房地产开发企业全业务链税收实操指引 人民邮电出版社 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

房地产开发涉及的税种多、税负水平重、涉税风险高，所以税务管理是房地产开发企业运营管理极其重要的组成部分。提高税务风险防范意识，加强税务管理，对房地产开发企业具有举足轻重的作用。

为帮助房地产开发企业财务人员系统地掌握房地产税收知识，更好地应对“营改增”后的涉税风险，《房地产开发企业全业务链税收实操指引》以房地产财务经营的视角，从房地产开发企业全业务链出发，先讲述房地产税收管理、房地产财务运营管理基础知识，然后分别介绍房地产开发经营五大阶段的税收实操知识，而后介绍三大业务模块，即税务风险管理、房地产财税核算、发票与合同管理的实操知识，带领读者建立系统的房地产税收管理知识框架，帮助读者快速学习和成长。书中提供了大量的图表、流程和案例，是房地产开发企业财务人员工具书。

《房地产开发企业全业务链税收实操指引》适合房地产开发企业各级管理者、财务人员、高校相关专业师生，以及对房地产税收知识感兴趣的读者阅读和使用。

第一章房地产税收管理概述

第一节房地产税收管理框架002

一、组织维度002

二、专业维度007

第二节房地产税收管理重点011

第三节如何进行税收实操014

一、房地产开发企业经营逻辑014

二、税收实操“三性”017

第二章房地产财务运营管理概述

第一节房地产运营管理概述022

一、房地产价值链022

二、房地产经营逻辑025

三、大运营介绍028

第二节房地产财务运营要点028

一、房地产财务管理特点029

二、财务运营的逻辑框架030

三、财务运营体系032

第三节房地产税收管理与财务运营的关系033

第三章企业设立阶段的税收实操指引

第一节企业设立阶段税收实操指引036

一、税收方面037

二、融资方面041

第二节公司股权设置实操指引043

一、股权设置的基本模式043

二、股权比例的要求048

第三节企业重组实操指引050

一、普通重组税收实操050

二、特殊性税务重组税收实操055

第四章土地获取阶段的税收实操指引

第一节土地获取阶段税收管理概述062

第二节资产收购的实操指引063

一、土地作价入股的税收实操064

二、在建工程转让的税收实操068

第三节拆迁拿地的实操指引072

一、拆迁成本的税收实操072

二、货币性补偿的税收实操074

三、非货币性补偿的税收实操077

第四节合作开发方式的实操指引083

一、合作建房的分类084

二、不成立合营公司模式的税收实操084

三、成立合营公司模式的税收实操089

四、合作开发的假投资模式税收实操091

第五节股权收购方式的实操指引093

一、股权收购的基本模式093

二、股权转让的税收实操095

三、增资收购的税收实操097

四、合并收购的税收实操098

第六节代建方式的实操指引099

一、纯取费代建100

二、股权式代建100

第五章开发建设阶段的税收实操指引

第一节开发建设阶段税收管理概述104

第二节成本对象105

一、成本对象划分方法106

二、成本对象设置方法107

第三节成本项目109

一、成本项目主要内容109

二、企业所得税与土地增值税中成本项目的异同110

第四节开发成本的分配与结转114

一、成本对象化实操指引114

二、成本分配实操指引116

三、成本结转实操指引120

第五节资金、利息及费用处理实操指引121

一、股东投入的税收实操122

二、借款费用的税收实操123

三、费用的税收实操126

第六章销售阶段的税收实操指引

第一节销售阶段税收管理概述130

第二节收入确认的税收实操130

一、三大税种中收入实现时间的异同131

二、预缴增值税与预缴土地增值税的差异132

三、视同销售收入的确认133

第三节不同销售方式的税收实操137

一、代理销售方式的税收实操137

二、“买赠”销售方式的税收实操138

三、精装修的税收实操142

四、地下车位的税收实操145

第四节代收款项实操指引150

一、增值税的税收实操150

二、企业所得税的税收实操151

三、土地增值税的税收实操151

第七章清算阶段的税收实操指引

第一节清算阶段税收管理概述154

第二节增值税清算实操指引155

一、增值税预缴155

二、增值税清算156

第三节企业所得税清算实操指引158

一、企业所得税预缴158

二、企业所得税清算160

第四节土地增值税清算实操指引165

一、土地增值税预缴165

二、土地增值税清算166

第八章税务风险管理实操指引

第一节房地产纳税评估实操指引178

一、纳税评估基本流程178

二、纳税评估指标分析实操180

第二节税务管理体系实操指引186

一、税务管理机构187

二、税务管理流程187

第三节税收预算管理实操192

一、业务链的税收预算管理193

二、全周期的税收预算管理197

第九章房地产财税核算实操指引

第一节收入核算实操指引204

一、诚意金206

二、定金206

三、房款207

四、代收款项208

第二节成本与费用核算实操指引209

一、土地成本核算209

二、开发成本及费用核算210

第三节三大税种核算实操指引213

一、增值税核算213

二、土地增值税核算219

三、企业所得税核算219

第四节其他业务核算实操指引220

一、租金收入核算220

二、视同销售核算222

第十章发票与合同管理实操指引

第一节发票管理实操指引226

一、发票管理基础规范226

二、发票管理风险应对230

三、发票管理要点233

第二节合同管理实操指引236

一、合同管理部门职责236

二、财务审核要点237

伍刚，中国注册会计师，有20多年的财务从业经验，十几年的财务总监管理经验。于2002年进入房地产行业，先后在多家知名外资房地产开发企业、知名房地产集团任职，具有丰富的财务总监职业经验和扎实的财务运营管理实战经验，专精于房地产财务运营管理、税收管理，曾在多个刊物、公众媒体上发表财税文章。

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编辑推荐

·作者历时多年倾心之作。作为房地产开发企业财务总监，深入一线，既具有经营视角，又具有实务操作视角。

·内容丰富，全景展示房地产开发企业税收操作流程、方法及工具。

·从实战出发，用案例介绍各税种征收规定及计算方法。

·使用大量的图表，使阅读轻松而直观。

规范讲解+流程分解+操作实务+案例解析

1000+房地产开发企业税收实操知识详解

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26个实战工作图表

媒体评论

学习的关键是学以致用。伍刚同志从事房地产企业财税工作二十余年，致力于财税理论与实践的结合。《房地产开发企业全业务链税收实操指引》一书是其工作经验的总结和独立思考成果的呈现。

——西南财经大学教授 朱波

企业税务是实操性很强的工作。这本书深入浅出地论述了房地产开发企业税收实操知识，同时给读者搭建了企业税收管理知识框架，更有利于读者入门提高，是一本实用性很强的专业读物。值得仔细阅读！

——西南大学经济管理学院副教授（硕士生导师） 王北军

房地产开发企业的税务管理一直是运营管理工作中的重中之重，对于如何做好这项工作，很多从业人员一直不得其法。本书是一线管理者的倾心之作，从全业务链的角度详细介绍了房地产开发企业的税收实操方法及程序，十分系统且实用，推荐给大家！

——国家税务总局宿州市税务局法律顾问、公职律师 陈晨

书籍介绍

房地产开发涉及的税种多、税负水平重、涉税风险高，所以税务管理是房地产开发企业运营管理极其重要的组成部分。提高税务风险防范意识，加强税务管理，对房地产开发企业具有举足轻重的作用。为帮助房地产开发企业财务人员系统地掌握房地产税收知识，更好地应对“营改增”后的涉税风险，《房地产开发企业全业务链税收实操指引》以房地产财务经营的视角，从房地产开发企业全业务链出发，先讲述房地产税收管理、房地产财务运营管理基础知识，然后分别介绍房地产开发经营五大阶段的税收实操知识，而后介绍三大业务模块，即税务风险管理、房地产财税核算、发票与合同管理的实操知识，带领读者建立系统的房地产税收管理知识框架，帮助读者快速学习和成长。书中提供了大量的图表、流程和案例，是房地产开发企业财务人员工具书。《房地产开发企业全业务链税收实操指引》适合房地产开发企业各级管理者、财务人员、高校相关专业师生，以及对房地产税收知识感兴趣的读者阅读和使用。

• 作者：怣忈有钱有钱 发布时间：2024-03-27 09:03:50

  好看

• 作者：Milly 发布时间：2019-03-24 01:20:22

  小时候恐惧的名字

• 作者：百器徒然 发布时间：2022-05-14 11:53:12

  三篇文章。拿战一篇，1808年到1809年间，圣西尔在西班牙前后转战不足一年，在缺乏补给、拿破仑催促、交通线被切断的情况下，快速解围巴塞罗那，取得了辉煌的战绩。另外要塞真的是一种可怕的存在，在排除内应的前提下，想攻克要塞只能依靠火炮和饥饿。

  第一次元嘉北伐考据很有意思。一场试图封狼居胥的战役是如何演变成大溃败的，如果没有檀道济力挽狂澜，结果可能更惨烈。北凉一篇最耀眼的是谢艾，长最之战以前凉步兵歼灭后赵3万骑兵，包括3000具装骑兵黑槊龙骧军，一战封神。如果今天去酒泉，还能看到当年谢艾修筑的钟鼓楼。前凉在多数时期维持了对晋的忠诚，共九主76年，末主张天锡被苻坚留在军中，淝水之战跟朱序一起扰乱了百万秦军，战后投奔东晋，终老南京。从唐代的房玄龄到当代的王仲荦都对前凉政权高度评价，也算对得起晋室了。

• 作者：两块钱 发布时间：2019-02-23 23:21:10

  可能是我讀的最快的書

  內容絕大部分都知道

  但還是滿推薦想瞭解臺灣的人看一下

  很荒謬的是

  原住民為什麼只能叫臺灣少數民族

  價格49.8實在是太貴了吧……

• 作者：沈宽宽 发布时间：2011-09-12 11:45:05

  很花心思的一本词汇书，对我的六级过关帮助很大。但少了音频，有点遗憾。后来想买一本的时候却选择了带CD的另一本，含量都不及这本大。有机会还是想买一本，

• 作者：胖胖软软甜甜 发布时间：2022-03-26 15:08:27

  20220326:得到听书，经济增长、马尔萨斯陷阱，创新、改善人类生活，人类寿命、

• 从洛克菲勒那里学到的

  作者：一瓢之饮 发布时间：2012-05-23 14:40:27

  很久以前，当时刚刚参加完江苏省中学生物理竞赛，我的很多同学因为这个比赛保送到清华北大。而我有个好朋友没有入围复赛（我也没有），他非常失落，当时在南京逛书店，我把这本书推荐给他。

  我不知道他究竟读了没有，几周后他又把书给我，说好像很无聊。

  后来我自己读了，并把它放在桌旁，时常会翻一翻。我觉得这是高中时对我影响很深远的一本书。

  福特、摩根、洛克菲勒、迪士尼、贾尼尼、休斯等等作为整整一代美国梦的代表，他们的人生中有很多值得我们去汲取的东西。

  像洛克菲勒这种大财阀，料想他也做过多少不光彩的事情。可是就这本书而言，他写给自己儿子的话，作为对子女的一种教育，我觉得非常真挚。

  大学之后我曾见过许多人抱怨找不到好工作，老板怎么不好，工作怎么无聊，福利怎么不好，地位怎么卑微，而那谁谁谁又通过关系得到了什么，谁又不愁吃喝买房买车。俨然一副“为什么我不是富二代，人生不公平”的样子。。。

  我并不知道原来有这么多人会抱怨这些。我一直都觉得，工作学习、艰苦创业，这个过程应该是人生中最浪漫的事情。

  我想这就是我从洛克菲勒那里学到的最宝贵的东西。

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  November9，1897

  　　

  　　亲爱的约翰：

  　　

  　　有一则寓言很有意味，也让我感触良多。那则寓言说：

  　　

  　　在古老的欧洲，有一个人在他死的时候，发现自己来到一个美妙而又能享受一切的地方。他刚踏进那片乐土，就有个看似侍者模样的人走过来问他：“先生，您有什么需要吗？在这里您可以拥有一切您想要的：所有美味佳肴，所有可能的娱乐以及各式各样的消遣，其中不乏妙龄美女，都可以让您尽情享用。”

  　　

  　　这个人听了以后，感到有些惊奇，但非常高兴，他暗自窃喜：这不正是我在人世间的梦想嘛！一整天他都在品尝所有的佳肴美食，同时尽享美色的滋味。然而，有一天，他却对这一切感到索然无味了，于是他就对侍者说：“我对这一切感到很厌烦，我需要做一些事情。你可以给我找一份工作做吗？

  　　

  　　他没想到，他所得到的回答却是摇头：“很抱歉，我的先生，这是我们这里惟一不能为您做的。这里没有工作可以给您。”

  　　

  　　这个人非常沮丧，愤怒地挥动着手说：“这真是太糟糕了！那我干脆就留在地狱好了！”

  　　

  　　“您以为，您在什么地方呢？”那位侍者温和地说。

  　　

  　　约翰，这则很富幽默感的寓言，似乎告诉我：失去工作就等于失去快乐。但是令人遗憾的是，有些人却要在失业之后，才能体会到这一点，这真不幸！

  　　

  　　我可以很自豪的说，我从未尝过失业的滋味，这并非我运气，而在于我从不把工作视为毫无乐趣的苦役，却能从工作中找到无限的快乐。

  　　

  　　我认为，工作是一项特权，它带来比维持生活更多的事物。工作是所有生意的基础，所有繁荣的来源，也是天才的塑造者。工作使年轻人奋发有为，比他的父母做得更多，不管他们多么有钱。工作以最卑微的储蓄表示出来，并奠定幸福的基础。工作是增添生命味道的食盐。但人们必须先爱它，工作才能给予最大的恩惠、获致最大的结果。

  　　

  　　我初进商界时，时常听说，一个人想爬到高峰需要很多牺牲。然而，岁月流逝，我开始了解到很多正爬向高峰的人，并不是在“付出代价”。他们努力工作是因为他们真正地喜爱工作。任何行业中往上爬的人都是完全投入正在做的事情，且专心致志。衷心喜爱从事的工作，自然也就成功了。

  　　

  　　热爱工作是一种信念。怀着这个信念，我们能把绝望的大山凿成一块希望的磐石。一位伟大的画家说得好，“痛苦终将过去，但是美丽永存”。

  　　

  　　但有些人显然不够聪明，他们有野心，却对工作过分挑剔，一直在寻找“完美的”雇主或工作。事实是，雇主需要准时工作、诚实而努力的雇员，他只将加薪与升迁机会留给那些格外努力、格外忠心、格外热心、花更多的时间做事的雇员，因为他在经营生意，而不是在做慈善事业，他需要的是那些更有价值的人。

  　　

  　　不管一个人的野心有多么大，他至少要先起步，才能到达高峰。一旦起步，继续前进就不太困难了。工作越是困难或不愉快，越要立刻去做。如果他等的时间越久，就变得越困难、可怕，这有点像打枪一样，你瞄的时间越长，射击的机会就越渺茫。

  　　

  　　我永远也忘不了做我第一份工作——簿记员的经历，那时我虽然每天天刚蒙蒙亮就得去上班，而办公室里点着的鲸油灯又很昏暗，但那份工作从未让我感到枯燥乏味，反而很令我着迷和喜悦，连办公室里的一切繁文缛节都不能让我对它失去热心。而结果是雇主不断地为我加薪。

  　　

  　　收入只是你工作的副产品，做好你该做的事，出色完成你该完成的工作，理想的薪金必然会来。而更为重要的是，我们劳苦的最高报酬，不在于我们所获得的，而在于我们会因此成为什么。那些头脑活跃的人拼命劳作决不是只为了赚钱，使他们工作热情得以持续下去的东西要比只知敛财的欲望更为高尚——他们是在从事一项迷人的事业。

  　　

  　　老实说我是一个野心家，从小我就想成为巨富。对我来说，我受雇的休伊特-塔特尔公司是一个锻炼我的能力、让我一试身手的好地方。它代理各种商品销售，拥有一座铁矿，还经营着两项让它赖以生存的技术，那就是给美国经济带来革命性变化的铁路与电报。它把我带进了妙趣横生、广阔绚烂的商业世界，让我学会了尊重数字与事实，让我看到了运输业的威力，更培养了我作为商人应具备的能力与素养。所有的这些都在我以后的经商中发挥了极大效能。我可以说，没有在休伊特-塔特尔公司的历练，在事业上我或许要走很多弯路。

  　　

  　　现在，每当想起休伊特和塔特尔两位先生时，我的内心就不禁涌起感恩之情，那段工作生涯是我一生奋斗的开端，为我打下了奋起的基础，我永远对那三年半的经历感激不尽。

  　　

  　　所以，我从未像有些人那样抱怨他的雇主，说：“我们只不过是奴隶，我们被雇主压在尘土上，他们却高高在上，在他们美丽的别墅里享乐；他们的保险柜里装满了黄金，他们所拥有的每一块钱，都是压榨我们这些诚实的工人得来的。”我不知道这些抱怨的人是否想不定期：是谁给了你就业的机会？是谁给了你建设家庭的可能？是谁让你得到了发展自己的可能？如果你已经意识到了别人对你的压榨，那你为什么不结束压榨，一走了之？

  　　

  　　工作台是一种态度，它决定了我们快乐与否。同样都是石匠，同样在雕塑石像，如果你问他们：“你在这做什么？”他们中的一个人可能就会说：“你看到了嘛，我正在凿石头，凿完这块我就可以回家了。”这种人永远视工作为惩罚，在他嘴里最常吐出的一个字就是“累”。

  　　

  　　另一个人可能会说：“你看到了嘛，我正在做雕像。这是一份很辛苦的工作，但是酬劳很高。毕竟我有太太和四个孩子，他们需要温饱。”这钟人永远视工作为负担，在他嘴里经常吐出来的一句话就是“养家糊口”。

  　　

  　　第三个人可能会放下锤子，骄傲地指着石雕说：“你看到了嘛，我正在做一件艺术品。”这种人永远以工作为荣，工作为乐，在他嘴里最常吐出的一句话是“这个工作很有意义”。

  　　

  　　天堂也地狱都有由自己建造。如果你赋予工作意义，不论工作大小，你都会感到快乐，自我设定的成绩不论高低，都会使人对工作产生乐趣。如果你不喜欢做的话，任何简单的事都会变得困难、无趣，当你叫喊着这个工作很累人时，即使你不卖力气，你也会感到精疲力竭，反之就大不相同。事情就是这样。

  　　

  　　约翰，如果你视工作为一种乐趣，人生就是天堂；如果你视工作为一种义务，人生就是地狱。检视一下你的工作态度，那会让我们都感觉愉快。

  　　

  爱你的父亲

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• 时间的生命

  作者：miko籽 发布时间：2010-02-01 08:57:56