商业地产运营管理 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

近年来，商业地产行业热了，有关商业地产的书籍火了，坊间流

传着各种版本的商业地产“秘籍”，但相当部分质量不高。个别人打

着万达旗号，东拼西凑一些万达公开或非公开发表的文章，拿来出

书，断章取义、误人子弟；还有一些万达“洗澡”员工，在万达工作

二三年，跳槽后自称商业地产专家，到处讲课，蒙人不少。针对这种

现象，万达作为商业地产的领军企业，在商业地产行业摸爬滚打十几

年，积累了丰富经验，有责任把商业地产的“真经”和盘托出，让涉

足这个领域的企业和从业人士少走弯路，少交学费。这就是万达出书

的初衷。

商业地产很难做，并不像有些人想象的那样，有钱有地盖个楼

就行了，里面学问很大。作为顾问，我曾被邀请为一些商业地产项

目做诊断，发现不少问题。上海松江的一家购物中心，地段不错，

专门找了美国设计师，做了“龟型”设计，总建筑面积48万平方米

的综合体，只盖6层，每层8万平方米，统一层高4.8米、荷载500公斤。

8万平方米一层，面积太大，人进去根本找不着北；统一层高、荷载，

王健林

大连万达集团股份有限公司董事长

引　言　 / 001

筹 备 篇

第一章/商业定位　 / 007

第一节　市场调研　 / 008

第二节　项目定位　 / 015

第三节　业态规划　 / 021

第二章/房产条件保障　 / 027

第一节　公共物业条件保障　 / 029

第二节　商家技术条件的对接与落实　 / 050

第三章/招商实施与管控　 / 061

第一节　制定租赁决策文件　 / 062

第二节　品牌落位　 / 065

第三节　招商组织与实施　 / 068

第四节　招商推广　 / 076

第五节　信息化管控　 / 091

第四章/商业筹备计划管控　 / 099

第一节　综合体项目计划　 / 101

第二节　筹备计划管控　 / 111

第三节　装修管控计划　 / 117

开 业 篇

第五章/营运组织 / 125

第一节　商家装修管控　 / 126

第二节　营业准备　 / 133

第六章/营销企划 / 139

第一节　商业氛围营造　 / 140

第二节　市场营销推广策划　 / 146

第三节　市场推广活动实施与管控　 / 153

第七章/开业保障 / 157

第一节　安全保障　 / 158

第二节　工程保障　 / 163

第三节　环境和交通保障　 / 172

第八章/项目复盘评审 / 179

第一节　招商评审　 / 180

第二节　项目复盘　 / 185

经 营 篇

第九章/经营目标与策略　 / 193

第一节　经营目标　 / 194

第二节　经营策略　 / 203

第十章/营运过程管理 / 207

第一节　经营分析 / 208

第二节　经营预警与辅导 / 219

第三节　招商调整 / 226

第四节　市场推广 / 255

第十一章/商业环境与服务 / 279

第一节　公共环境 / 280

第二节　经营环境 / 284

第三节　经营秩序 / 291

第四节　服务体系 / 294

第十二章/安全运营保障 / 303

第一节　消防安全管理 / 304

第二节　设备运行保障 / 316

第三节　智能化运行 / 327

第四节　绿色建筑运营 / 331

第十三章/风险控制 / 335

第一节　法律风险控制 / 337

第二节　财产保险 / 350

后 记 / 357

全国已开业万达广场项目略览 / 359

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书籍介绍

近年来，商业地产行业热了，有关商业地产的书籍火了，坊间流

传着各种版本的商业地产“秘籍”，但相当部分质量不高。个别人打

着万达旗号，东拼西凑一些万达公开或非公开发表的文章，拿来出

书，断章取义、误人子弟；还有一些万达“洗澡”员工，在万达工作

二三年，跳槽后自称商业地产专家，到处讲课，蒙人不少。针对这种

现象，万达作为商业地产的领军企业，在商业地产行业摸爬滚打十几

年，积累了丰富经验，有责任把商业地产的“真经”和盘托出，让涉

足这个领域的企业和从业人士少走弯路，少交学费。这就是万达出书

的初衷。

商业地产很难做，并不像有些人想象的那样，有钱有地盖个楼

就行了，里面学问很大。作为顾问，我曾被邀请为一些商业地产项

目做诊断，发现不少问题。上海松江的一家购物中心，地段不错，

专门找了美国设计师，做了“龟型”设计，总建筑面积48万平方米

的综合体，只盖6层，每层8万平方米，统一层高4.8米、荷载500公斤。

8万平方米一层，面积太大，人进去根本找不着北；统一层高、荷载，

王健林

大连万达集团股份有限公司董事长

• 作者：ふ 发布时间：2020-11-26 12:08:54

  文学式，

  偏重内心描写 与历史背景结合着读

• 作者：不急而速 发布时间：2016-01-03 13:32:36

  系统化，向其他行业学习

• 作者：雪石 发布时间：2020-03-07 11:08:34

  万达商管培训教材，国内商业地产运营管理扛鼎之作。商业地产，需要以商业运营思维来做，介入前端地产开发，所以很多人是做不好的。商业运营之重要，定位准确，运营有方，管理得当，并不必然要唯地段论，譬如周浦万达。商业的成功，在于做足自身的功课，发挥适应市场环境的价值，地产投资逻辑亦如此。

• 作者：[已注销] 发布时间：2015-08-03 09:10:50

  万达有底气啊，可是学不来

• 作者：walker 发布时间：2014-09-18 23:15:23

  运营事项需过董事会，可见万达把运营放在比建设更高的地位。本书与投资建设有部分重复。

• 作者：迷藏 发布时间：2014-12-18 17:09:12

  周全而浅泛，若是书名加个（概述）二字将比较妥帖。

• 适合作为练习口语和听力的辅助教材

  作者：木木 发布时间：2007-07-05 19:35:29

  这本 みんなの日本語 的内容很丰富, 注重生活化的语言练习, 但是除了封面和出版说明之外, 整本书中就没中文了, 不太适合自学. 适合日语已经入了门的人做为练习口语和听力的辅助教材使用. 但是如果要系统的学习语法, 还是得看另外那套中日交流标准日本语才行.

• 对商业地产开发的系统性总结

  作者：渔人 发布时间：2022-01-03 20:56:22

  20190605星期三

  《商业地产投资建设》x《商业地产运营管理》

  前者主要是竣工前的工作，后者主要是竣工后的工作。

  竣工前的整个流程无外乎三个阶段：利润展望（调研定位、前期招商），利润生产（规划设计、施工建设），利润实现（营销管理，商家入驻）。

  为了让这三个阶段能有效发挥各自作用，其余的内容就基本全部是企业管理方面的。信息化、模块化的管控都是为了提高决策效率，减少重复思考和重复操作，尽可能节省时间，这样有助于缩短整个投资的财务周期。财务计划和成本管控是为了保证利润，不做亏本买卖；法律事务是为了规避风险；人力资源是为了上述所有的打算都能有效执行。

  所谓天时、地利、人和。天时即机遇、方向、定位，地利主要指的是技术层面的内容（除了建筑规划设计还包括管理体系），人和则主要体现在对人力资源的利用方面以保证天时地利能发挥出预期的效用。

  对于商业地产这门主要靠租金盈利的生意来说，竣工开业前的主要工作在于如何搭建供人做生意的场所和平台，这个阶段工作的核心便是调动一切资源、运用一切手段来吸引商家入驻，愿意为你这个平台支付一定的报酬。商家成功入驻后，运营管理的核心便转为帮助入驻的商家赚钱，以使入驻的商家尽可能留下。如果自己搭建的平台上留不住商家，或者留住的商家赚不到钱，这个平台就赚不到钱，那么整个投资就面临着亏本。

  从这个角度看，商业地产的运营模式和平台电商在商业逻辑上有相似之处。平台电商是利用互联网这个基础设施做流量（消费者）生意，其实本质还是存量（平台入驻经营者）生意，商业地产是利用商业建筑场所这个基础设施做流量（消费者）生意，本质仍然是存量（入驻的商家）生意。

  为了让平台能帮助入驻的商家赚到钱，就必须事先了解意向入驻商家的经验和需求。一般来说，意向入驻商家都是有足够经营经验的，他们对消费者的观察更直观，对消费者需求的察觉也更敏锐，如果产品（空间布局）没法满足他们的需求，他们就不愿意入驻，那么平台就赚不到钱，投资就面临亏本。这边是前期招商和订单式开发的重要性所在。

  这个时代的实体店经营，重在用户的消费体验，消费体验直观地由用户行为表现出来，用户行为则直观地通过时间和空间两个维度得以量化，时间和空间的两个维度则最终体现为商业地产建筑的空间规划和布局，这个空间规划和布局便是商业地产产品的核心竞争力。

  因此，商业地产所开发的产品必须符合人的行为规律，设计者在做设计时就必须从人的行为出发进行设计，这边对建筑学的科学性提出了要求。现在的问题在于，建筑学并没有花太多精力去研究人的行为是如何转化为空间关系的，这与市场需求不相符合，市场上现存的能够满足市场需求的设计人员多半是通过经验的总结习得的知识和规律，而不是通过高校的建筑学教育习得的基础知识，可见现今建筑学教育的堕落和建筑学科学化的必要和紧迫之处。建筑学早就脱离了“以人为本”的原则，堕落为一种虚妄又脆弱的形式操作手法。

  当竣工开业前的整个流程走完后，就相当于产品已经生产完成，剩下的就是如何运营。竣工后的运营管理的主要工作仍然围绕在入驻商家的具体需求周边，商家的具体需求最终仍然会体现在建筑空间的微调上来。比如局部空间尺度和空间功能排列组合的调整，以及店面的颜值等。空间尺度影响人的行为即消费过程的体验，颜值影响心情甚至可以操作情绪，直接影响消费意愿。从这个层面可以看出，室内设计行业前景比建筑设计要好很多，因为室内设计的市场主要是存量建筑市场，周期短，需求多，尽管这些需求虽然规模不大，但是始终存在，并且源源不断。建筑设计的市场则主要是增量设计，由于土地有限，增量市场空间只会越来越少，建筑设计的生存空间便越来越小。

  运营管理工作的另一方面是对入驻商家经营数据的管理。数据可以直观反映出经营情况，提醒管理人员及时发现问题，从而及时和商家沟通以解决相应问题。

  另外，整个商业地产建筑空间的环境及设备维护也是重要的一方面，环境的维护主要表现在日常的保洁工作，设备的维护则主要表现为交通（扶梯电梯）的方便、室内小气候的调节（通风换气）以及安全保障（火灾预防）方面。卫生、舒适、安全也是人的基本需求，即便是空间设计再合理、再符合人的行为规律，环境不卫生、不舒适、甚至不安全，都不会留住消费者，自然也就无法让入驻的商家赚到钱，那么平台也就赚不到钱，整个投资就面临亏本。

  综上所述，商业地产的产品为可供商家入驻经营的商业建筑，通过该产品所容纳的有限的存量（入驻商家）来吸引无限的流量（消费者），再通过消费者的消费行为为入驻商家提供收入，从而为商业建筑的持有方即商业地产开发商提供租金，商业地产开发商则通过这些租金得以存续经营进入下一个循环。

  商业建筑是商业地产开发商用来把消费者口袋里的钱合法地放进自己口袋里的核心工具，这个工具的生产者为开发商，使用者为入驻的商家，被作用者为消费者。这个工具的意义更像是桥梁，没有它，消费者的劳动所得便没有流通渠道，消费者的劳动价值便无法体现，入驻商家的劳动价值亦无法体现，开发商的劳动价值也无法体现，进而整个社会的劳动积极性会被抑制，创新热情会被抑制，发展前景亦黯淡无光。

  同时，商业地产与住宅地产的最主要的差异在于，前者是通过自持存量物业的经营获得利润，后者目前则主要表现在销售增量物业来获取利润。如前所述，增量是有上限的，存量则可以无限循环下去。因此，长远来看，房地产未来的发展空间只能是在以商业地产为代表的存量物业领域，关于存量地产的内容详见《掘金存量地产》一书即相关读后总结。

  20190530星期四

  《商业地产投资建设》

  印象最深的是万达集团自己的设计院做设计的流程以及它们通过多年的积累和总结形成的

  独有的数据库

  ，通过信息化管理平台，实现集团内部的随时查询、检索、跟进的高效工作流程。比如通过集团内部的平台可以直接查到一些规范和知识，以及常见的实践经验分享。

  另外万达实行的“

  订单式开发

  ”和我所推导出的开发模式一样。招商在前，通过提前的招商环节，充分了解未来业主的具体需求，尤其是对建筑所能提供的空间物理条件的具体需求进行充分了解过后，才能保证未来规划设计及建设落地的物业的“性能”。这是整个商业地产投资建设的基础，如果这个基础没打牢，未来运营管理再出色，也是瘸子跑步快不了。

  模块化

  的思维和我目前所具备的差异不大，就是无论是做具体的事还是做抽象的事，都是不断通过总结一点点完善细节和逻辑结构，之后将稳定的流程结构作为一个模块存储在内部的数据库中，之后遇到相似的情况可以直接调阅已有的结构流程甚至细节进行参考和指导，大大提升工作效率，降低了出错率，也提升了沟通质量，简化了沟通流程，融洽了工作氛围。

  总体来说，这本书适合在通览一遍有印象后，作为工具书参考用。

  万达并不是天赋奇才的一家公司，它的成功客观上和天时地利人和不无关系，主观上则更多地得益于自己的自律勤奋，善于总结。据书中说，万达是通过14年的实践总结才有了成熟的方案规划设计套路，可见其总结的效率似乎也并不是很高。

  我相信很多道理也是王健林后知后觉才了解到的，但是他有效地保证了一些正确理念的执行，这个

  执行率的保证

  是颇有研究价值的，鉴于本人目前尚无公司经营管理经验，对执行率的保证没有直观的认识，暂无法从书中获得更多的启示。

  方法层面上，执行率主要通过有效的考核机制来实现，但是在思想建设方面，肯定还需别的方向的建树，方能保证全公司整体的执行率。另外，由于对市场上万达实际的表现了解甚少，仅凭有自夸之嫌的自己集团出的书来窥探，还是会有偏信之虞。

  不过有一点是可以确定的。就是

  建筑设计只有从地产开发的层次来把控，才是最高效、最有道理、最实际、也是利益最大化的。规划设计脱离设计院而直接成为地产开发公司的一个组成部门，是大势所趋。

  未来的地产和建筑业，地产公司小型化、专业化是必然，每个开发公司有自己内部的规划设计组织机构，针对特定的地块和市场定位进行开发、规划、设计。而传统的设计院必然会大规模解体，人才向上下两端分流，向上进入小型化的专业开发公司做规划设计，向下则进入施工团队负责所有项目落地的可行性研究，包括施工图绘制、直接与施工人员密切沟通以及现场施工。而只有少数的地产开发的佼佼者，不仅具有专业的、直属公司本身的规划设计组织机构，而且还有专业的、直属公司本身的施工建设团队。能统筹所有技术层面上的信息化平台已现雏形，就是建筑信息模型（BIM）。在未来，只有基于BIM或者BIM思维的开发公司，才能最高效地统筹运用各种资源来为市场提供建筑产品。

  天下大势，分久必合合久必分，显然不是机械的加减法的关系，而是由量变到质变，再由质变反作用于量变而表现出的螺旋上升的发展形式。任何行业都逃不脱这个规律，具体表现为周期性的行业洗牌。我看到了未来地产和建筑业将会怎样洗牌，我希望我能成为这次洗牌的引领者。