2013全国土地估价师资格考试辅导教材套装书（土地管理基础与法规+土地估价相关知识+土地估价理论与方法+土地估价实务基础+土地估价案例与报告） 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

　　本套图书内容设置共分三部分：部分为大纲详解，主要包括与本书内容相关的理论知识与处置方法；第二部分为模拟试卷，针对性强，贴近考试，可帮助考生熟悉考试题型、掌握命题规律、提高解题能力；第三部分为历年考试真题。本书适合参加2013年全国土地估价师资格考试的考生使用。

部分大纲详解

章 土地估价报告与土地估价技术报告格式详解

节 土地估价报告格式

第二节土地估价技术报告格式

第二章 宗地估价实务

节 确认估价土地

第二节土地估价事项界定的内容

第三节土地估价现场勘察

第四节 土地市场调查与分析

第五节 土地估价方法的选择

第六节土地价值试算与结果分析、调整

第七节 撰写评估报告

第三章 土地估价技术相关知识

节 土地估价原则

第二节土地价格影响因素

第三节 收益还原法估价程序

第四节剩余法估价程序

第五节 成本逼近法估价程序

第六节市场比较法估价程序

第七节 基准地价系数修正法估价程序

第四章 土地估价报告与土地估价技术报告选编

节 企业改制所及土地使用权价值评估估价报告

第二节 房地产开发所及土地使用权出让价格评估

第二部分 模拟试卷

模拟试卷（一）

模拟试卷（一）参考答案

模拟试卷（二）

模拟试卷（二）参考答案

模拟试卷（三）

模拟试卷（三）参考答案

模拟试卷（四）

模拟试卷（四）参考答案

模拟试卷（五）

模拟试卷（五）参考答案

第三部分 历年真题

2009年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价案例与报告

2009年度全国土地估价师资格考试试卷参考答案 土地估价案例与报告

2008年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价案例与报告

2008年度全国土地估价师资格考试试卷参考答案 土地估价案例与报告

魏文彪，一级建造师、造价工程师、监理工程师、经济师、工程师。 1994-1997 从事工程预算工作 1997-2003

从事工程施工管理 2013年至今从事建筑类图书策划、编写

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《土地估价实务基础第二版》

从服务方向看，土地估价至少在以下三个方面是必要的：一方面是普通的市场交易，这类经济行为对土地估价的需求更多是一种自由需求，是否估价由交易者自行决定；另外两方面分别是涉及政府和涉及公民权利的土地经济行为，对土地估价的需求更多表现为一种法定需求。

    二、土地估价的对象

土地概念包括土地及土地上的定着物，大多数情况下，作为财产，土地及土地上的定着物是一并处置的。从另一方面看，土地上的定着物对土地的价值具有直接的影响，土地价值很大程度上由已经形成的定着物所决定。无论管理体制上还是财产归属上是否将其分离，至少在估价这一技术层面上不应该简单地将土地与定着物分离。所以，土地估价并不是仅仅指对单一纯粹的土地进行估价。除了土地本身，根据估价目的和其他必要性，土地估价的范围还包括土地的定着物，以及有关联的其他资产。

    确定土地估价对象的主要原因有：   

    (1)基于土地与土地定着物以及有关联的其他资产的实体关系

1)土地一经改良，与其定着物等就构成了一个不可分割的整体。比如说土地在完成房屋建筑开发之后就成为房屋产品，成为一种全新的土地改良品，其价值就会由土地和房屋建筑共同决定。

2)由于土地经过改良后，其作用以及使用程度都受定着物(如建筑物、树木等)所限制，其价值也受定着物的限制。

3)土地与定着物的这种实体关系在现实中很难划分，特别是一些特殊的改良土地，无论是功能上、构成上还是投入成本上都很难划分。比如建筑物占用的空间实际上是对地上空间的划分，反过来没有建筑物地上空间就不能发挥作用。地下建筑物更是如此，它还改变了土地的地下实体状况，也利用了土地的一些地下特殊性。事实上，单一的土地相对较少，大多数的土地都具有定着物。即使是单一的土地，也有规划条件对其使用进行设定。所以估价时必须将定着物一并考虑并整体估价，除非有特殊必要时才将定着物的价值从土地价值中分开。

    (2)基于土地与土地定着物以及有关联的其他资产的权利关系

土地经过改良完成后，定着物的产权一般情况下与土地保持一致，只有特殊情况才可能有分开的归属关系，如租用土地修建建筑物等。即使是在这种情况下，土地的使用权或租赁权也是和定着物权利人一致的。我国长期出让的土地使用权能够与使用人的房屋建筑所有权一并登记，尽管目前有些地方实行土地和房屋建筑分开登记，但是这不表示土地和房屋建筑的权利人是不同的。上地与定着物之间的这种权利关系对各自的价值具有相互的影响作用，估价时必须进行整体考虑并作为统一的估价对象。不同的估价专业对土地估价的范围，有不同的设定。

从技术和专业层面看，土地估价是以土地为对象的独立的估价专业，并不与其他估价专业存在冲突或者矛盾。当其他估价专业需要涉及土地估价，或者是其他估价对象与土地具有财产经营管理相关或者是存在权利相关时，土地估价会被不同的估价专业引入。比如，在资产审计时，为了确定某一企业资产中土地的价值，鉴于土地的复杂性和特殊性，需要单独进行评估，这就是土地估价专业与资产评估专业的结合。再比如，当对土地进行估价时，一般情况下设备是作为建筑物的一部分，不单独进行估价。但有可能存在需要单独对设备进行评估的情形，涉及专业的设备评估。一些土地带有特殊的历史价值，在评估时，除了执行一般的土地评估程序外，还需要进行专业的历史鉴定等，实际上为不同估价专业之间的结合。

　……

  　P5

本套书还有：

《土地估价案例与报告第二版》

《土地估价理论与方法第二版》

《土地管理基础与法规第二版》

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  @上图东馆

• 作者：AshtrayGem 发布时间：2010-06-19 19:25:48

  这书的装订很糟糕，那个线都扯下来了，正好是汇兑那里的，日=凸=内容么，作为introduction的话马马虎虎，毕竟这些很业务类的东西上手一下学起来更快，老西系娘娘腔嘎！

• 作者：墨七荷 发布时间：2023-12-14 14:40:02

  哈哈，故事情节就像电影一般在眼中一一拂过，幽默傲娇画风，大开本全彩四色印刷，还紧扣历史，怎能让人不爱？

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  Start，2014年1月18日。意识形态味道浓烈，满是灰尘的味道，呛人。Done，2014年2月24日

• 那时候我是小丸子

  作者：大西子 发布时间：2019-08-15 21:56:02

• 关于田洺教授的翻译（转载）

  作者：FreeMyMind 发布时间：2009-03-19 08:36:31

  （载《书评周刊》2003年6月）

                   科普著作的翻译还有救吗？

                       ·方舟子·

      当前翻译著作质量普遍低下，早已不是什么新鲜事，在报刊上也常常见到露文章，像把“孟子”翻译成“门休斯”、“体质人类学”翻译成“物理人类学”、“氨基酸”翻译成“阿米诺酸”之类的笑话，为人津津乐道，甚至有因此惊呼为“中国学术界的耻辱”。但平心而论，这种人名、术语的笑话，虽然很形象生动地暴露了翻译中存在的问题，但它们只能说明译者的知识面太、缺乏专业常识或翻译得粗心马虎，还不足以说明整体翻译能力的低下。我对国内译作向来不怎么留心，一则自己没有阅读译作的必要，二则不容易接触这些译作。最近一个偶然机会，让我亲身了解到，国内翻译著作，特别是科普著作的翻译问题，要比已揭露出来的严重得多

      有一位网友摘录了美国著名进化生物学家、科普作家古尔德的名著《自达尔文以来》的中译本，欲在网上推荐。原著我读过，是本介绍进化论的好书。中译本由田洺教授翻译，田教授在中国科学院研究生院教科学哲学，专攻生物学哲学，似乎正是恰当的翻译人选，而书也是由三联书店这样深受读者信任的著名书店出版的。因此我也就没有任何理由要怀疑该译作的质量，准备帮助推荐。不料细读之下，顿生疑窦。拿来原文，对前面几页做个校对，更是大吃一惊，几乎每一句都有不同程度的翻译错误，有的错得相当离谱，不由让人怀疑田教授是否有读懂英文著作的能力。我从网上查知田洺几年来翻译过多部英文科普名著，且多由三联书店这样的著名出版社出版，于是设法找来了这些译作，包括古尔德著《熊猫的拇指》、《追问千禧年》，皮特·鲍勒著《进化思想史》，沃森著《双螺旋》，威尔逊著《论契合——知识的统合》，一一与原文做了校对。

      我已在网上发表了十来篇文章详细地分析这些译作，在这里没有必要再做仔细的分析。简单地说，田洺的这些译作，除了《双螺旋》一书是全盘剽窃1984年由科学出版社出版、刘望夷等人翻译的《双螺旋》旧译之外，其他的译作都是完全不合格的胡编乱译之作。综合起来看，我们可以认定，田洺翻译的问题不是一时疏忽或马虎，也不是像某些教授那样把翻译当成作业分配给学生做、然后汇集起来做为自己的译作出版，而是田洺的英语水平过于低下，看不懂完整的英文句子，只是根据句子中某些英文单词的意思（他认得的或查字典而知的），随心所欲地拼凑句子。有时候拼凑出来的意思与原文相差不远，有时候则意思恰好相反，更多的时候是与原文的意思完全无关，而是自己在创作。例如在《论契合》第6页短短的一段中，就接连出现了把“他们会不会并非真的明白上帝的思想？”翻译成“难道可以认为上帝是真的有可能不与个人的利害休戚相关？”，把“我儿童时期的牧师虽然善良又可亲，但是他们会不会搞错了呢？”翻译成“按照我孩童时期遇到的那些善良可敬牧师的说法，他们真的受到了不公的对待？”，把“这一切太让人受不了了，而自由是多么甜蜜。”翻译成“天下太大，自由太令人陶醉。”，把“我离开了教会，还不完全是不可知论或无神论者，只是不再是个浸信会教徒。”翻译成“我远离了教堂，不是出于明确的不可知论或无神论，而是因为施洗教徒不多了。”……种种气死原作者的“翻译”。

      不管外语水平多高，翻译一本书都不是一件轻松的工作，个别地方出现错译、误译、漏译，是难免的。但是像田译这样把一本书译得几乎无句不误，甚至错到荒唐的程度，则是不可原谅的。奇怪的是，田洺如此一本一本地胡编乱译科普名著（除了上面提到的译作，最近又出版了迈尔的名著《很长的论点》（准确的译名应是《一部长篇争辩》）和《进化是什么》，据称正在翻译威尔逊的伟大著作《社会生物学》），而且都是由著名大出版社出版，却从来没有人怀疑过其翻译质量，好像反而成了各出版社争相约请、翻译水平高超的著名科普翻译家。我想，田洺的翻译水平之所以被信任甚至出名，除了他有科学哲学教授这个还有点份量的学术头衔之外，还可能是由于他的译文读起来让人觉得很“通顺”，不像许多译作那么拗口。但翻译之所以难以做到通顺，乃是因为要忠实原文的缘故，如果像田教授那样干脆把翻译当写作，不顾原文意思而自己胡编，要做到通顺有何难哉？只要会写中文文章就行了。

      这当然不只是田洺一人的问题。我顺带也校对了卡尔·萨根《魔鬼出没的世界》（李大光译）、库恩《哥白尼革命》（吴国盛等译）的中译本，同样都是错误百出的不合格译作。当前科普著作翻译的报酬非常低，一千字不过四、五十元，与认真翻译所付出的劳动完全不相称，也就难以吸引高水平的译者。如果有高水平的译者从事科普翻译，肯定是因为喜爱原作而愿意为此做出牺牲。但是报酬低绝不是劣质翻译流行的借口。虽然难以吸引高水平的译者，但是吸引外文水平够格的译者，还是可以的。即使让英语水平较好的大学生、研究生来翻译这些科普名著，质量肯定会在田洺等人之上，起码会更忠实于原文。

      因此问题的关键，在于缺少鉴别。像田译这样劣质的翻译，只要校对几页原文就可以明白其底细——你甚至不需要手头有原著就可以做校对，到亚马逊网站找到原书，上面一般会有开头几十页的原文可供对比。但是多年来，却从来没有人想过要对田译做一番校对、揭穿其著名科普翻译家的画皮，甚至他的译作还被当成优秀科普著作推荐乃至获奖，这只能归咎于出版者和书评家的失职。由于国内原创科普著作不景气，引进国外优秀科普著作在很长时间内仍然会是中国科普出版的重点，但是如果听任劣质的科普译作横行，让被不够格的译者有意无意地歪曲的乃至伪造的科学知识误人子弟，则可以说是一种社会公害。对那些科普名著的糟蹋，危害更大。

  2003.4.8.