住房交易安全、促进住房交易公平、提高住房交易效率、降低住房交易成本、优化住房资源配置等方面发挥着独特的作用。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要宗旨是开展房地产估价、经纪及住房租赁研究、交流、教育及宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价、经纪租赁人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价、经纪及住房租赁行业规范健康持续发展。目前承担全国房地产估价师、房地产经纪专业人员职业资格考试、注册、登记、继续教育等工作。

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书籍介绍

本书为全国房地产估价师职业资格考试辅导教材，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织相关行业专家编写而成。一套4本，包括《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务 上编：房地产估价专业基础》《房地产估价基础与实务 下编：房地产估价操作实务》。本书也可作为高校开设房地产估价相关专业的师生用作教学教材使用。

• 作者：Rain 发布时间：2018-12-12 01:45:39

  精彩。开始也是结束。

• 作者：jolly 发布时间：2023-01-03 14:53:48

  核心是规划，包括国有土地与集体土地，建设用地与非建设用地等。考试较基础，希望能通过。

• 作者：净口 发布时间：2021-04-04 21:33:05

  理财就是理生活。

• 作者：风铃 发布时间：2023-11-12 12:56:59

  还是不错的，低成本被动投资➕最完美的组合取决于自己，在于了解自己。择时的惩罚，赢得输家的游戏

• 作者：Vicking 发布时间：2023-03-25 22:47:17

  连看两本行动金融学，国人和外国人在表达方式上的确差异很大，某些行业的特性决定了他的思考过程更适合投资，比如律师

• 作者：清风徐来 发布时间：2019-04-19 23:04:25

  文笔不行啊 不该买

  读不下去了 垫桌子吧

• 略低于预期的转型作 哈利霍勒似乎失去了正直、操守、智慧及韧性

  作者：ISOlation 发布时间：2019-06-25 03:29:00

  一 故事简介

  （故事简介不会涉及案件凶手及手法泄底。）

  《焦渴》后接《警察》，数名使用tinder进行约会的女性遭遇杀害，凶器为锋利的假牙，尸体出现血液大量消失的现象，据推测这些消失的血液成为了“吸血鬼”凶手的食物。

  另一方面，奥斯陆警察局长贝尔曼在前议员伊莎贝尔的运作下有机会晋升挪威司法部长。为稳固形象，贝尔曼以哈利继子欧雷克要挟已经成为大学讲师的哈利霍勒出山解决此案。

  顶替哈利霍勒在Crime Squad中领导位置的卡翠娜接受了两位新探员——应届生Wyller以及系列中活跃的楚斯班森。卡翠娜在应对媒体时完全采纳贝尔曼的意见。楚斯班森则暗中向媒体泄露内部情报以获取报酬。使警方趋于被动。

  记者Mona Daa供职于知名媒体VG， 在采访中结识研究vampirist的博士生Smith。她和楚斯班森达成的合作关系被Wyller识破。

  哈利霍勒挑选了另外三人（侯勒姆、Wyller、Smith）组成新一代的哈利小队调查此案。经过调查，《警察》中越狱的连环杀人犯瓦伦汀嫌疑重大，调查中状况频出，妻子罗凯患病住院，好友奥纳的女儿奥萝拉向哈利透露在《警察》结尾遭遇强暴，哈利部署的线人惨遭杀害，最终，哈利在暴风雨即将来临的对决中哈利射杀了瓦轮汀。

  然而，反转才刚刚开始。

  二 大体评价

  尤奈斯博的奥斯陆系列我只读过《雪人》、《幽灵》、《警察》，我认为《幽灵》是不世出的精品。

  奥斯陆系列可以说是以哈利为主人公的“侦探小说”，但我读的这几部作品似乎不能算作推理小说，而是通过案件从奥斯陆警界、政界、媒体、市民生活等视角展现一幅“可怖”的城市群像。

  然而，系列到达第11部，似乎该挖掘的已经挖掘的差不多了。这部《焦渴》中所展现的“灵感殆尽”的景象似乎正如作者在本作中吐槽的，“挪威正在模仿欧洲其它国家试图呈现历史悠久的形象”以及“挪威大学招收影视专业的学生，大多数毕业后只能够坐在家里看着美国大片。”本土能挖掘的内容只有这么多，于是无论是向海外借助互联网产品——Tinder、Facebook以及“吸血鬼传说”作为噱头将故事往猎奇方向上走，逗难以掩盖这种灵感及素材消耗殆尽的情况。

  作者仍希望通过给哈利以家庭的纽带，改变其孤狼硬汉的形象，就结果来看非常糟糕，哈利不仅失去了孤独，同时失去了正直、操守、智慧和韧性，或许尤奈斯博想要展现哈利转变的微妙性，但他彻底搞砸了，只要将细节联系起来加以思考，就会发现哈利霍勒在这部作品中出现了很多难以让人理解的操作。

  三 具体分析

  （包含大量前作剧透，但不涉及本作案件凶手及手法泄底。）

  《焦渴》采用多视角全景式描述，即便是凶手，也给出视角展示其行动，只是在尚未揭露真凶的时候使用“he”指代其身份，类似于《柯南》中的黑衣人。

  对系列有所了解的读者能够很快锁定凶手，或者说凶手实在是太过于典型，瓦伦汀继杀警案后再当背锅侠。

  哈利的形象塑造出现出现容易让人指摘的地方有以下几个具体情节：

  1）哈利和贝尔曼的交易：

  贝尔曼要挟哈利如果不协助调查就追究哈利继子欧雷克的吸毒行为。（实情远比贝尔曼掌握的情况严重得多。），以使欧雷克永远无法再投身警界。哈利出于对欧雷克的庇护接受了邀请。

  2）哈利将普通民众作为线人卷入调查，间接致其死亡

  在追捕瓦伦汀时，鉴于知道其面目的人非常有限，哈利和Jealousy Bar的酒保Mehmet做交易，哈利还清了Mehmet的贷款买下了酒吧的产权，并表示将与Mehmet分享产权，条件是去浴室追踪并指认曾在店内逗留的瓦伦汀。追踪失败后，这一事故经历了以下历程。

  贝尔曼得知哈利的普通公民卧底计划，闲聊中告诉老婆乌拉——乌拉受苦于贝尔曼的出轨行为约见“舔狗”（对乌拉及曾经的贝尔曼）楚斯，闲聊中透露了这条信息——楚斯知会记者Mona Daa——媒体报道——瓦伦汀得知自己的处境并锁定Mehmet——瓦伦汀在某日酒吧打烊后袭击Mehmet——得知报道后的哈利赶往酒吧与瓦伦汀对决，瓦伦汀以Mehmet为质——瓦伦汀逃跑后，哈利发现Mehmet已死。

  哈利在事件中，将普通公民卷入案件调查是其一，贸然行动导致凶手察觉，是其二，低估了线人危险的处境，没有要求卡翠娜或者顶头上司甘纳哈根增派援手是他的最大失误，是其三。最终这一事件得以抹平，贝尔曼应该施加了不小的影响。

  3）射杀瓦伦汀

  最终对峙中，误以为瓦伦汀手上有左轮，将其击杀。被真正的凶手借刀杀人。

  4）在涉及寻找酒吧侍者Marte的问题上反复横跳。

  Marte是作为参与调查的理由之一（虽然之后转变成为潜在的受害者而战）（原文）“he had to get back out there. Had to catch him. For Marte. For Aurora.”

  然后，当瓦伦汀被射杀后，哈利开始享受生活，却时刻收到瓦伦汀和Marte噩梦的困扰，（原文）“He had told himself that it was other people’s responsibility to find her now.”

  最后得到新的线索后，哈利又说：（原文）*‘But until we know what happened to Marte Ruud, this case isn’t solved. Not for her family, not for the people who work here, not for me.“，

  第二句已经出卖了你好吗。而后问显示，哈利的根本目的是以此向boss甘纳哈根要求搜查令，当时的他已经失去了警察身份，打算经营酒吧了。

  这绝不是那个在《幽灵》中不计代价寻找欧雷克，在《雪人》中冒着生命危险带回卡翠娜的哈利了。

  5）泄露奥萝拉的秘密，并要求其配合调查

  16岁少女奥萝拉在12岁时遭遇瓦伦汀强暴，并遭遇“一旦告诉他人，就杀害全家”的威胁，奥萝拉将这一经历作为秘密告诉哈利

  哈利在线人Mehmet遇难的情况下，认为奥萝拉是唯一可能指认瓦伦汀的人。

  结果直接将这一秘密当面告诉了父母，并要求其顶替Mehmet进行调查。

  事实上，哈利的表现还不算最为糟糕的，前作中大放异彩的奥斯陆警察局的诸位似乎被戴上了紧箍咒，毫无施展空间，他们处理事物的方式也非常的不职业，具体表现在。

  1）之前作品中作为计算机网络专家的卡翠娜，在tinder为媒介的办案中她的网络技能居然神隐了，前作中带有一定虐待狂倾向、完全不理贝尔曼的她居然成为了贝尔曼的传声筒。

  2）对于楚斯泄露内情的事实几乎没有做出任何的反制措施，只是将他排除出办公室，禁止其接触有关材料。在一定程度上导致了哈利线人Mehmet的不幸。好在最后给出了关键信息，促使哈利重启调查。

  3）瓦伦汀案作为前作贝雅特隆恩的遗案（贝雅特隆恩误认为瓦伦汀是杀警案的凶手，调查中遭真凶杀害。）结果连回忆杀都没有，勉强算做回忆的只有这一句。“‘I had a colleague who could recognise every human face she had ever seen.”作为系列作品中为数不多的拥有正面形象的女性，对她的纪念是我读这部作品的最为重要的理由。

  四 总结：

  “节外生枝”是作者的优势，但是系列作品过多丰满的形象会挤占新加入的角色的生存空间，使他们很快的陷入收到怀疑的境地。这次的凶手就吃亏在了这一点，这样大大消解了揭秘了快感。但问题是，奈斯博似乎也不打算将作品作为推理小说看待，很多时候最为关键的证据在最后一刻给出（例如：《幽灵》）

  话说知道《幽灵》中韩森事件真相的也就哈利、欧雷克以及当时配合哈利调查的贝雅特隆恩，结合贝尔曼对于哈利针对欧雷克“轻如鸿毛”的威胁，在《警察》中，对贝雅特隆恩痛下杀手是不是作者有意为之呢？

• 出轨的浪漫——重读《廊桥遗梦》

  作者：浪子文青 发布时间：2017-08-27 09:58:22

  我相信我们这世界大多数的男人与女人是要与自己的妻子和丈夫白头揩老，终其一生的；我还相信，我们大多数人都会过着一种循规蹈矩、平淡如水的生活；我更相信，这样的生活方式，对于我们大多数人是合适的和幸福的。然而，这并不表明，我们每个人的内心世界总是平静安宁；对于平淡的生活没有一丝厌倦；对于循规蹈矩没有几许反感；对于外面的精彩世界没有任何憧憬。事实恰恰相反，我们每一个的心中都有一些梦想，都有一些期待，都有一些渴望，那可能正是我们得以乐观地面对平淡生活，度过平凡人生的重要理由。

  　　 所以，我们经常会到一个完全陌生的地方旅游，度过一段不同于已往的日子；我们也会到电影院看一部伤感的电影，暂时忘却掉已经麻木的情感；我们还会阅读一本本不同的书，以期获得新鲜的知识与经验；我们有时甚至于幻想疯狂一下自己，放纵一下自己，麻醉一下自己……

  　　具体说到“出轨”——“婚外情”这样一个现代社会早已经不太敏感的话题的时候，我同样以为这是与人的品性而不是某个人的品性有关的。所谓人的品性，是指每个人都具有“出轨”的愿望和渴望，都憧憬和羡慕外面的精彩世界，所以钱钟书先生讲“城里的人想出去”；而某个人的品性，则是指具体某个人对于“出轨”的态度和行为。因此在我看来，“出轨”与“不出轨”的人，实在是“五十步”与“一百步”的关系。在这样意义上讲，我们根本无法得出，“不出轨”的人比“出轨”的人道德高尚的结论；但是道学家却总是愿意这么看，某些所谓传统观念的“保护者”更愿意坚持那样的观点。

  　　事实上，我们可以发现，“出轨”现象在我们今天这样一个已经愈来愈开放的社会里，不仅得到了充分的宽容，甚至有些“出轨”还受到了普遍的赞扬——这实在令我们欣喜和感动了！

  　　上世纪90年代初期，美国华纳兄弟影业公司拍摄了一部在全世界风靡，更是为中国广大观众所痴迷的电影《廊桥遗梦》。影片改编自美国作家兼摄影师罗伯特•詹姆斯•沃勒的长篇小说《麦迪逊县的桥》。这部小说不仅在美国长时间高居各大报刊畅销书排行榜，而且在中国大陆也创下了很好的销售业绩。电影和书之所以受到普遍的欢迎和赞扬，很重要的理由便是讲述了一个极其优美并令人心碎的情感“出轨”故事。

  　　我是先看的电影，后看的小说。电影固然打动了我，更打动我的则是那本仅有薄薄的158页的小说。我喜欢在文字的想象中，反思故事，反思人物，反思我自己和身边的这个世界，这或许与我的出版职业有关系，但的确阅读本身常常使我平凡、平淡的生活，充满了新奇与诗意的感觉。这本小说，由于篇幅非常短，所以可以让我用不太长的时间，便能够完整地读一遍。我曾经在一个假日的上午看过一遍；还曾经有一次在夜里12时以后一直看到黎明。当然在其他时间里，比如在出差的火车上、飞机上、宾馆的床上，也曾经断断续续地看过许多遍。

  　　印象最深刻的阅读经历，是我2001年9月的西北之旅。那次我是到内蒙、陕西、宁夏、甘肃、青海等省区跑发行业务，《廊桥遗梦》的故事伴随了我千里风尘。当然，我的旅行经历是与罗伯特•金凯（《廊桥遗梦》的男主人公）的浪漫之旅有着天壤之别的：他驾驶着他的那辆旧雪佛莱小卡车，而我则乘火车、公交车，甚至徒步；他穿越的是美国北部、中部，而我走过的则是中国的大西北；他的工作是为《地理杂志》拍摄图片，而我的职责是卖书。他的旅行是真正的浪漫之旅——与衣阿华州麦迪逊县的农夫之妻弗朗西斯卡•约翰逊（《廊桥遗梦》的女主人公）度过了一生中最美好的七天时光；而我的旅行则是真正的孤独之旅——我是在甘肃省敦湟县的鸣沙山下为自己默默举行了37岁的生日典礼。

  　　尽管如此，我仍然无时不刻地感受到了我们与罗伯特•金凯那个52岁的美国牛仔的共同之处：我们也同样憧憬着浪漫的爱情故事。我只能认为，罗伯特•金凯是幸运的；而我们则有的幸运，有的不幸运。幸运的永远是世界上的少数人，多数人的命运则会是平平淡淡。罗伯特•金凯的旅行发生了奇迹，而我的旅行没有奇迹发生。于是如我一样没有奇迹发生的、平平淡淡的大多数人，涌进了电影院，欣赏罗伯特•金凯的爱情奇迹；捧起了小说，阅读罗伯特•金凯的幸运人生。

  　　无庸讳言，小说中最让我感动的人物还不是罗伯特•金凯这个浪迹天涯的摄影师、孤独的远游客、饱经苍桑的最后牛仔。对于他，我在充满了许多的羡慕的同时，也不免有几丝妒意——他实在是太幸运了。最让我感动的毫无疑问是弗朗西斯卡•约翰逊，而对于这个风韵尤存、善良、温柔的农夫之妻，我不仅抱以了深刻的同情与理解，而且充满了敬意。

  　　作为一个即将步入不惑之年的中年男人，我愿意惭愧地承认，在我们这个世界上，女人永远比男人更痴情。

  　　我并不否认男人也会痴情，但男人痴情的对象，并不总会是一个女人，比如罗伯特•金凯。从书中我们可以知道，在他旅行的时候，他曾经想起了玛丽安——同他结婚五年之后便离婚的民歌手妻子；他还想起了西雅图广告公司与他约会的女导演；另外，还有一个到了巴黎的女模特也令金凯无法释怀。当然，金凯自遇到弗朗西斯卡之后，尽管依然是自由身，却不再与别的女人往来，只钟情于弗朗西斯卡一人了。所以，我们仍然有理由认为金凯是这世间不可多得的痴情男人。

  　　女人则是不一样的，女人一生中更容易对一个男人痴情。尽管女人也可能恋爱多次，结婚多次，甚至于发生“出轨”和“婚外情”的情况，但她真正痴情的却常常是同一个男人。我不否认这世间永远有所谓的“水性扬花”的女人存在，但毕竟那不是女人的主流。弗朗西斯卡•约翰逊便是一个令人真正感动的痴情女人，同时她又是一个令人尊敬的女人。

  　　她的痴情首先在于她的主动。女人一般是不爱主动的，而弗朗西斯卡却没有这样所谓的“女人的矜持”。当她第一次遇到金凯向她询问去廊桥的路时，她先是礼貌地告诉了他方向、距离，“然后，在二十年的封闭生活中，长期遵循乡村文化所要求的克制、含蓄、不苟言笑的行为准则的弗朗西斯卡•约翰逊忽然说，‘如果你愿意的话，我可以领你去。’这连她自己都感到吃惊。”如此看来，弗朗西斯卡本来是应当是被动的，然而她却“可爱”地主动了。他们从廊桥拍照回来之后，又是弗朗西斯卡主动邀请金凯到家里“喝冰茶”；主动留他在家吃晚饭……当然最主动的还是在她的推动下，她与金凯在不到二十四小时里成为了亲密无间的情侣。

  　　她的痴情还在于她的情调。弗朗西斯卡并不是一个如花似玉的美少女，而是一个在美国乡村社会中生活了二十年，为人妻、为人母的，四十岁上下的中年女人。但是她却以她特有的魅力征服了摄影师兼作家的罗伯特•金凯，更征服了作为广大读者的我们。从书中，我们可以知道，在遇到金凯的时候，弗朗西斯卡的脸上刚刚开始出现了第一道皱纹，但却还是滋润和美丽的；她的头发也是黑的，身材丰满而有活力，套在牛仔裤里正合适。很显然，弗朗西斯卡时值女人最成熟的时候。而成熟女人的魅力是年轻女人所不具备的。另外，弗朗西斯卡并不是一个普通的农夫之妻，她受过很好的教育，在故乡意大利获得过比较文学学位，因此她的生活情调与精神追求，即使经历了二十年乡村生活的冲洗也无法泯灭掉。于是，我们看到了那样一幅令人心醉的画面：温馨的厨房，朦胧的烛光，酒杯相碰，目光交融，弗朗西斯卡觉得心里又有了能跳舞的天地。恋爱中的女人最美丽，这话实在不错，因为这“出轨的爱情”、“出轨的浪漫”，弗朗西斯卡成为了上世纪许多男人心目中最美丽的女人形象之一，当然也包括不再年轻的我在内。

  　　她的痴情更在于她承受的痛苦。弗朗西斯卡在这样一场“出轨的浪漫”中，付出的代价是深重的，她的巨大痛苦也是我们可以想象到的。罗伯特•金凯永远地走了，却在她的心底永远地驻扎下来；而她的丈夫与孩子们参加完伊利诺州博览会，则不会再走，并且一如继往地与她生活在一起。她会是一种什么样的滋味？她如何继续扮演她的妻子和母亲的角色？然而她竟然勇敢地、自愿地承受了一切，直至告别尘世。

  　　弗朗西斯卡•约翰逊实在又是一个令人尊敬的女人。因为，她既懂得追求自己真正的爱情，也懂得一个真正母亲和妻子的责任。她是个勇敢的女人，也是个柔情似水的女人。也许前卫人士认为她没有能够打破家庭束缚，思想不够解放；而保守人士又认为她行为“出轨”，不够贞洁；但是，我却以为弗朗西斯卡•约翰逊式的“出轨”行为才是真正代表了我们一个时代的情感价值取向。

  　　正如上面我已经指出过的，“出轨”实在与个人的品性无关，只要你不是“游戏人生”，而是真正地生活。如果我们今天，仍然以一个人是否从一而终而评判其个人品质，那实在说明我们今天的社会没有任何进步；相反，如果我们把“出轨”视为一件十分随随便便的事情，甚至将男女的性行为与情感截然分开，采取杯水主义的态度，我同样不认为这是时代的进步。

  　　“出轨的浪漫”之所以成为浪漫，成为经典，并不在于“出轨”本身，而在于相爱的人们冲破了世俗的偏见，亲手创造出了自己幸福的爱情。

  （明清写于2003/1/17）