商品房陷阱 : 九大买卖纠纷热点与反击策略 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

本书由从事房产诉讼业务10多年的律师，站在处于弱势地位的小业主角度，结合自己的执业经验编写而成。全书包括楼书广告、认筹与认购、茶水费与团购费、商品房预售合同、商品房的交付、房屋质量问题、产证办理、车位之争、售后包租9个专题。专题涵盖了小业主购房过程中发生纠纷频率较高的热点领域，针对开发商惯用套路，结合实务案例，提出切实可行的反击策略，让“蚂蚁斗大象”成为可能。最终在律师的帮助下，小业主们可以实现利益最大化、风险最小化的终极目标。

目录

第一章

楼书广告

一、楼书广告的现状

（一）雷人的楼书文化

（二）开发商设计的免责条款

（1）排除楼书广告适用的正式条款

（2）楼书广告提示性文字说明

二、法律性质：是要约还是要约邀请争论不休

（一）要约邀请的观点

（二）要约的观点

三、常见争议

【实务案例1】上港公司关于绿地公园的宣传内容属于要约邀请，并不构成要约。

【实务案例2】启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺应当视为合同内容，属于合同的交付标准。

【实务案例3】学区房广告构成虚假宣传，但合同未约定违约条款，法院酌定支付违约金10000元。

【实务案例4】地下室采光天井与样板房不一致、并且影响通风，酌情确定由开发商赔偿业主16万元。

四、小业主反击策略与技巧

（一）把楼书广告当成艺术品。

（二）要相信自己的眼睛，不要相信销售的嘴。

（三）说话要算话，否则就是耍流氓。

（四）政府部门的处罚认定是很有效的证据。

（五）充分利用样板房的特殊性。

（六）开发商不怕做虚假宣传。

第二章

认筹与认购书

一、认筹

（一）认筹的概念

（二）认筹的法律性质

（三）认筹存在的问题

二、认购书的性质

（一）认购书是预约合同

（二）认购书的法律效力

三、预约合同转化为本约合同

（一）转化的条件

（二）区分预约合同、本约合同

四、预约合同的违约责任方式

（一）继续履行

（二）赔偿损失

（三）违约金

（四）定金

五、认购书中的定金

（一）认购书中定金的性质

（二）定金的数额限制

（三）定金罚则的适用

六、常见争议

【实务案例1】开发商违反认购书约定，无故拒绝与业主签订《上海市商品房预售合同》，按定金罚则双倍返还定金160万元。

【实务案例2】协议具备买卖合同主要条款，认定为本约合同，参照实际损失酌定赔偿。

【实务案例3】业主因限购、限贷等政策限制，而无法购买房产，开发商有权没收定金，并将房产另行出售。

【实务案例4】因不可归责于双方的事由，未能订立商品房买卖合同，判决开发商返还定金。

七、小业主反击策略与技巧

（一）你敢卖，我就敢买。

（二）买还是不买就在一闪念。

（三）反悔的兜底策略。

第三章

茶水费 团购费

一、茶水费

（一）何为茶水费

（二）茶水费的法律性质

（三）茶水费导致的负面影响

二、团购费

（一）团购费现状

（二）团购费的相关规定及处罚措施

（三）团购费的退还问题

三、常见争议

【实务案例1】案场销售经理利用对房源销控的职务便利以及销售人员对房源销售的职务便利，索取他人财物，构成非国家工作人员受贿罪。

【实务案例2】团购费是第三方收取的服务费用，和开发商无关，且已经办理过户，不予退还。

【实务案例3】商品房买卖合同解除，但团购费是第三方翠达公司收取，可向翠达公司另行主张。

【实务案例4】商品房买卖合同解除，团购目的无法实现，团购费应当退还。

四、小业主反击策略与技巧

（一）有时候为了买房，茶水费、团购费不得不付。

（二）谨防钱房两空。

（三）退费的兜底策略。

（四）费用最好交给开发商。

第四章

商品房预售合同

一、商品房预售合同的基本常识

（一）预售与现售的区别

（二）示范文本的使用

二、预售合同中的格式条款

（一）格式条款

（二）格式条款的认定标准

（三）格式条款无效的情形

三、预售合同的效力分析

（一）业主可以主张合同无效的5种情形

（二）业主可以撤销合同的5种情形

（三）业主可以解除合同的12种情形

（四）惩罚性赔偿：退一赔一的6种情形

四、常见争议

【实务案例1】系争责任限制条款属于亚绿公司事先拟定，并在房屋销售中重复使用的条款，属于格式条款的范畴。

【实务案例2】合同订立后，开发商未告知小业主，又将该房屋抵押给银行，符合惩罚性赔偿的规定，主张退一赔一，获得法院支持。

【实务案例3】预售合同补充条款虽为补充条款，但是开发商提供的格式条款，条款内容免除了开发商的责任、排除业主的主要权利，应为无效条款。

【实务案例4】合同网签备案但没有签约文本，法院认定合同不成立，未能达到双倍赔偿目的。

五、小业主反击策略与技巧

（一）示范文本是格式合同，补充条款也是格式合同。

（二）霸王条款是无效条款。

（三）主张格式条款不成为合同内容。

（四）谨慎选择确认无效、撤销、解除合同还是继续履约。

（五）兜底策略：增加一项确认合同为格式条款的请求。

第五章

商品房的交付

一、交付条件

（一）法定条件

（二）约定条件

二、交房的流程

（一）正常流程

（二）强行交房

三、逾期交房的认定及法律责任

（一）认定标准

（二）开发商承担的违约责任

（1）责任承担方式

（2）常用的抗辩理由

四、常见争议

【实务案例1】开发商未按合同约定时间交房，构成违约，承担日万分之一的违约金。

【实务案例2】开发商逾期交房构成违约，业主行使单方解除权解除合同，退房退款。

【实务案例3】开发商要求业主先签字后收房没有依据，据此不予交付房屋构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。

【实务案例4】合同虽然约定日万分之五的违约金，开发商会以过高为由要求调低，一般也会得到法院的支持。

五、小业主反击策略与技巧

（一）交付的时间节点。

（二）交房文件需要提供的一项也不漏。

（三）开发商强行交房，明确拒绝。

（四）擅于借用公权力。

（五）提起要求交房的诉讼。

（六）提防开发商动不动就要求调低违约金。

第六章

商品房质量问题

一、商品房的质量问题的类型

（一）现状

（二）常见的质量问题

（三）空气质量问题

（四）面积误差

二、精装房的独特性

（一）精装房的定义

（二）问题频发的原因

三、质量问题的认定及责任承担

（一）认定方法

（二）开发商承担的违约责任

（1）责任承担方式

（2）常用的抗辩理由

四、常见争议

【实务案例1】房屋空气质量超标，属严重影响居住使用的质量问题，开发商交付不符合交房条件，除了修复之外，还要承担赔偿责任。

【实务案例2】精装房存在诸多质量问题，已经影响到业主的正常使用，酌定日万分之一点五的逾期交房违约责任。

【实务案例3】购买精装房，合同约定毛坯交房，另行签订装修协议，成功规避精装修交付风险。

五、小业主反击策略与技巧

（一）质量问题要记录在案，保留书面证据。

（二）多督促，不要超过保修期。

（三）质量问题不修复、不收房。

（四）精装房一定要谨慎签订装修协议。

（五）室内空气质量和房子质量同等重要。

第七章

产证办理

一、产证办理

（一）大产证

（1）大产证的概念

（2）大产证的办理

（3）逾期办理大产证的后果

（二）小产证

（1）小产证的概念

（2）小产证的办理

（3）开发商的办证义务

（4）《商品房买卖合同解释》第18条的前瞻性

（三）交房即发证模式

（1）概念

（2）新政带来的好处

二、逾期办证的原因

（一）开发商的原因

（二）非开发商的原因

（1）业主自身原因

（2）第三人原因

三、开发商逾期办证的认定及法律责任

（一）认定标准

（二）开发商承担的违约责任

（1）责任承担方式

（2）常用的抗辩理由

四、常见争议

【实务案例1】因业主自身原因未及时办理产证，法院仅支持办理产权过户的请求。

【实务案例2】开发商未按合同约定办理小产证，承担逾期办证的违约责任。

【实务案例3】开发商逾期办理小产证，业主按合同约定解除合同，并要求开发商支付13万元违约金。

【实务案例4】业主因自身原因怠于办理产证，开发商不承担逾期办证的违约责任。

五、小业主反击策略与技巧

（一）大产证和小产证的办理区分清楚

（二）谨防补充条款约定小产证由业主自行办理

（三）有效应对开发商动辄就调低违约金

（四）办理产证的费用尽量交给开发商

第八章

车位之争

一、车位分类

二、车位的产权归属

（一）地上车位

（二）地下车位

（1）人防地下停车位

（2）非人防地下停车位

三、天价车位背后的故事

（一）车位定价放开

（二）规避政府限价

（三）捆绑车位销售的法律效力

四、常见争议

【实务案例1】业主购买使用权车位，法院判决确认享有与房屋同等年限的使用权。

【实务案例2】买房必须先买高价使用权车位，要求退款，法院不予支持。

【实务案例3】占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,不属于开发商所有。

五、小业主反击策略与技巧

（一）能办产证的车位才是真车位

（二）捆绑销售的辨别

第九章

商铺陷阱：售后包租

一、售后包租

（一）售后包租的概念

（二）售后包租的特征

（1）出售产权商铺；

（2）化整为零，化大为小；

（3）售后统一回租，统一组织运营管理

（4）返租期内给小业主承诺一定比例的年回报率。

二、售后包租的常见模式

（一）3种常见模式

（1）总款返租

（2）首付款返租；

（3）代租抽成

（二）售后包租的优劣势对比

（1）优势

（2）劣势

三、售后包租法律风险分析

（一）民事风险

（二）刑事风险

四、常见争议

【实务案例1】开发商违约，业主解除合同、退款，并支付总房款20%的违约金。

【实务案例2】开发商协助过户，支付逾期交房、逾期办证违约金并赔偿损失。

【实务案例3】售后包租合同，要求开发商支付租金及逾期付款违约金。

【实务案例4】售后包租案件，已经办理产证业主要求退房退款，法院不予支持。

五、小业主反击策略与技巧

（一）售后包租是个坑

（二）要有经济头脑

（三）运营商是谁必须100%确定

第十章

诉讼为王：蚂蚁斗大象

一、现状

（一）业主常用的救济方式

（1）合法方式

（2）非法方式

（二）业主痛点

（1）缺乏正确的维权意识

（2）缺乏有效的团队组织

（3）缺少法律实务经验

（4）维权成本过高

（5）实力对比悬殊

二、诉讼为王

（一）首选诉讼的原因

（1）扭转业主的弱势地位

（2）由被动应对到主动出击

（3）诉讼可以给开发商更多的压力

（4）诉讼的结果具有强制执行力

（二）诉讼的基本思路和策略

（1）诉讼前

（2）诉讼中

（3）诉讼后

（4）高度重视二审的上诉

三、利益最大化与风险最小化的权衡

（一）权衡需要考虑的因素

（1）经济利益

（2）风险最小化

（二）常见的诉讼请求对比分析

（1）继续履约型

（2）彻底毁约型

四、业主自助立案指南（以上海退房退款案件为例）

（一）起诉前准备工作

（1）起草起诉状

（2）证据准备

（二）立案

（1）现场立案

（2）网上立案

（3）邮寄立案

（三）财产保全

（1）诉前财产保全

（2）诉讼保全

王俊伟，业主都称：老王律师，法律硕士，现为上海市浩信律师事务所高级合伙人，专注于房地产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼。创办专做房地产案件的网站——房法网和“蚂蚁斗大象”律师团队。

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书籍介绍

本书由从事房产诉讼业务10多年的律师，站在处于弱势地位的小业主角度，结合自己的执业经验编写而成。全书包括楼书广告、认筹与认购、茶水费与团购费、商品房预售合同、商品房的交付、房屋质量问题、产证办理、车位之争、售后包租9个专题。专题涵盖了小业主购房过程中发生纠纷频率较高的热点领域，针对开发商惯用套路，结合实务案例，提出切实可行的反击策略，让“蚂蚁斗大象”成为可能。最终在律师的帮助下，小业主们可以实现利益最大化、风险最小化的终极目标。

• 作者：muzer 发布时间：2020-04-14 13:06:49

  青春啊

• 作者：老师傅 duke 发布时间：2013-01-31 11:28:14

  很不错的一本讲苏轼的书，从图书馆续借了很多次，其实主要源于苏轼本身的伟大，心安即是故乡。

• 作者：坊っちゃん 发布时间：2024-01-08 20:58:00

  对诗歌的分析挺有意思的，非母语者太难看出这些东西了。

• 作者：王路 发布时间：2023-01-02 21:43:47

  推荐。希望老百姓买房不要掉到坑里。

• 作者：Asalamalaykum 发布时间：2022-11-11 08:20:45

  人生的旅程最重要的是爱自己，其他人都往后靠。

• 作者：元酱要开车 发布时间：2019-06-30 23:07:12

  花了我200重修

• “别再问我的规划是什么了：呼吸，难道不算一个吗？”

  作者：王小线 发布时间：2023-09-30 18:26:11

  据说很多人看完齐奥朗的《在绝望之巅》后，都称他是“一位绝望的伟大作家”。

  我很庆幸我看的齐奥朗的第一本书是《苦论》，因为他让人在绝望中又看到了一丝的希望。

  《苦论》是齐奥朗的人生首部短句集，他说：“这是我在法国最畅销、最受欢迎的作品，也是至今最为贴近我的作品……因为它是碎片的。”

  

  这本小书很好看，不过最先吸引我的不是内容，而是它的颜值。

  直到看过书后，又被齐奥朗的才华所折服，简直句句都是金句。

  他的言辞犀利。他说：

  “一名作家的‘源泉’是他的耻辱；一个人如果无法从自身发现耻辱，或者逃避耻辱，那么注定会走向剽窃、面临批评。”

  “几乎所有作品的创作都包含模仿的念头、习得的战栗和偷来的狂喜。”

  他有着黑色的幽默。他说：

  “强迫人们日复一日躺着：沙发做到了战争和口号都没能做到的事。这是因为‘无聊’的行动比武器的意识形态更高效。”

  “哪怕只有一次，你无缘无故感到悲伤，那么你已经悲伤了一辈子而不自知。”

  “我站着立下决心；我躺下——把它取消。”

  

  他满心都是绝望。他说：

  “我在与人的接触中失去了我神经症所有的纯真。”

  “死亡延伸之远，所占位置之广，让我不知道能在哪里死去。”

  “幸福是如此罕见，因为它只有在老年之后才可被触及，在衰老悖晦之时——而少有凡人有此殊荣。”

  他也会放任自己躺平。他说：

  “别再问我的规划是什么了：呼吸，难道不算一个吗？”

  ……

  

  在这简短而精炼的神句里，潜藏着一个伟大的灵魂。

  每个人都该读一读齐奥朗，在他文字的“废墟”中，找到属于自己的庇护。

• 财富+哲学+智慧+幽默

  作者：AAA 发布时间：2014-03-05 19:15:02

  非常精彩，作者的经典之作，如果你想真正了解金融知识还是应该去看看本杰明·格雷厄姆或丹尼尔卡尼曼的书。

  作为入门级可以细细品味其中的意思，不需要太聪明就能看懂，但也别太当回事，美国人的幽默，你懂得！