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房屋再生是住宅生命周期的奇点，更是由居住衍生的社会关系网络的重构，最终实现经济、社会、人文与自然的共生。

由于城市化进程、人口结构的演化和住宅市场主要矛盾的转变，日本对城市更新与住宅政策的认知和住宅消费观念持续进化，使得日本整个城市构建理念与住宅供应体系随之发生巨变，折射在城市更新、二手房市场与租赁市场的实践中，引发相关行业的新革命和新趋势，激活了一批新的崛起者。

本书总结日本城市更新与住宅再生的经验，发现哪些经验可为我们所用，从而摆脱传统的“衰败—改造”的路径，演绎出富有中国特色的房屋再生之路。

第一篇 城市再生

第一章 城市再生的历史

一、 日本城市化发展变迁

二、 日本城市更新历程

第二章 城市更新的现状

一、日本城市更新的意义与目标

二、民间主导模式——都市再生紧急整备区域

三、官民合作模式——城市再生整备计划

四、政府主导模式——城市布局合理化制度

五、城市更新的其他支持

第三章 日本城市更新的特征

一、由政府发起并推动进行

二、以东京都为原点逐步向全国铺开

三、更新物业类型更加多样，更新内涵更加丰富

第二篇 二手房市场

第四章 日本二手房住宅市场现状分析

一、 日本二手房住宅市场的发展现状

二、 日本二手住宅交易量低于新房的原因

三、 建立可循环二手房市场体系的必要性与意义

第五章 不动产经纪行业监管体系

一、政府对房地产经纪公司与经纪人的监督管理

二、日本房地产经纪公司牌照的取得

三、日本经纪人资格考试制度

四、营业保证金制度以及指定保证机构

五、信息共享平台

六、信息共享平台的管理与运营

第六章 日本经纪行业概况

一、佣金规模测算

二、经纪行业特征

三、行业竞争环境

第七章 市场参与主体的作用

一、 让二手房流通更加安全

二、 让二手房流通更加快捷

三、 住宅再生提高存量住宅质量

第八章 日本政府促进二手房市场的政策与效果

一、日本政府改善住宅存量市场的政策

二、具体实施政策

三、政策效果

【附录】日本促进二手房流通具体政策实施经纬

第三篇 租赁市场

第九章 庞大而温和的日本租赁市场

一、千亿级市场规模

二、GMV背后的推动因素

三、十大市场特征

第10章 从开发到管理的日本租房产业链

一、租赁开发

二、中介市场

三、租赁住宅管理的轻资产管理模式

四、持有运营的重资产管理模式

第11章 日本租赁政策

一、完善的租赁立法

二、促进可循环利用的租赁政策

三、抓取重点的行业监管

四、纠纷解决机制

五、附录

第四篇 典型公司

第十一章 三大不动产综合开发商

一、多元化均衡发展——三井不动产

二、城市更新——三菱地所

三、住宅流通——住友不动产

第十二章 购入改建再售型住宅再生独立运营商

一、商业模式

二、财务表现对比

第十三章 轻资产扩展的大东建托

一、“建筑+托管”的商业模式

二、大东建托发展历程

三、核心竞争力

第十四章 深耕细分市场的Leopalace21

一、Leopalace21商业模式与市场表现

二、Leopalace21发展路径

三、Leopalace21的竞争优势

第十五章 肩负历史使命的UR

一、业务板块：开启城市未来的四把钥匙

二、发展历程：与城市建设并进的轨迹

三、经营状况：稳定的营收与减值的资产

四、发展趋势：不忘初心，老年住宅再生与城市更新

第五篇 经验借鉴

第十六章 日本城市更新的经验总结

一、日本城市再生的经验与教训

二、中日城市化发展阶段的异同性

三、 关于城市更新的经验借鉴

第十七章 日本二手房市场的经验借鉴

一、 经纪行业的经验借鉴

二、 经纪公司的启示

三、 二手房市场的政策借鉴

第十八章 日本租赁市场的经验借鉴

一、租赁行业的经验借鉴

二、租赁运营企业的启示

三、租赁市场政策借鉴

参考文献

杨现领，经济学博士、博士后，现任贝壳找房首席经济学家、链家研究院院长，先后从事宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。曾在《国际经济评论》、《财贸经济》、《财政研究》、《宏观经济研究》、《中国金融》等期刊发表论文近20篇；参与近10项国家重点课题。在城镇化、房地产等领域已出版多本著作，获2015年中国青年金融学者奖。

陆卓玉，统计学硕士，链家研究院分析师。

粟样丹，金融学硕士，链家研究院分析师。

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书籍介绍

房屋再生是住宅生命周期的奇点，更是由居住衍生的社会关系网络的重构，最终实现经济、社会、人文与自然的共生。

由于城市化进程、人口结构的演化和住宅市场主要矛盾的转变，日本对城市更新与住宅政策的认知和住宅消费观念持续进化，使得日本整个城市构建理念与住宅供应体系随之发生巨变，折射在城市更新、二手房市场与租赁市场的实践中，引发相关行业的新革命和新趋势，激活了一批新的崛起者。

本书总结日本城市更新与住宅再生的经验，发现哪些经验可为我们所用，从而摆脱传统的“衰败—改造”的路径，演绎出富有中国特色的房屋再生之路。

• 作者：tangerine 发布时间：2022-11-08 21:11:33

  真·工具书，把日本国土建筑相关政府机构的官网每一页都扒下来翻译了吧…抄数神器

• 作者：王水波蛋狐 发布时间：2011-04-17 00:59:46

  初中读的 绝好的青春指南

• 作者：紫雨 发布时间：2023-10-07 17:15:14

  有些东西可以参考，比如人家1975年就完成了城市化进程，我们现在还相当于他们1975-2000年的阶段。所以他们2000年以后的方向，我们可以参考。不过跟中国国情不太一样。日本的房子很大比例是木质结构，基本20年就很破了。要拆除。而且日本允许在自家土地上推倒重建。咱们目前限制还很多。不过也可以作为参考。

• 作者：渚骸燃 发布时间：2020-12-07 16:26:20

  小学就听说这部基督徒必修书，现在看来读晚了。作为讽喻文学价值相当高，喻体明朗易懂，故事曲折生动、结构精致。不过恕我还是没法认同加尔文教徒矫枉过正的苦修，约翰班杨和当年奥古斯丁一样，视真理之爱和世俗生活水火不相容，仿佛一旦入世就无法远离淫行。但我认为基督救世的本愿并不是叫人心无旁骛、抛下一切寻求宗教解脱，乃是叫人在充满苦难和的现实中做白昼之子，将圣灵的曙光播撒给世人，帮助人们脱离权力和情欲的桎梏，远离灾难。保罗岂不是在帖城教导过外邦人吗？“勉励灰心的人，扶助软弱的人，拔救有祸的人，人人不可以恶报恶，常要追求良善。”连身边的邻人都不关爱，对待手上的事业都不专心，又怎能爱真理本源？对上帝虔诚的最好方法并不是去修道院，而是做一个有爱心的凡人。

• 作者：㗊蕤冰 发布时间：2020-01-24 11:44:13

  这种书休闲不错，我还挺喜欢。但是作者应当注意把每一篇的长度都控制在一次大便的时间之内

• 作者：阿懒 发布时间：2018-07-29 20:08:20

  2018/7/25读完想读的部分章节。

• 【转】傅耕野：傅芸子的东瀛访古

  作者：哲夫成城 发布时间：2021-03-18 21:43:15

  【作者简介】傅耕野，（1923-2006），名功赞，字耕野，别号京华髯翁、长白布衣。满族正白旗人，老姓沙济富察氏。幼承家学，嗜爱文史，文喜简洁，不多用一字；耕野书法由描红开始；中年划右，“检查”不断；晚年窗课，专攻行书。师从柳公权、郑板桥、何绍基、黄山谷，七十余年笔讲不辍。耕野中年画竹，学郑板桥兼得王森然先生粗竹技巧，以《朱竹墨蝉》问世；晚年多画《清白世家》图。一九九九年一月，由中国档案出版社出版了《傅耕野书画集》；二 000 年十一月由中国文史出版社出版了《随心集》文集。一九九八年秋，由傅耕野书写的燕京八景之一的《居庸叠翠》石碑，立于居庸关道侧。二 000 年五月，应浙江省人民政府邀请，傅耕野为杭州西湖灵隐寺、西湖龙井御茶园题匾，为浙江省子云轩藏画阁绘《竹石》。同年秋，西湖灵隐寺「五百罗汉堂」建成，悬挂出傅耕野所写的《五百罗汉堂》横匾。

  

  

  

  

• 当我们将精神分析学的视角拓展至社交媒体和“注意力经济”

  作者：拜德雅Paideia 发布时间：2022-12-27 17:22:43

  大家好，今天要跟大家分享的是我们的新书

  《推特机器：为何我们无法摆脱社交媒体？》

  （理查德·西摩）的书评。原文见

  https://www.rs21.org.uk/2019/11/16/review-the-twittering-machine/

  。作者：

  马克·墨菲

  （Mark Murphy）。译者：

  王伯笛

  （也是这本书的译者）。中译文主标题系拜德雅微信公众号编辑所拟。

  评理查德·西摩的《推特机器》">当我们将精神分析学的视角拓展至社交媒体和“注意力经济”

  评理查德·西摩的《推特机器》

  我们中的许多人认识理查德·西摩（Richard Seymour）都是从“列宁之墓”（Lenin’s Tomb）的作者这一身份开始的，这是一个自2003年开始运营的左翼博客，但自从2017年西摩将其作品移至Patreon平台后，该博客似乎就不再更新。此外，他也是《谋杀的自由主义辩护》（

  The Liberal Justification of Murder

  ）和《大卫·卡梅隆和科尔宾的意义：激进政治的怪诞重生》（

  The Meaning of David Cameron and Corbyn: The Strange Rebirth of Radical politics

  ）这两本书的作者。在《推特机器》这部新作中，他聚焦于社交媒体对人的主体性和现代政治的影响。这本书将精神分析学的视角拓展至社交媒体和“注意力经济”：在新诞生的书写平台这一背景下，我们的社会秩序正被颠覆，这与曾经印刷媒介带来的改变十分相似。

  西摩的书从对保罗·克利（Paul Klee）1922年的画作《鸣啭机器》（

  The Twittering Machine

  ）的反思开始。画中我们能看到一排盘旋在火坑上的机械鸟，正试图把不幸听到鸟鸣的人引向他们的地狱。这幅画是对书里中心论点的比喻。《推特机器》展现的是乌托邦景象的畸变，也就是现代数字平台收割我们的注意力，让我们一刻不停地书写，并从我们身上获取数据的这一面。西摩在第一章讨论了从传统印刷社会向现在被我们称为数字平台社会的转变：这是一种新的书写方式。其中心论点在于我们现在比以往任何时候写的都多；比以往任何时候生产的数据都多，而这些数据就是当今资本主义的根本。但这也带来了危害。新时代的无尽书写让社会整体像股市一般不稳定，这包括股市持续不断的波动、趋势、峰值和低谷等特征。西摩谈到了互联网喷子的出现和社交媒体上的大规模讨伐，他也解释了社交媒体如何导致了传统知识等级制度的瓦解，以及这套等级制度又如何重新被刻入了网络空间。随着数字时代的诞生，对即时交流和更广泛的民主参与的启蒙式幻想被技术统治取而代之，后者的实施手段就是让人上瘾。

  从传统的马克思主义框架来看，西摩在书中的唯物主义倾向不那么鲜明。相反，他从后弗洛伊德精神分析的立场——将语言和欲望作为考察出发点的精神分析模型——出发讨论上瘾，这样一来，他避开了过于局限于医学病理学模式的理解。西摩向我们展示了上瘾不能被简化为单纯身体层面出于享乐（以感官为基础）的动机和效果。他解释说，上瘾牵涉的不光是愉悦。事实上，上瘾的主体的情况没那么简单。上瘾与（最广义的）书写有关：我们如何作为主体被书写，而这种形式的书写如何总是以快乐原则之外的某些东西为目标：瘾事关书写，而书写总与欲望有关。

  推特机器利用了我们书写的这一内在本能——机器不仅将本能变现，还放大了它。推特机器将我们当作瘾君子来对待。我们或许不是瘾君子，但机器对待我们的方式仿佛我们就是瘾君子。西摩解释说，网络“注意力经济”的运作很像现代赌博业。在网络生活的方方面面都被游戏化的过程中，这种新的上瘾模式需要我们的注意力才能让我们保持上瘾的状态。推特机器用不断的刺激冲击我们，比如“赞”和类似的机制，它借此让我们对机器产生依恋，让我们不停地滑动屏幕。在后几章中，瘾的这一分析模型在西摩解释我们如何变成了“图像瘾君子”时发挥了新作用。我们将自己当作图像来培养，反之我们也把他人当作图像来消费。我们创造了自己的图像，并在推特机器上与他人分享。这种参与让我们心甘情愿地接受了被监控的状态。我们受制于永远无法让我们感到满足的理想形象。西摩告诉我们，我们应该将重点放在解决那些让我们所有人对形象产生这种渴望的具体物质结构上。

  西摩在谈及网红悖论时指出，网上的名气制造出了一种焦虑的身份，因为网红的形象将我们越来越多地引向拟象世界（simulacrum，即对我们的真实世界的再现）。我们越专注网络身份强加的选择，我们就越会因为自己对这一人设的投入而远离我们本身。我们越关注线上的“自己”，我们失去的生活就越多。如是，我们成了无情的名流，因为我们向这个让人苦不堪言的大型施虐体贡献了个人的力量。西摩在揪出我们内在的网暴倾向时毫不手软。网络霸凌不是随着互联网而出现的；这一现象在我们的文化中已经存在了相当长的时间。西摩谈到了不同霸凌表现的源起，以及我们现代的网络世界如何最终普及了这样的现象，以至于只要我们在推特机器上活动，我们所有人就都有可能变成喷子。

  在后面一章中，西摩也提到了后真相概念和后现代主义的影响。二者均是随着传统媒体向数字平台不断变化的洪流过渡时出现的认知危机的简称。极右翼谴责这是“假新闻”，自由主义中间派将这形容为反向启蒙——瓦解生产真理的知识等级。但这些理解都过于简单。如西摩所说，“人类历史上有哪个时代是只讲真话的？”这句批评的核心，换句话说就是“他们现在认为一切都是社会建构，或其他什么东西”。但根据西摩的解释，这是一种现代主义视角，一种启蒙运动原则，而非后现代主义。启蒙运动诞生于书写，而书写本身是项保守的活动。书写基于排斥和一致性。只要真相与客观现实是被写出来的，就像它们是被读出来的一样，真实就一定会遭到压制。真实是那些不能也不应被写出来的东西，只有这样现实才能运转。因此数字革命导致了书写良莠不齐的分配，它颠覆了深入骨髓的等级制和一致性。西摩对我们说：“恍然间，我们写得比以往任何时候都多。我们的‘书写动物’疾病，也就是书写的病症，部分表现出在数字化剧变煽动大众读写能力的这场新革命之前，究竟有多少思绪等着被表达。”因此，对一个曾经只关注客观现实、真相和事实，并以另一种方式正常运转的的社会而言，推特机器不是一个中断或小插曲，它只不过放大了迄今为止业已存在的层面——它代表了被压抑的书写的回归。

  值得注意的是，上一本剖析社交媒体对政治影响的重要“左翼”读物是安吉拉·纳格尔（Angela Nagel）的《杀死所有正常人》（

  Kill All Normies

  ）。这本书的问题在于，它是一篇针对目前左翼政治形势的冗长的道德评判，但却对我们目前的数字困境的物质条件着墨不多。在纳格尔的书面世前，类似的还有马克·费舍尔（Mark Fisher）的《离开吸血鬼城堡》（

  Exiting the Vampire Castle

  ），费舍尔在书中探究的是社交媒体如何让这股有毒的乐趣成为在左翼政治中越发明显的趋势。在他看来，驱动着吸血鬼城堡——这是他对社交媒体这一恐怖故事的比喻——的欲望分别为如“牧师一般驱逐与谴责他人的欲望，如书呆子一般想成为第一个发现错误的人的欲望，以及如赶时髦的人一般想成为小圈子一员的欲望”。简而言之，费舍尔和纳格尔的作品的问题，在于它们只是为那些用道德教条对抗道德教条的人提供了这方面更多的词汇，却没能解释为什么我们会对道德说教上瘾。而精神分析学的角度，也就是西摩作品的框架，拒绝以外化、道德化和盲目崇拜的方式解读被压抑的书写的回归。相反，他在论述中认为，我们需要坦诚地面对这一回归，因为无论我们喜欢与否，我们都是书写的一部分。他并没有拥抱对现代科技持强烈负面情绪这一毫无新意的态度，他同意社交媒体的确强化了法西斯主义和与阴谋论相关的冲动，但他也指出社交媒体同样给予了弱势群体发声的途径。除此之外，他强调，即便推特机器给予了弱势群体更多的发声机会，但这样做的代价，是将权力交给像谷歌这样把我们的注意力变现的巨型企业实体。

  在结尾处，推特机器被描述为一台不可知的“噬时兽”（Chronophage）——一头吞噬时间，并将时间变现的怪物。而“噬时兽”则将我们变成了“噬戏体”（Dramaphages）：也就是在注意力的驱动下，被无尽的情感刺激牢牢钓在仿象上的生物。噬时兽不在乎善或恶、左或右；它只在乎你花在屏幕上的时间。它的作用就是名副其实地吞噬我们的生命，当我们把自己贴在屏幕上时，一秒一秒地消耗掉我们。在此之前，西摩在书中把上瘾当作一种奉献类型，也就是将我们的生命献给某件事来探讨。而我们所处的困境的可悲之处就在于，作为“书写动物”——即能思能写能说的存在——我们无法摆脱上瘾的状态，因为所有的瘾（addiction）都是言说（diction）的结果：也就是我们张口讲话、动笔行文与被人记叙的结果。不过，既然我们永远都无法不再书写和言说，我们至少能够选择在哪儿、何时、怎样书写和写给谁。西摩在书的最后一章问我们，“如果网络乌托邦主义土崩瓦解，真正的书写乌托邦会是什么模样？”对乌托邦的承诺分崩离析成我们不能自由书写的反乌托邦。但与此同时，我们唯一的选择是以新的方式继续书写。因此，西摩的书最终给我们的是一条让人几乎猜不透的讯息；他在分析后认为，如果当下数字化反乌托邦基于的线性书写形式的产物是肤浅、俗套、聒噪和无法集中注意力的生活，那这一切最终是基于“知”的需求。他的作品似乎提出了以下问题：如果我们能选择以无意识和不确定性为基础的书写形式呢？——若放弃点击和敲击的梦境带来的删减版确定性，结果会怎样？此番情景很难想象，因为我们的想象力终究还是被影响了我们生活方方面面的模式所俘获。最后，本书似乎暗示了下一部作品关心的问题：我们如何能在拒绝数字化模式的同时不对其进行全盘否认？或者说，拒绝数字化模式的集体实践是什么样的？

  在我看来，我们都应该读一读这本既及时又重要的书。对我们中大多数熟悉西摩的写作风格的人来说，消化这本书应该不难。但如果你期待的只是对事实的重复，你一定会失望。书中内容是针对社交媒体在我们的日常生活中的存在、发挥的作用和影响力详尽的理论反思——这是一本严肃的优秀读物。