全球房地产 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

导论 / 001

上篇 全球房地产：市场表现与制度基因

第一章中国香港为何深陷高房价困境 / 071

第一节经济高度繁荣，住房面临困境 / 073

第二节香港住房制度支柱 / 076

第三节

地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096

第二章英国房价何以刚性上涨 / 099

第一节高品质与高房价的共同体 / 101

第二节英国住房制度支柱 / 105

第三节

土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价

刚性上涨 / 130

第三章美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 / 135

第一节史上最长的房地产大牛市 / 137

第二节美国住房制度支柱 / 143

第三节

房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 / 162

第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑 / 173

第一节日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175

第二节从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190

第三节日本住房制度支柱 / 194

第四节

泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的

副产品 / 214

第五章德国房价长期稳定之谜 / 217

第一节德国房地产市场奇迹 / 219

第二节德国住房制度支柱 / 221

第三节

房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 / 237

第六章新加坡如何实现“居者有其屋” / 243

第一节高住房自有率奇迹 / 245

第二节新加坡住房制度支柱 / 247

第三节

如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇 中国房地产：制度建设与未来展望

第七章中国房地产70年简史 / 275

第一节住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277

第二节房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279

第三节全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282

第四节中国房地产市场回顾与反思 / 285

第八章中国住房制度支柱 / 291

第一节住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293

第二节土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299

第三节税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306

第四节租赁制度：进入租售并举新时代 / 312

第五节住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316

第六节中国住房制度的反思 / 321

第九章中国房地产市场发展趋势 / 327

第一节未来中国房地产市场空间有多大 / 329

第二节当前房地产市场风险有多大 / 352

第三节未来行业集中度能有多高 / 361

第四节从国际经验来看中国房企的三种未来之路 / 363

第十章房地产税的国际经验与中国实践 / 389

第一节发达经济体房地产税怎么收 / 391

第二节房地产税能否替代土地出让收入 / 395

第三节中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 / 413

第四节房地产税出台的最佳时机和预期影响 / 420

启示住房制度深度塑造房地产市场 / 427

第一节房地产过度金融化是风险之源 / 429

第二节土地供给是房价的直接决定因素 / 432

第三节税收是短期调节因素 / 435

第四节租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436

第五节住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438

参考文献

致谢

夏磊

恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平

恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

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综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”

1944年布雷顿森林体系建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。

美国是世界上经济最发达的国家，科技实力最强，拥有全球金融和军事霸权，研究其房地产市场运行和住房制度具有重要价值。美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。

土地出让金直接纳入国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。

新加坡组屋市场实施封闭式管理，与私人住宅市场严格分离。其中新组屋市场只面向新加坡公民家庭，申请者家庭中必须有一名新加坡公民，其他家庭成员中至少有一个公民或永久居民，单身人士不得申请。

对于房地产开发企业而言，商业住房抵押贷款和商品房预售制度有助于企业合理运用杠杆，加速资金周转和项目建设进度。“定金和预收款”及“个人抵押贷款”占房地产开发资金来源比例持续走高，由2010年初的43%增至2018年末的52%，超过自筹资金，成为房企开发资金最主要的渠道来源。

从产权的角度看，中国土地制度有三个特点。第一，实行土地公有制。第二，土地国有制和土地集体所有制并存。城市市区土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有。第三，土地所有权与土地使用权分离。土地使用权可转让，转让方式包括有偿出让和无偿划拨两大类，其中有偿出让包括招标、拍卖、挂牌和协议。2006—2016年“招拍挂”、协议、划拨转让土地比例为44∶10∶46，“招拍挂”是土地有偿出让的主要方式。

房地产税对调节房地产市场的作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，英国房价长期刚性上涨，主要是由于土地供给不足和房地产过度金融化。

土地出让金直接纳人国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故地出让金收并不直接编入政府财政面算而是以国家储备金形式进行长期投资。

书籍介绍

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

• 作者：阿瓜 发布时间：2020-04-16 18:01:56

  跳跃阅读，择其精要；中国部分尤其发展趋势一块较有启发

• 作者：［已註銷］ 发布时间：2013-07-08 12:48:37

  还行吧..唉~没仔细 读 都发现了7,8处 习题 的错误..... .. .

  不知道 你们建工出版社 是肿么 审查的~

• 作者：Ursula 发布时间：2020-06-05 14:47:12

  初学者可挑自己不熟悉或想深入了解的部分详细阅读，整体逻辑比较清晰，介绍也很全面数据详实。从业者或相关行业人士只需看导论部分。

• 作者：二口塘 发布时间：2020-06-27 00:33:04

  作为从业者，读此书，应该能提升整体行业认知格局。但又有几点不得不说

  1. 中国地域广阔人口众多，国情远比英美日复杂，以此类发达国家做对标，大概率重蹈汽车工业专家们烙下的陷阱。香港新加坡这样的城市经济体更不足挂齿。笔者增加巴西来做对照分析更佳。

  2.借领袖的话说，当今世界，处在世界百年未有之大变局，任何对未来发展趋势的估计，当不能脱离不断加强的大国竞争来看。所以未来十年的城市化率，线性提升至70%，只怕是一厢情愿！

  3.长期看人口，中国总和生育率只会小于等于1.5，人口拐点很快到来。这一点，作者有保留的一笔带过了。

  4.中国之大世所罕见，分为十个不同的区域，分别研究地产形势都不为过。所以，请勿随意拿来即用，保持敬畏，不断学习当属上策。

• 作者：嗨嗨皮皮 发布时间：2021-01-11 17:32:43

  生存就像玩游戏，游戏规则搞的越透彻，就越能够在游戏里胜出，可奈何有的人是人民币玩家，还有的人既是玩家又是裁判，不开心的时候还能调整规则。但既然游戏都已经开始了，其他的都是瞎扯，不如就享受游戏，好好地干他一把！

• 作者：WiiStone 发布时间：2020-07-24 16:21:00

  【2020-24】学术报告体，大量数据论证，阅读体验不友好，重点看导读即可。几点感悟：1.将来10年内仍处在城镇化阶段，商品房仍可稳固保持10年以上，人口净流入城市尽早上车持有。2.房产税任重道远，及时出台也是以温水青蛙方式慢慢毕竟，短期内不用考虑此因素对房价影响。3.土地财政是政府重要收入组成部分，故政府卖地按节奏稳步推进，不会多也不会少，最终导致价格稳步上扬。4.成渝经济圈、关中经济圈长期看好。5.长期关注警惕过度金融化。

• 人生要向上生长

  作者：亦文 发布时间：2023-10-09 19:31:51

  韩国作家李琴怡认为，夏天是一个治愈的季节。

  在《你也是山百合呀》这本小说中，作者用散文般的语言，讲述了一个有关成长的秘密。很多读者都被书中的一句话感动到，一般的百合花开花后都会俯瞰大地，而山百合只会望向天空。这一段描述让我真切的感受到人生就要向上生长的道理。

  

  作者在书中描写了三个年龄相仿的孩子，从陌生到熟悉，最后一起成长的故事。米尔的父母离婚以后，不得不跟着妈妈来到她工作的乡村诊所，因为对妈妈执意离婚的怨恨，导致她无理由的讨厌新的住所，也并不想和同学交朋友。

  由于妈妈的工作，米尔认识了和自己同班的素熙和巴乌。在和他们不断的接触中，米尔逐渐打开心扉，主动参与起了学校的不同活动。随着日见熟悉的沟通，米尔也走进了朋友的生活中。

  素熙自小父母双亡，跟着多病的奶奶生活。她的乐观和勇气感染了米尔，米尔觉得虽然自己父母离婚了，但是自己的妈妈还是非常爱自己的，在学校里素熙作为班长，一直很照顾米尔，直到她要离开奶奶和舅舅去生活。米尔开始懊悔为什么不早一点接受素熙，因为自己的不良情绪，导致减少了和素熙做朋友的时间。

  

  米尔的另一位朋友巴乌，在母亲去世后就不喜欢讲话了。他喜欢画画，喜欢每天把自己心中的秘密在心中分享给妈妈听。他觉得米尔是山百合一样的人，懂得爱自己。在米尔的感召下，巴乌开始和同学们讲话，从一句到很多句，重新打开封闭的心扉。原来，这个世界除了妈妈，还有很多人值得去爱，也有很多人在爱着自己。

  网上有人问，什么时候算是长大了？其中一个高赞回答是说，当你发现自己不再惧怕小时候害怕的东西。

  

  成长就是向前，向上，像山百合那样，扎根在并不肥沃的土壤里，用力汲取生命的养分，开出一朵不低头的花。相对于黑暗和低估来说，光和希望就是救赎。

  人生要向上生长，历经四季，接纳风雨，最终，都会长成自己的模样，温暖而明亮。

• 每次的豪言壮语，都化为泡沫？学会这三个原则，帮你高效完成目标

  作者：拾贰韵 发布时间：2021-08-11 11:47:41

  正在备考的你，有没有这样的经历：

  信誓旦旦地制定本月目标，结果却是拖拖拉拉，不行动

  整天吆喝着年轻就应该无所畏惧，结果却是三分钟热度

  一心想着遇见更好的自己，结果却活成自己嫌弃的模样

  刚好暑假，本是考研备考的绝佳时期，但暑假又是弃考高峰期。在我身边也有这样的人，刚考研那会，一心想考一个好学校，把目标定的特别高，但备考过程中，总会因为各种原因向现实妥协，最终放弃考研或者更换一个考研难度较低的目标院校。

  这样的雷声大雨点小，每次的信誓旦旦和豪言壮语，最终都化为泡沫，成为幻影。

  每当再回首，总是悔恨，却不知从何改起。恰好最近读了曾仕强所著的《中国式管理》一书，这本书所提到三个原则，可以帮助我们解决这一困惑。

  

  原则一：目标实现

  目标实现原则就是在计划拟定的过程中，一旦决定执行这个目标，便要坚定信心，一定要实现这个目标。

  我身边也有一些考研目标特别明确的朋友，印象最深刻的便是一位英语专业出身的朋友，跨考法学，二战上岸，第一年考研失败，工作一年之后，又辞职备考，去年调剂上岸，虽然跟目标院校有差距，但读了自己喜欢的专业终究是好的。

  当然，我身边也有一些朋友，一心想着考研，但中途自我放弃。其实，这也是目标的缘故，当我们制定的目标，是你真正想要的，迫切期待的事时，我们自然愿意为之付出努力。

  所以当我们在使用目标实现原则时，需要把握两个原则，一是正在制定的目标是自己真实想要做到的，是自己所期待的，当我们迫切地想要做好一个事的时候，就愿意花心思，花时间，花精力，去实现目标；一是这个目标，自己付出努力之后是可以做到的，而不是可望而不可及的海市蜃楼，一旦目标过大，我们就很容易出现心有余而力不足，当我们的付出得不到正向反馈时，我们很难选择继续坚持下去。

  

  原则二：渐进试行

  渐进试行原则就是在实施的一开始，不要想着自己一定会有多大的变化，可以采取循序渐进的方式，先实施部分计划，等这部分计划完成之后，再来实施下一个计划。

  在我们坚定考研这个目标之后，此时并不是大功告成，还需要将目标切分成不同的小目标。以我考研的教育专硕为例，需要考四门，分别是两门公共课英语和政治，以及两门专业课，教育综合和发展心理学。

  看似考试的时候只有四张试卷，但是在实际备考的过程中，需要准备很多内容，但是教育综合，便需要考六七本书，所以在备考的过程中，也不可能一口吃一个大胖子。

  因此这个时候便需要采用渐进试行的原则，通过制定一系列的小目标，再逐个击破，最终完成大目标。

  这就好比大家在背专业课的过程中，先背会第一章，再来第二章，这样一步一步深入递进，最终实现背完这本书的大目标。

  

  原则三：水到渠成

  水到渠成原则就是在完成目标的过程中，先是渐进试行，再是顺水推舟，趁热打铁，通过一系列活动，最终达到水到渠成的效果，此时的效果也会优于其他。

  水到渠成这一原则的关键便是对症下药。同样是备考，在渐进试行环节，可能会遇到一些比较难的问题，比如说英语的作文，政治的主观题，专业课的重难点，当我们遇到这些困难的时候，可以持久战的方法，各个击破，最后达到水到渠成的效果。

  我在考研那会，特别是专业课背书的时候，因为教育综合考的内容比较多，《中国教育史》和《外国教育史》的内容非常多，不同时期的教育政策、教育方针又不同，所以我背诵这两本书的时候，先采取渐进试行的原则，一部分一部分背诵，当然这个过程也是一场持久战，在花费大量时间跟精力之后，我最终完成这两本书的任务，完成阶段性胜利。

  

  在我们生活中，也经常遇到这样的问题，一开始干劲十足，没几天就开始泄气，最终以失败告终。

  如果你也有遇到这样的问题，不妨试试《中国式管理》中的三个原则，先是目标实现原则，坚定并忠于自己的目标；再是渐进试行原则，把大目标拆解成不同的小目标，并逐个完成每一个小目标；最后是水到渠成，完成大目标的过程就是一个持久战，但在完成目标的过程中，我们一步一步来，终将会水到渠成。