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• 作者：戈多不来了 发布时间：2022-03-17 09:34:08

  犹如政府领导在审阅一份他妈的行业成果展示的报告一样一句话的总结要浪费他妈的一叠纸

• 作者：panda 发布时间：2020-05-07 23:07:23

  加尔文对待商业的态度，或许是教会成功学的错误解读吧。

• 作者：丹AI 发布时间：2012-05-11 09:21:28

  数这本最无聊，天下名将打僵尸？亮点是息白感情，感动死了。“花开五载后，征人犹未返。君看我之冢，上有草荒寒。”小白~最别扭的小白~最心痛的小白~最帅的小白~白衣控再次发作~

• 作者：zc 发布时间：2018-06-08 14:20:16

  个人水平太低 少数几篇勉强对胃口 大部分欣赏不来

• 作者：轩辕十四 发布时间：2020-06-19 14:44:20

  全书就是围绕如何建立良好的依恋关系，从而让教养权威自然发挥作用，让孩子远离各种侵害。孩子的问题就是关系的问题，而在依恋关系出现问题时，不要试图控制孩子，那样只会适得其反反，关系的问题只能在关系中解决。提出了建立依恋关系的6种形式：1.感官上的亲近 2.追求共性 3.占有和保持忠诚 4.寻求重要性 5.付出情感 6.渴望被理解。唤醒孩子依恋本能的四个步骤：1. 吸引孩子的目光 2.给他们能够依靠的东西 3.鼓励孩子依赖 4.家长以身作则。自然管教的七条原则：1.联系而不是分离 2.处理关系而不是问题 3.鼓励倾诉而不是反省 4.注意孩子的意愿和不是行为 5.鼓励感受情绪而不是制止行为 6.正面引导而不是错误示范 7.改变不了孩子就改变环境。关于数字时代的教育模式也有一定的启发性。

• 作者：风帆 发布时间：2022-05-22 07:10:50

  高三党，从入门到精通！

• 颠覆领导力：领导力不等于权威力，而是调动资源为己所用的能力

  作者：巴蜀飞哥 发布时间：2022-05-17 18:37:43

  摘自《隐形领导力：不带团队，你也不用一个人干》

  ——少毅

  个人发展学会合伙人，职业精英研修班总教官。国家认证中级生涯规划师，北京理工大学等多所985高校特聘职业规划讲师。时间管理专家、作家。

  1、什么是领导力？自己埋头苦干，叫努力；调动更多资源，把身边的人、事、物，为自己所用，叫领导力。

  2、旁观者效应——旁观者越多，每个人觉得自己的责任就越小，于是站出来解决问题的人就越少。

  3、领导力是影响力，而不是权力。

  4、著名的管理咨询大师拉姆·查兰在《领导梯队》一书中提出了一个很好的概念——个人贡献者。拉姆·查兰将埋头自己的业务，专注提升个人业绩的基层员工叫作个人贡献者；将不仅埋头自己的业务还能够积极影响他人、为整个组织做贡献的人，叫作组织贡献者。

  5、权威分为两种：专业权威和人格权威。

  6、拉卡拉的创始人孙陶然说过，一个优秀的领导者，必须有办法让80%的人在80%的情况下做到80分以上。

  7、靠谱，其实是对一个职场人最高的评价。什么样的职场人是靠谱的呢？其实，积极主动、情商高这些并不是关键，最关键的是做事情是否有结果。职场上有两种人：一种是有结果的人；另一种是没结果的人。靠谱要做到三点：凡事有交代，件件有着落，事事有回音。做到这三点并不难，就是在工作中保持三个好习惯：第一，提前沟通。第二，及时反馈。第三，做事一定要有始有终。

  8、如何做到超预期交付呢？第一，超出对方的预期完成任务。第二，超出自己上一次的表现完成任务。

  9、我们低估了重复的力量，世界上只有重复的东西才是永恒的，那些不能重复的往往都是短暂的。太阳每天东升西落，一年四季循环往替。所有的生物其实都在做一件事情，就是不断地分裂和自我复制，所以生命能够长存至今，重复才是生命的主旋律。重复也是构建影响力的本质，将一件事情重复做，能够产生巨大的力量，这种力量远远超出我们的想象。重复能够带来两大意义：一是重复才能精进，二是重复才能被信任。影响别人这件事，不是一见如故，而是日久生情。不是每次都变着花样，而是始终如一。绝大多数人的禀赋都是差不多的，天才只有极少数。大多数人只需要专注地做一件事，那么时间就是你与他人间差距的放大器。

  10、职场上有两种货币：绩效货币和关系货币。绩效货币指的是你要有好的业绩证明自己。关系货币指的是你要有厉害的人来为你站台。也就是说，我们不仅要自己靠谱，还要有靠谱的人肯站出来说我们靠谱。

  11、。德国社会学家卢曼对信任有一个经典的说法：“信任源于重逢，没有重逢的地方就没有信任。”例如，我们对火车站附近和旅游景点的伙食期待最好不要太高，因为他们并没有考虑用优良的服务吸引回头客。

  12、负面偏好：为什么人们总是会放大别人的缺点，抑制不住批评他人的冲动？原因就在于人类大脑的负面偏好。负面偏好其实是存在于人类社会中的一种很古老的生存机制，它把我们变成挑刺的人，把关注点放在对方错误的事情上。远古时期，一个错误可能就会让自己甚至整个部落送命，所以我们才会对错误如此在意，生怕别人的不靠谱影响我们，对别人的错误容忍度特别低。墨尔本大学的积极心理学教授李·沃特斯在《优点转换》一书中指出，“负面偏好帮助我们生存，但优点能让我们蒸蒸日上。”

  13、人际关系的照亮法则。如果我们是一盏不会亮的路灯，那么就不会有人愿意靠近我们；但是当我们自己足够亮，能够照亮身边一大片道路，人们就会愿意从我们身边走过，我们就会有机会。所以，我们要做的就是让自己能够持续稳定地发光，照亮自己，吸引身边的贵人。怎么让自己亮起来，让贵人来主动找我们呢？要做到三点：第一，创造自己的成就事件。第二，修炼辅助技能。第三，成为人际关系的串联者。好关系是麻烦出来的，其实，不仅我们要主动去麻烦别人，也要让别人愿意来麻烦我们，这是非常重要的建立信任、影响他人、收获好人缘的方法。

  14、向牛人学习的三部曲：第一，全盘吸收。向牛人学习，最忌讳的就是道听途说、以偏概全。只有持续地深入了解，看到一个人的成长轨迹，才能了解一个人的全貌，真的学到精髓。第二，深入推演。去思考这个人为什么会这样做，不要单单地学对手的动作，而是要学对手的逻辑。第三、巧妙迁移。每个人都有自己的特质，有所处的时代和社会境遇，成功是不可能复制的，要想学习对手，一定不是照搬，而是巧妙地迁移——迁移牛人的品质、方法为自己所用。

  15、错误认知：“只要……就……”思维。我们从小到大一直都被这样的思维影响着，上学的时候老师告诉我们，只要考上大学就好了；读大学以后我们觉得只要找到一份好工作就好了；工作中觉得只要做好本职工作就好了。我们常常认为成功只需要做好一件事就够了，然而人生从来不是只要做对一两件事就足够的。这个世界不是按照单一的因果逻辑发展的，现实世界的逻辑是“只有……才……”。只有完成本职工作，才有可能获得领导的赏识；只有不断挑战更难的任务，才有可能实现能力的突破；只有不断拓展人脉，才能获得更多的机会。所以，任何时候我们都不能认为自己做好一件事就够了。

  16、所有的工作都可以分为两类：一类是射击型工作，另一类是拳击型工作。射击型工作就像射击比赛一样，子弹射出去，打中了几环结果就是几环，一目了然，这种工作最典型的就是销售工作。拳击型工作，就像拳击比赛一样，除非你可以把对手一拳打趴下，否则通常都得和对手纠缠在一起，难分出胜负，这就需要裁判评分才能得出最终的结果。像运营、市场、策划、广告、培训等相关的工作，都是没有清晰的结果，需要领导来考核才能进行评判，而这样的考核本身也是难有客观和精确的标准。

  17、“事前请示，事中同步，事后确认”的高效工作法。当我们工作中遇到问题，在负起责任、认真思考的同时，提前请示领导；完成的过程中及时和领导同步信息；完成之后确认领导的看法。

  18、领导关心的利益有两个：工作业绩和个人权威。工作业绩：职场人要“先亮拳头，再做兄弟”，展示了实力，能干好工作，才有资格和领导谈交情。维护领导个人权威的方法其实很简单，就是公开支持，私下批评。

  19、我们在工作中也要去强调我们自己工作的意义感，那什么样的意义感才能满足这个条件呢？·积极正向而且是利他的。·宏伟远大最好没有尽头。·和你在做的事情有逻辑联系。意义感首先是利他，不是为了自己，是为了帮助更多的人。其次就是远大宏伟，很多公司的目标是上市，可是上市之后呢？很多公司上市之后业务就不再增长，就是因为其目标太短浅，实现之后，大家就没有了动力。另外，我们自己强调的意义感当然还要和我们的工作内容有关系，如果我们是做快餐的，当然是为大家生活的健康和便捷努力。

  20、过程管控：在工作的重要节点我们都要积极去跟进，询问进度。比如，工作刚刚开始、完成一半和即将收尾时，这三个时间节点都要主动问一问。

  21、对热心的生手，可以用培训界最经典的培训方法，总结起来就是四句口诀：我说你听；你说我听；我做你看；你做我看。先试试口头指导，这一步的关键是交代到位。然后是第二步，询问新人自己的理解和行动计划。第三步是我们亲自示范，把怎么做给他演示一遍。最后一步就是让新手自己动手去实践，我们在一旁再进行指导。

  22、如何提升我们的组织能见度呢？有两个方法：一个是组织内做头部，另一个是组织外造名声。头部简单来说就是“最”，最早、最大、最红，都算是头部，只要是头部，就能天然吸引眼球，获得更多的关注。如果你是第一个开始做公司某个项目的人，你是能够把某件事做得最好的人，你是能够调动最多资源的人……这些公司里的“最”一旦被你抢到，你就会显得实力出众。所以，我们在工作中很有必要去第一个报名，第一个参加，第一个发起，总之想办法积极主动参与到公司的活动和项目中。除了争第一，还可以争最好，比如，你是公司文案写得最好的，PPT做得最好，社群运营、演讲等做得最好的人，让别人知道你有一门拿手的本领，也会让你显得格外有实力，能够提升组织能见度。除了在组织内争取成为头部，在组织外营造个人的名声也是非常有效的方法。

  23、对于任何职场人来说，千万不要把公司当作自己的“唯一”，要记住，你只是公司的“之一”。

  24、向领导汇报工作表现的“三长两短”技巧：三长指的是自己的三个长处，通过客观的事实和数据，展示三个领导会在乎的、能够帮助我们晋升的关键品质或者能力，比如：“这一次送书活动从策划到实施，最终十天内圆满实现销售1000套的目标，我觉得自己在营销策划以及内部同事的分工协调，还有公司外部流量资源的整合这一块，都有很大的突破。”两短指的是自己还可以改进的短处，展示自己的谦虚态度以及上进心，避免让领导觉得我们骄傲自满。当然，这个短处一定不是影响我们晋升的关键能力，而是大而化之的缺点，比如，还不够细心，对同事的激励还缺乏经验和技巧等。之所以长处要多于短处，是要在领导面前展示自己的高潜力，而不是让领导过于关注我们的短板。

  25、一本书能让失眠的人睡去，也能让沉睡的人醒来。有多少书，能让我们看清这个世界，成为我们看不见的竞争力；又有多少书，能让我们在看清这个世界的同时，仍旧热爱这个世界。阅读增添感性，也是一种新的性感。你所读过的任何书，都会进入你的心灵和血肉，并最终构成你最甜美的部分。关于人生大问题的答案，要你自己去慢慢拼凑；但一本本的书给出的小小回答，却可以帮你抵抗终极的恐惧。我们的一生有限，你想去的地方，你要做的事情，也许总不能完全成为现实。唯有读书的时候，你可以在灵魂中撒点儿野。要知道，人生终须一次妄想，带领我们抵达未知的生命。你的时间那么贵，要留给懂你的人。爱与阅读不可辜负。

  ——微信公众号《非哥笔记》

• 德国房价长期稳定，新加坡居者有其屋，中国住房制度应该“人地挂钩，金融稳定”

  作者：左其盛 发布时间：2020-04-24 16:02:33

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  国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。”

  

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  上半部分全面系统的全球重要房地产制度的资料，涉及到以下6个重要经济体：中国香港、英国、美国、日本、德国、新加坡，包括历史演变、当前情况。下半部分介绍中国的房地产市场的制度，给出了一些改进建议。

  书中有大量的数据和图标，比较专业。一个小缺点是一些内容前后重复。

  中国内地、中国香港、英国房价都偏高，原因跟供地不足有很大关系；美国日本的房地产经历了严重的泡沫，德国新加坡做的不错，德国房价长期稳定，租购同权，新加坡居者有其屋。

  作者认为：中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”，也就是要给人多的城市供更多的住宅用地指标，房地产金融政策尽量保持稳定，减少剧烈变更的频次。

  每章都有三四个作者，第一作者都是夏磊，任泽平在导论和第五章是第二作者。

  总体评价4星，不错。

  以下是书中一些内容的摘抄：

  02

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  ◆ 导论

  中国内地房地产发展初期引进了很多中国香港的做法和模式，而英国住房制度又是中国香港房地产的启蒙，两个经济体又都陷入高房价困境。

  图0.1 全球大都市房价与房价收入比情况

  

  中国香港居民背负巨大的买房压力，居住条件差。2015年，香港人均住房面积仅16平方米，远远落后于其他发达经济体。

  表0.2 香港按揭业务类型

  

  人口持续增长背景下，土地供应不足，叠加金融环境宽松，造成中国香港房价持续大涨。

  中国香港对房地产过度依赖、深陷高房价困境的后果已经显现，如竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂等

  。

  英国住房制度与中国香港有很多类似之处：供地不足、货币超发和金融高杠杆、高房价。但也有不同之处：英国住房质量更高，居住环境更好，人均居住面积更大。

  英国政府的土地规划理念是重保护轻开发，住宅用地占比显著偏低，推高了地价房价。尽管土地多为私人实质所有，但发展权归属政府所有，房地产开发需向地方政府申请规划许可。

  英国住房制度的教训是很明显的。土地供应不足，低利率，高杠杆，货币超发，必然导致高房价

  。

  我们通过国际经验对比研究发现，房地产过度金融化是风险之源，而保持金融稳定（货币不超发、适度杠杆）是实现房地产市场平稳健康发展的根基。这在美国、日本案例上反映最深刻。

  “二战”结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。

  表0.3 各经济体购房首付比例对比

  

  美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

  虽然美国房价中等偏低，但是鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的消费理念，导致居民住房负担过重，2017年31%的家庭住房负担超过30%，其中绝大多数超过35%。

  房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融

  。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策大放大收，正是验证我们经典判断的典型样本。

  而当城市化率超过75%时，日本经历了两次房地产危机，但两次危机的背景显著不同。一是经济发展阶段不同。第一次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞。

  图0.6 日本人口红利与地价的拐点几乎同步

  

  如果说中国香港和英国深陷高房价之困，美国和日本深受房地产危机之苦，那么德国和新加坡则是全球房地产市场健康发展的典范，

  德国房价长期稳定，新加坡有力地保障了居者有其屋。

  德国还形成了独具特色的住房市场结构。居住结构上以租房为主流，德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积为38平方米，租赁条件较好。

  德国充分保障租户权益，成功地实现了租购并举、租购同权。

  德国住房自有率仅45%，55%的人口租房居住，柏林、汉堡等大城市更高达80%以上，而且租赁群体人均住房面积达38平方米，

  房地产是周期之母。1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力，创造了人类城市化、经济增长、民生改善的辉煌成就，也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大等待解难题。

  图0.10 中国M2与名义GDP增速差及商品住宅价格涨幅

  

  国际货币基金组织统计，2007—2013年，金融调控频繁的韩国、中国香港、马来西亚、波兰分别共动用金融调控7次、6次、4次和3次，中国内地为6次，金融调控频率在国际处于较高水平。

  表0.8 中国住房保有和交易环节税种一览

  

  如果不及时做出调整，我们可能重蹈中国香港和英国的覆辙，深陷高房价困境

  ，并引发深层次的经济社会问题；也可能爆发类似于美国次贷危机和日本“失去的二十年”房地产泡沫危机。

  综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“

  人地挂钩，金融稳定

  。”这八字改革方针能够真正长治久安地实现稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场长期平稳健康发展。

  人随产业走，区域间土地需求不均衡是客观规律，解决之道是人地挂钩。推行新增常住人口与土地供应挂钩，人口流入的城市群都市圈要加大建设用地供应，人口流出的区域要减少土地供应；

  用地规划上，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。中国长期存在工业和商业办公用地供给过多、住宅用地偏低的问题，

  国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。

  ◆ 第一章 中国香港为何深陷高房价困境

  ◆ 第二节 香港住房制度支柱

  表1.1 香港按揭业务类型

  

  ◆ 第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价

  香港重视生态保护，依据1976年制定的《郊野公园条例》，占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限，政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。

  ◆ 第二章 英国房价何以刚性上涨

  ◆ 第二节 英国住房制度支柱

  1947年，英国修订《城乡规划法》，规定所有土地发展权收归国有，所有建筑、工程、矿业开采等项目，或对现有规划用途做出改变，均需向地方政府申请规划许可证，并要求所有地区编制发展规划。

  英格兰有13%的土地划分为绿带，且至今保护良好，这有效限制了城市蔓延。国际上，日本、韩国、澳大利亚等国家也曾建立环城绿带，但随着城市扩张压力不断加大，绿带用地管制被迫逐渐放松，如东京绿带已基本变为城市建成区，首尔绿带也部分转变为城市建设用地。

  ◆ 第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕

  美国土地以私有为主，在用途和规划管制下可自由交易，居民住宅用地供给充足，为高水平住房消费提供了支撑。但鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的超前住房消费，使美国家庭住房负担较为沉重，对危机的承受能力较弱。

  ◆ 第二节 美国住房制度支柱

  美国所有土地都实行有偿使用，土地可以买卖或出租。政府为了公共利益，需要占用其他公共土地或私人所有土地，需经规划许可，且必须按照市场价格购买、对等交换或捐赠等方式来取得土地。

  ◆ 第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑

  ◆ 第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果

  1989年，面对股市和土地市场泡沫的双重压力，日本政府开始主动挤泡沫，先后祭出货币收紧、不动产融资总量控制、加增税收等调控措施，导致股市、土地市场泡沫先后破裂。

  图4.4 日本两次房地产大起大落

  

  1974年房地产危机爆发后，市场迅速恢复，而1991年第二次房地产危机爆发后，市场从此一蹶不振，主要在于经济增长停滞、债务通缩、城市化接近尾声、适龄置业人口见顶回落、老龄化问题加剧等导致的有效需求不足和居民购买力下降。

  ◆ 第五章 德国房价长期稳定之谜

  货币金融制度上，德国央行严格自我约束，以保持物价稳定为货币政策的首要目标，通胀控制能力是全球典范。

  ◆ 第一节 德国房地产市场奇迹

  图5.1 德国实际房价始终保持平稳

  

  在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价水平合理，居民购房压力较小。从房价收入比看，柏林为10倍，慕尼黑为17倍，伦敦、新加坡、中国香港、北上广深等城市约为德国核心城市的2~3倍。

  从房价租金比看，德国的房屋投资回收期大概需要20~30年，和伦敦相当，远小于深圳、中国香港等

  。

  ◆ 第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”

  新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，更被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平方米提高至2018年的30平方米，套户比从1985年起一直稳定在1以上，住房自有率从2001年以后一直维持在90%左右，组屋的房价收入比始终维持在5.5以内，居民购房压力较小。

  ◆ 第二节 新加坡住房制度支柱

  新加坡政府可强制低成本征地。“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”的价值定位贯穿于新加坡土地征收制度。

  此外，征地补偿成本较低，政府认为“公共基础设施为土地增值带来了大部分升值，应归属国家，故当政府征地用于公共建设时，赔偿额应基于毫无基础设施的原始未开发土地价格”。

  新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。同样是实施土地公有制的中国香港和内地，土地出让金在政府财政收入中占比偏高。

  新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。

  ◆ 第七章 中国房地产70年简史

  ◆ 第三节 全民进入商品住房新时代 （1998年至今）

  图7.1 房地产成为支柱产业

  

  ◆ 第四节 中国房地产市场回顾与反思

  图7.2 1998—2018年全国商品住宅均价走势

  

  图7.3 中国6轮房地产小周期

  

  ◆ 第八章 中国住房制度支柱

  住房金融制度、土地制度、税收制度、租赁制度和住房保障制度构成了中国住房制度的五大支柱。住房金融以商业按揭为主、公积金为辅，首付比例处于国际较高水平，但住房金融政策调整过急过快，“猛踩油门”“急刹车”。

  ◆ 第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅

  图8.5 2003年以来累计动用全国性金融调控12次（不含因城施策阶段）

  

  ◆ 第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断

  分税制改革、农地征收垄断、土地出让收入由地方支配、GDP锦标赛、快速城镇化，均是土地财政产生的原因。

  中国长期存在工业用地供给过多、利用低效的问题。在GDP锦标赛下，地方政府有动机多出让低价工业用地进行招商引资；同时为实现土地出让金最大化，有动机地压缩住宅用地供应。

  图8.9 国有建设用地供应结构：住宅用地占比小，工业用地不集约

  

  图8.10 2016年中国土地结构

  

  ◆ 第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有

  表8.2 中国住房保有和交易环节税种一览

  

  ◆ 第六节 中国住房制度的反思

  图8.13 历史上三次房地产刺激的背景均是经济下行

  

  ◆ 第九章 中国房地产市场发展趋势

  ◆ 第一节 未来中国房地产市场空间有多大

  横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。

  分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。

  图9.9 商品住房市场空间预测

  

  ◆ 第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路

  由于土地稀缺，香港房企希望充分挖掘每一个项目的价值，重视项目盈利能力。为提高项目利润，香港房企一般有两大手段：一是高端产品线，通过精细化、个性化开发，提升项目溢价率；二是拉长项目开发周期，等待增值后再出手，吃透土地溢价。

  美国房企实现高周转的“秘诀”有三个。一是缩短项目建设周期。霍顿致力于缩短土地持有年限，在创始人唐纳德·霍顿眼里，“破产的房地产开发商，所有的墓志铭上都写着‘长期错误持有土地’”。

  ◆ 第十章 房地产税的国际经验与中国实践

  ◆ 第一节 发达经济体房地产税怎么收

  从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，

  ◆ 第二节 房地产税能否替代土地出让收入

  长期看，房地产税有望成为地方政府的重要收入来源，完全替代土地出让收入。测算表明：未来模拟住房房地产税收规模可达0.6万亿~7.2万亿元，是短期模拟规模的3.7倍，占地方本级财政收入的4.1%~47.7%，可替代土地出让收入成为地方的重要收入。

  ◆ 启示 住房制度深度塑造房地产市场

  ◆ 第二节 土地供给是房价的直接决定因素

  土地金融属性过强，容易催生泡沫。典型的如日本，土地除了基本的使用价值外，还具有很强的金融功能。日本的商业银行原则上以土地作为担保进行贷款，在战后资本不足时，企业通过大量抵押土地获取融资。

  进一步推进人地挂钩，实现跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩是房地产市场稳健运行的一剂良药。

  全文完

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