企业管理知识分册(2009年全国企业法律顾问执业资格考试复习指南) 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和企业改革的不断深化，企业法律顾问制度已成为我国企业的一项重要管理制度，企业法律顾问工作已逐步走上规范化、制度化的轨道。企业法律顾问作为企业的管理人员在企业依法决策、依法经营管理和依法维护合法权益方面发挥着日益突出的作用，并成为我国企业在经济全球化进程中增强国际竞争力的一支不可缺少的法律力量。我国加入世贸组织后，市场竞争更加激烈，企业法律顾问作为具法律知识和企业管理知识的复合型人才，肩负的工作任务越来越重，素质要求也越来越高。因此，尽快发展壮大企业法律顾问队伍是我国企业增强国际竞争力、提高经济效益、促进企业发展的迫切要求。

为建立健全企业法律顾问制度，发展和规范企业法律顾问队伍，国家于1997年建立了企业法律顾问执业资格制度。企业法律顾问执业资格须经全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试获得。自1998年以来，企业法律顾问执业资格考试已组织了九次，2009年10月将举行第十次考试。希望符合报考条件的人员踊跃报名，积极准备，认真应试，共同为我国企业法律建设作出贡献。

为了适应全国企业法律顾问执业资格考试的发展需要，编委会总结历次考试的情况，同时根据国家有关部门在国家重点企业积极推进企业总法律顾问制度和企业法律风险防范机制建设的进展理论，结合近一年来新制定或修订的法律法规，组织部分专家和有关人员对《全国企业法律顾问执业资格考试复习指南》作了修订，增加了新出台的《企业国有资产法》等重要内容。新版《全国企业法律顾问执业资格考试复习指南》按全国法律顾问执业资格考试的科目设置，仍分为四册，即综合法律知识、民商与经济法律知识、企业管理知识和企业法律顾问实务。

新版《全国企业法律顾问执业资格考试复习指南》立足于法律顾问素质与实际能力的提高，尤其着重介绍了与法律顾问工作实际相关的内容，在体系及内容安排上都充分考虑到该套用书的阅读对象，在注意学科科学性、系统性的同时，注重基本理论与法律顾问实务的结合，对应试人员应当掌握的各学科基本理论进行了系统阐述，具有较强的指导性和适用性。

章　企业管理原理与发展

节　管理的含义、作用与原理

一、管理的含义

二、管理的性质

三、管理的作用

四、管理原理

第二节　管理职能

一、计划

二、组织

三、领导

四、激励

五、控制

六、协调

第三节　西方管理理论的形成和发展

一、古典管理理论

二、行为科学理论

三、现代管理理论

第四节　现代管理理论的新发展

一、企业流程再造

二、企业文化

三、学习型组织

四、虚拟企业

五、风险管理

六、知识管理

七、创新管理

　　八、和谐管理

九、企业并购

十、企业社会责任

第二章　企业与现代企业制度

　节　企业及其类型

　 一、企业概念与特征

　 二、企业类型

　 三、企业环境

　第二节　现代企业制度

　 一、现代企业制度的含义

　 二、现代企业制度的特征

　 三、现代企业制度的基本内容

　第三节　企业集团

　 一、企业集团的概念与特征

　 二、企业集团的作用

　 三、企业集团的组建

　第四节　企业组织结构

一、企业组织结构的含义

二、企业组织结构的设计

三、企业组织机构的形式

四、非正式组织

第三章　企业经营战略与决策

节　企业战略管理的起源与演变

　一、战略管理的起源

　 二、战略管理的含义与特征

　 三、战略管理的演变与趋势

第二节　企业战略管理的基本内容

一、确定战略方向

二、确立战略目标

三、进行战略规划

四、战略实施

五、战略实绩评估与调整

第三节　企业战略类型

一、企业战略划分

二、常见的几种企业战略

　第四节　企业战略规划

一、战略规划的主要内容

二、企业在不同层次的战略规划

三、企业在不同地位上的战略规划

四、企业战略规划与实施中的若干关键因素

　第五节　企业决策

　 一、决策的概念、特征和基本要求

　 二、科学决策的原则与标准

　 三、不同类型的决策

　 四、决策的程序与决策的管理程序

　 五、决策影响因素

　 六、决策方法

第四章　人力资源管理

　节　人力资源管理概述

一、人力资源管理的含义与特点

二、人力资源管理的职能与目标

　第二节　人力资源管理的战略与规划

　 一、人力资源战略

　 二、人力资源规划

　第三节　员工选择与聘用

一、员工招聘

二、人员使用与流动

　第四节　员工培训与职业发展

一、员工培训

二、职业发展

　第五节　绩效考核

一、绩效考核的概念与意义

二、绩效考核的原则和标准

三、绩效评价指标

四、绩效考核的方法

　第六节　薪酬与福利

一、薪酬

二、福利与劳动保障

三、员工激励

　第七节　劳动关系管理

　 一、劳动关系管理的概念

　 二、劳动者的基本权利和义务

　第八节　劳动合同

　 一、劳动合同概述

　 二、劳动合同的订立

　 三、劳动合同的履行和变更

　 四、劳动合同的解除、终止和经济补偿

　 五、集体合同

　 六、劳务派遣

　 七、非全日制用工

　 八、监督检查与法律责任

　 九、新旧劳动合同制度的过渡

　第九节　劳动争议处理

　 一、劳动争议概述

　 二、劳动争议的调解

　 三、劳动争议的仲裁

　 四、劳动争议的诉讼

第五章　企业市场营销

　节　市场营销观念的形成

一、生产观念

二、产品观念

三、推销观念

四、市场营销观念

五、社会营销观念

第二节　市场营销环境

一、宏观环境

二、消费者行为分析

三、竞争对手分析

四、供应商

五、营销中间商

第三节　市场营销战略

一、目标市场战略

二、市场竞争战略

第四节　市场营销策略

一、产品策略

二、价格策略

三、促销策略

四、分销策略

五、顾客解决方案

六、顾客的成本

七、客户方便

八、与客户的沟通

　第五节　市场营销学的新发展

一、绿色营销

二、网络营销

三、关系营销

四、整合营销

五、国际营销

六、直复营销

第六章　企业财务管理

　节　财务管理概述

　一、财务管理的任务

　 二、财务管理的内容

　 三、财务管理的职能

　第二节　财务报表与财务报表分析

一、财务报表

二、财务报表分析

　第三节　投资决策

　一、货币的时间价值

　 二、风险和报酬

　 三、长期投资项目的现金流量

　四、长期投资项目的评价方法

　第四节　筹资管理

一、筹资方式

二、筹资决策的评价方法

　第五节　本量利分析

　一、成本性态分析

　 二、混合成本的分解

　 三、本量利关系式

　 四、盈亏平衡点分析

五、目标利润的影响因素分析

　第六节　短期经营决策

　一、相关的成本概念

　 二、生产何种新产品的决策

　 三、自制或外购的决策

　 四、进一步加工或销售半成品的决策

　 五、亏损产品是否停产的决策

第七章　金融市场

　节　金融基本知识

一、货币制度及货币层次划分

二、信用

三、利息和利率

　第二节　金融市场

　 一、资金融通及其形式

　 二、金融市场

　 三、金融工具

第三节　金融机构体系

一、中央银行

二、商业银行

三、西方国家的金融机构体系

四、中国的金融机构体系

五、国际金融机构

第四节　企业资本运营

一、企业资本运营的含义、目标及作用

二、资本运营的内容和模式

三、企业资本运营的其他参与者及其作用

四、我国常用的资本运营操作方法

五、股票及企业债券发行和交易的基本程序

第八章　国际贸易理论、政策与实务

　节　国际贸易概述

　一、国际贸易的概念

　 二、国际贸易的分类

　第二节　国际贸易理论

一、自由喷易理论

　二、保护贸易理论

　 三、经济全球化及地区经济一体化

　第三节　国际贸易政策

　 一、国际贸易政策概述

　 二、国际贸易政策工具

　第四节　国际贸易实务

　 一、进出口交易程序

　 二、进出口流程

　 三、国际贸易交易条件

　 四、国际货物运输

　 五、国际货物运输保险

　 六、国际贸易的支付与结算

　第五节　国际贸易方式

　 一、经销与代理

　 二、寄售与展卖

　 三、招投标与拍卖

　 四、加工贸易

　 五、租赁贸易

　 六、对等贸易

　 七、期货交易

　 八、电子商务贸易

　第六节　国际服务贸易

　一、国际服务贸易的概述

　 二、国际服务贸易的范围与分类

　 三、国际服务贸易的发展趋势

第九章　商务谈判

　节　商务谈判概述

　一、商务谈判的概念

　 二、商务谈判的基本原则

　第二节　商务谈判准备

　 一、商务谈判的信息准备

　 二、商务谈判的组织准备

　 三、商务谈判的策略准备

　 四、制定商务谈判方案

　 五、谈判地点选择及谈判室的布置

　第三节　商务谈判过程

　 一、开局阶段

　 二、中局阶段

　 三、收局阶段

参考文献

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章 企业管理原理与发展

　　节 管理的含义、作用与原理

　　一、 管理的含义

管理是指管理者为有效地达到组织目标，对组织资源和组织活动有意识、有组织、不断地进行的协调活动。这个概念包含5层意思：（1）管理是一种有意识、有组织的群体活动，不是盲目无计划的、本能的活动。（2）管理是一个动态的协调过程，主要协调人与事、人与物以及人与人之间的活动和利益关系。（3）管理是围绕着某一共同目标进行的，若目的不明确，管理便无从谈起。（4）管理的目的在于有效地达到组织目标，提高组织活动的成效。（5）管理的对象是组织资源和组织活动。

　　二、管理的性质

马克思曾指出：“一切规模较大的直接社会劳动变成共同劳动，都或多或少地需要指挥，以协调个人的活动，并执行生产总体的运动——不同于这一总体的独立器官的运动——所产生出各种一般职能。一个单独的提琴手是自己指挥自己，一个乐队就需要一个乐队指挥。”“凡是直接生产过程具有社会结合的过程形态，而不是表现为独立生产者的独立劳动的地方，都必然会产生监督劳动和指挥劳动，不过它具有二重性。”从马克思的论述中可以看出，管理活动的性质是二重的。它既有与组织作用力和社会化大生产相联系的自然属性，又有与生产关系和社会制度相联系的社会属性。管理是通过组织生产力、协作劳动，使生产过程联系为一个统一整体所必需的活动；是任何一种结合的生产活动中都必须进行的活动，这就是管理的自然属性。它主要取决于生产力发展水平和劳动社会化程度。管理又是与生产关系相联系的一种“监督劳动”，是管理执行者维护和巩固生产关系、实现特定生产或业务活动目的的一种职能，这就是管理的社会属性。管理的社会属性取决于社会生产关系的性质和社会制度。

　　三、管理的作用

管理活动具体表现在管理的各项职能中，管理通过其职能行为起到它的作用。管理的作用可归结为两点：

1.管理可以维持企业组织的存在

由于企业组织是由很多部门和个人构成的，各部门和个人都有自身特殊的利益和目标，且个人的目标和组织整体目标并不自然地一致，有时甚至相反，因而难免发生诸如个人和部门利益之间、个人利益之间、部门利益与组织整体利益之间的冲突。目标冲突必然导致行为冲突，如不进行有效地化解，冲突的结果将导致组织生存的危机。管理就是将个人或部门利益与组织利益有机地结合起来，使个人和部门在实现组织目标的行动中同时实现自身的利益。

2.管理可以提高企业组织的效率

所谓组织的效率是指组织活动达到组织目标的有效性。任何组织都有自己的目标，实现目标是要耗费一定资源的。管理就是通过各种手段和途径使组织内部各部门、各人员行为协调起来，以的成本、快的速度实现组织目标。在当代社会中，以少的资源投入以获得的产出，是每一个组织都必须遵循的原则。决定一个企业组织经济效益大小和资源效率高低的首要条件是资源的配置和利用，其手段就是管理。

　　四、管理原理

管理原理是对管理工作的实质性内容进行科学分析总结而形成的基本管理真理，它是现实管理现象的抽象，是对各项管理制度和管理方法的高度综合与概括，对现实管理活动具有普遍的指导意义。

　　（一）系统原理

人们在从事管理工作时，要运用系统的观点、理论和方法研究管理问题，把管理对象看成一个有机的统一体，分析其构成要素及其要素与要素、要素与整体的关系，从总体上把握系统的特点和构成，从整体效应出发寻求解决问题的办法和措施，从而达到管理优化的目标。

系统原理是人类对客观世界认识不断深化的产物，是人类对自己社会实践活动经验的科学总结。随着现代科学技术的快速发展，随着人类科技探索和社会生产实践活动范围的扩大，人类所面临和解决的问题越来越复杂。我们只有运用系统原理的观点去观察、分析和处理问题，才有可能获得良好效果。

　　（二）封闭原理

一个组织要有效地实施管理，其系统内部必须形成有效的回路，即管理系统内的管理机构、管理制度、管理方法与手段等，均应相互联系、相互制约，构成相对连续的封闭回路，从而保证信息反馈，达到有效控制管理活动过程的目的，这就是管理系统的封闭性原理。

在管理系统中，闭环结构的形成具有重要作用。正是因为有了决策机构、执行机构、监督机构和反馈机构，并形成了一个相互配套和相互制约的封闭回路，才使管理活动成为一个严密的系统。

　　（三）开放原理

　 每个系统都是某个更大系统的一部分，系统从属的这个更大系统就是其环境，系统与环境有物质、能量、信息交换的现象我们称之为系统开放性。按照热力学第二定律，封闭系统由于内部熵的逐渐增大而使其活力逐渐减少。因此，一个有机系统必须对外开放，通过与外界进行物质、能量、信息的交换，补充系统内部消耗散失的能量，克服熵增，才能保持活力，维持其生命力。

　　（四）人本原理

　 人本原理是指树立以人为中心的管理思想，一切管理活动都应以调动人的主观能动性、积极性和创造性为核心来进行。管理以人为本，离开了人就谈不上管理。现代管理把人的因素放在首位，重视处理人际关系，尽量发挥人的自觉性和自我实现精神，是现代社会、经济和人类自身发展的必然结果。

实施人本管理，首先要研究人的需求和行为动机，掌握人的心理活动规律，进而激发人的动力；第二，要积极为被管理者创造良好的工作环境和条件，满足其必要的物质和精神需要，激发其工作热情；第三，要正确处理好民主与集中、统一领导与分级管理的关系，理顺管理者与被管理者的关系，发挥被管理者的主观能动性；第四，要采用有效的管理措施与手段，转变传统管理方式，建立科学的管理机制，鼓励员工参与管理和决策，实施人性化的柔性管理。第五，积极做好员工的教育和培训工作，注重人才的培养和使用，重视企业文化的建设。

　　（五）动力原理

管理是一个活动过程，正如一切运动都要有动力一样，管理也必须有强大的动力，有了动力并能正确运用动力，才能推动管理运动持续而有效地进行下去，这就是管理的动力原理。动力原理告诉我们，动力是一种能源，也是一种控制因素，管理活动中必须采取各种有效手段和措施，为员工注入强大的动力，才能充分调动他们的积极性和创造性，进而推动管理活动按照预期的方向有序高效地进行。

在管理中运用动力原理需要注意处理好以下几种关系：（1）现代管理把动力分为物质动力、精神动力和信息动力三种，三者既相互促进、相互补充，又相互作用、相互制约，必须协调好它们的关系，综合运用三种动力，才能形成强大的管理运动合力。（2）个体动力与集体动力往往并不完全一致，必须因势利导、综合平衡，正确处理好二者之间的矛盾，使它们的关系能够达到协调一致，减少因内部摩擦而产生的动力耗散。（3）协调好近期动力与长期动力的关系。

　　（六）反馈原理

反馈是控制系统将其输出的信息结果返送回原始输入端，对信息的加工处理产生影响，使输出的结果更加接近预定目标的控制调节机制。任何组织系统都是为实现一定目的而建立的可控系统，由于组织系统本身即所处的环境是不断发展变化的，其必须能对所做出的计划、指令、决策等的执行过程进行分析判断，进而根据分析判断结果对原来的部署和措施进行调整，以保证组织系统能按预定目标方向不断运行，这就是管理的反馈原理。

反馈贯穿于管理活动的全过程，其目的就是保证系统动态管理目标的有效实现。反馈一般有两种类型：正反馈和负反馈。正反馈使系统的输入对输出的影响增大，导致系统的运动扩散加剧；负反馈使系统的输入对输出的影响减小，使系统偏离目标的运动收缩，并趋于稳定状态。管理中运用更多的是负反馈原理。有效信息反馈的基本要求是：灵敏、准确、适用。灵敏就是能及时反映管理活动中客观实际与目标之间的差距；准确就是反馈信息真实可靠；适用即能够根据管理的实际需求提供各种有用信息。

　（七）弹性原理

　 管理必须保持应有的弹性和充分的灵活性，即对管理系统外部环境和内部情况的不确定性因素要予以事先考虑，在做出决策、确定目标、制定计划等方面留有余地，使系统对未来的变化具有很强的应变能力。

组织的外部环境是千变万化的，内部条件也是动态变化的，其所面临的因素错综复杂，许多因素是难以预料和可控的；同时，管理对象是处于动态变化之中的，未来事物的不确定性也使管理面临很大的不确定性和风险性，有时甚至出现意外结果。这都要求管理必须具有伸缩性，必须注重发挥人的能动作用，在面临新的情况、新的问题下，能及时调整原有决策、计划和措施，保证管理系统的稳定运行。

　（八）控制原理

　 根据工作计划和目标，制定控制标准，监督各项活动，将实际工作绩效与标准进行比较，发现和分析偏差，然后采取管理措施纠正偏差，以保证原定计划和目标的实现。控制按时点分为事前控制、事中控制和事后控制，按控制的结构分有集中控制和分散控制，按控制的手段分为直接控制和间接控制。

控制是实现计划的保证，控制系统要反映计划的要求。有效的控制也必须反映组织结构类型，符合组织机构中的职责和职务要求，这样才能有助于纠正脱离计划的偏差。同时，做好控制还要注意把握关键影响因素和事物展变化的趋势，具有全局观，善于控制关键点。控制也是一门艺术，管理者在控制过程中一定要坚持客观公正的态度，利用人际关系和事实进行控制，并鼓励员工参与目标的制定，使员工能自觉接受监督和控制。

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书摘插图

书籍介绍

随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和企业改革的不断深化，企业法律顾问制度已成为我国企业的一项重要管理制度，企业法律顾问工作已逐步走上规范化、制度化的轨道。企业法律顾问作为企业的管理人员在企业依法决策、依法经营管理和依法维护合法权益方面发挥着日益突出的作用，并成为我国企业在经济全球化进程中增强国际竞争力的一支不可缺少的法律力量。我国加入世贸组织后，市场竞争更加激烈，企业法律顾问作为具法律知识和企业管理知识的复合型人才，肩负的工作任务越来越重，素质要求也越来越高。因此，尽快发展壮大企业法律顾问队伍是我国企业增强国际竞争力、提高经济效益、促进企业发展的迫切要求。

为建立健全企业法律顾问制度，发展和规范企业法律顾问队伍，国家于1997年建立了企业法律顾问执业资格制度。企业法律顾问执业资格须经全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试获得。自1998年以来，企业法律顾问执业资格考试已组织了九次，2009年10月将举行第十次考试。希望符合报考条件的人员踊跃报名，积极准备，认真应试，共同为我国企业法律建设作出贡献。

为了适应全国企业法律顾问执业资格考试的发展需要，编委会总结历次考试的情况，同时根据国家有关部门在国家重点企业积极推进企业总法律顾问制度和企业法律风险防范机制建设的进展理论，结合近一年来新制定或修订的法律法规，组织部分专家和有关人员对《全国企业法律顾问执业资格考试复习指南》作了修订，增加了新出台的《企业国有资产法》等重要内容。新版《全国企业法律顾问执业资格考试复习指南》按全国法律顾问执业资格考试的科目设置，仍分为四册，即综合法律知识、民商与经济法律知识、企业管理知识和企业法律顾问实务。

新版《全国企业法律顾问执业资格考试复习指南》立足于法律顾问素质与实际能力的提高，尤其着重介绍了与法律顾问工作实际相关的内容，在体系及内容安排上都充分考虑到该套用书的阅读对象，在注意学科科学性、系统性的同时，注重基本理论与法律顾问实务的结合，对应试人员应当掌握的各学科基本理论进行了系统阐述，具有较强的指导性和适用性。

• 作者：lullprint69 发布时间：2022-11-26 22:05:31

  /2211-05

• 作者：杨枫.js 发布时间：2020-11-21 15:36:44

  除了一些奇怪的翻译和文字问题之外，整体真不错。远距离通讯造成的张力一如既往地动人，比较惊艳的反而是十几岁的孩子认认真真地讨论通信协议跟硬件模组的桥段。

• 作者：moongate 发布时间：2015-09-17 15:45:37

  “面对这些经验及面对死亡的恐惧将有助于治疗，有助于积极的人格转化以及意识发展...这种”死亡之前的死“深刻地影响着一个人的生活质量和存在的基本策略。它减少了非理性的驱力，提高了现在生活的能力，并学会享受简单的生命中所发生的事。”难怪说格罗夫是冥王星老人，他就是通过鼓励大家直接面对死亡恐惧的方式来重生和转化。

• 作者：卿 发布时间：2012-09-27 14:25:45

  最后一章需要多多思考每句话的意思，有些绕，但的确受益匪浅。如果你受困于某段关系，或者在与人相处中的问题迟迟得不到解决，这本书若读下来，会通透许多。

• 作者：峥良 发布时间：2017-04-30 02:38:34

  新瓶装旧酒，纯属浪费阅读时间。整那么多让人云里雾里的词汇，结果表述的是老旧的概念和内容。

• 作者：笑望江湖 发布时间：2015-05-21 14:22:46

  写于1968年的小册子，思维方式和文笔颇具19世纪的古典风骨，不局限于史学，而是涉及文化、政治、经济和人类学，不到10万字但博大精深，高屋建瓴的视角和自说自话的大师范傲气类似罗素和吕思勉，每页都有令人眼前一亮的精彩论点和另类结论，当然也有不少大胆到值得争议的怪论（关于种族主义和民主制），作者老辣的眼光和宽广的视野令人钦佩，应该是值得多遍细读品味的经典著作。但我奇怪的是：这样一部明显反共和美式自由派倾向的文化史论集（第56页还有全裸女画像），居然由中纪委官方鼎力推荐？忙于应酬的TG大小官僚能看懂吗？是否这预示着某种宪政民主的政治风向？

• 中国人又拒绝了自己的一项重大发明

  作者：蓬山远 发布时间：2010-09-21 11:12:52

  朱载堉，1536—1611（万历年间），明仁宗朱高炽七世孙，律学家，历学家，数学家，艺术家。最伟大的成就是创造十二平均律，用81档的超级算盘开平方、开立方，给出十二次根号二的二十五位精确值（！！！）。遗憾的是，历史上根本不怎么记载这项成就，没有人鸟他。欧洲人有了平均律之后，发现转调再无任何障碍，巴赫丰富了它的应用，自此西方音乐开始如火如荼地发展起来。可是在故乡中国，等比律却被人们束之高阁（简直就像我们的火药、指南针一个样）。

  何以中国人又不接受自己的这一项重大发明？

  大概是等比律人为的痕迹太重了。五度相生，循环往复，浑然天成，造化神功。“声比则应”（共振）是如此神奇，简洁的整数比是如此完美，人所能做的只应是遵循天地的奇妙，遵循音律中所体现的自然的和谐，而不是拿个什么超级算盘算些乱七八糟的开方。十二律一旦平均了，纵然调性转移更加随意了，可简洁的整数比却也彻底消失了，再也体现不出万物相生的哲理。律制与其说是人的发明，倒不如说是天的创造，十二律，岂不正合了十二月之数？天道如此，人道何为？

  李约瑟这么说：“这真是不可思议的讽刺”。这中国人的道理，恐怕外国人理解起来确实有困难。

  再抄下前言里，引用怀特海的一段愚昧无知的言论——

  “我对中国人尚不能断定。他们的文化发展似乎没有连续性，从公元前500年起到1200年，他们似乎没有什么发展可言。到了现代，他们似乎想要尽可能地美国化。”

• 房住不炒、不松长效、一二不涨、三四不崩、有房无产、税平不均：3星|冯仑《冯仑：买房这些事儿》

  作者：左其盛 发布时间：2019-07-31 15:24:06

  “

  简单总结一下,未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括。“房住不炒”就不做过多解释了。“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房。另外一个词叫“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。”

  

  01

  —

  作者对房地产的宏观微观点评文集。没注明每篇文章的写作时间，看内容大部分说的是2017、2018两年内的事。

  有一些买房相关的内容，跟一些实际操作的人比起来不够接地气，也有对行业宏观政策的点评，不如专业的研究者严谨。还有少量作者个人的经验，比如“从现金流的渠道来看,站着不如坐着,坐着不如躺着”，“医疗机构是我们最好的租客”。书的最后部分，介绍了作者自己的养老地产项目。

  书中作者的几个重要观点：

  1：未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括：房住不炒、不松长效、一二不涨、三四不崩、有房无产、税平不均

  2：小产权房“转正”的成功率基本为0；

  3：环京楼市是投资大坑；

  4：未来的中国会跟美国一样,在房地产领域并不存在某种短期内爆发；

  总体评价3星，有参考价值。

  

  

  02

  —

  以下是书中一些内容的摘抄：

  1：一个城市新房销量和二手房销量的比例,又叫新房二手房成交比,是评判房价会不会大涨的标准。P13

  2：这些细微的差别,体现了男性和女性的不同。女性更多地选择安全性、舒适性高,同时户型偏小的住房,但男性更激进,容易快速做出决策,喜欢户型偏大的住房。了解这些细微的差异和区别,让男性更懂女性,也让女性更懂男性。在相互了解的基础上,很多矛盾和问题便迎刃而解了。P28

  3：梳理一下中国楼市调控史,我们就可以发现:在2004年土地出让市场化改革以后,大型的房地产调控一共有4轮,分别在2006年2010年2013年和2017年,大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。对民众影响比较大的,还有大调控里的小调控。P31

  4：全世界的房地产发展模式总共可归纳为三种:美国式、新加坡式,德国式。美国楼市100%靠市场去推动、调节,政府极少主动干预。新加坡楼市的发展,20%靠市场调节,80%靠政府调控。德国楼市的60%是福利住房,留出40%的市场空间;他们大部分人都去租房,在房子上赚钱的概率大大降低。P32

  5：另外,我一直觉得,房地产调控这个说法有问题,应该改成住宅调控。住宅交易市场必须调控(现在住宅只占到增量房地产的50%左右),而房地产必须成为城市化发展的支柱产业,这样的表述才准确。如果进行楼市调控,那么我们要时刻牢记城市化最重要的特征之一就是空间集聚。P33

  6：实际上,新加坡并不是全世界房地产发展水平最高的国家。我出国的次数很多,对美国房地产模式最认可。美国房地产走得最靠前的领域,主要集中在住宅以外的商用不动产的细分市场,包括五大类市场:写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储以及休闲度假地产。P37

  7：如果新加坡人选择冒险创业,把组屋卖了弄点钱创业,创业失败了想再回组屋系统,就回不来了。为什么新加坡人不太敢创业?因为他们一旦失去了既得利益,就追悔莫及。P43

  8：简单总结一下,未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括。“房住不炒”就不做过多解释了。“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。P56

  9：“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房。另外一个词叫“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。P56

  10：限售的本质是去杠杆。按照房地产市场3~5年的交易周期来看,实施限售政策的城市,在短期内不太可能吸引到高杠杆、高成本的资金流人当地市场,这会明显打击投机和部分投资需求,使房地产的投资属性降低,代价就是牺牲当地楼市的短期活力。P59

  11：我们之前也讲过,中国房地产进入后开发时代,就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争时代。在这个过程中,不动产金融的创新空间也会加大。2018年的《政府工作报告》明确提到了要加强直接融资,这是一个非常好的信号。P65

  12：以我之见,现在还鼓吹买房赶趟、“金九银十”批量促销,是对买房者不负责任的行为,是在编织销售谎言。未来,房屋交易热度和自然月份的关系可能会越来越小。开发商和买房者,都应该在全新的形势下学习控制风险,管理投资预期。P100

  13：小产权房的建造与交易是不合法的,它只具有有限的房屋使用权,没有完整的产权。小产权房不受现有的房地产相关法律法规保护。在分析了小产权房“转正”的重重困难之后,我认为它“转正”的成功率基本为0。P116

  14：据我观察,每年第三、四季度,首付分期的活动如火如荼。为什么在这个时间段出现这种局面?归根结底,开发商在年底需要冲业绩。首付分期可以帮助开发商先以比较低的首付款要求从买房者那里揽过来一笔钱。P119

  15：这背后还有一个专业的知识点——新房和二手房的销售计价标准截然不同。据我所知,一些排名靠前的开发商每通过中介卖出去一套新房,往往需要支付高达总房款5%的佣金。所以,相比传统的代理,中介的效率更高,赚的钱也不少。P120

  16：选择在年后买房的人将在贷款方面占有一点儿优势。在一般情况下,银行的放款额度在春节后都比较宽裕,不仅批准贷款的难度没这么大,而且放款的速度会更快一些,比在下半年或春节前买房申请贷款时能享受到更多优惠和便利。P137

  17：其实,虽然政府和买房者分享共有产权房的产权,但不影响它是正规大产权住房的事实,所以,共有产权房购买者和购买其他普通商品房的人一样,都可以享受落户和入学政策的利好。P190

  18：首先来说“带看套路五连招”。带看指中介带有意向的客户实地看房的过程。在所有环节中,中介最能够掌控节奏的部分便是带看,对他们来说这是整个买卖过程中最重要的一环。带看的节奏直接决定了中介能不能搞定这一单买卖。P204

  19：第三招,一般中介在第一站不会带你去看最好的房源。一般的带看节奏按照“中差好”的顺序进行,即先看一套比较普通的房源,再看一套买房者看不上的,最好的房源放在最后看。这样能够让买房者自己体验和对比,便对第三套房源更加青睐。P204

  20：这位通过贷款方式租房的新深圳人,在签订贷款合同的同时,也锁定了这套房子的长期租住权,几年内他都不需要换房子,在居住体验上和买房的区别不大。租房合同往往还把几年内的涨价幅度锁定在有限的范围内,所以租房贷款非常适合偏爱长租的租客,并且省去了隔一年就要换房租住的麻烦以及一笔中介手续费。P230

  21：中国的社区跟国外有很大不同——西方国家没有居委会这一说,但业主委员会的权力非常大,甚至大到可以决定谁能在他们的社区里租房或买房。针对想来租房或买房的人,业主委员会制定了一套规则,保护社区已有的租户和业主的共同利益。P254

  22：从北京先后将各类政策新房转为共有产权房这个动作,我们可以看出政府对市场走向的预期:产权是不是个人100%占有不再那么重要,更重要的是保证刚需群体有房可住。P263

  23：无论是选择自住还是投资的炒房客,一直对环京地区的楼市寄予厚望,但是他们忘了一件事——环京地区在地理位置上相当于三四线城市,而在房价上绝对属于准一线城市。P265

  24：丹东是又一个典型的被中国人炒房炒热的城市,而且其位置之偏、城市发展水平之低,房价上涨原因之奇超越了全国很多城市。P274

  25：2017年,杭州、武汉、成都、郑州、西安作为新一线城市表现出最高的人才吸引力,2018年年初,离开北上广深4个城市的求职者中,有35.5%的人选择了这5座新一线城市。P288

  26：一些海外房产的价格比中国二线城市还低,岛屿的价格也相当诱人——20万元人民币足以在美国买一个私人小岛。当人们痛苦于首付一两百万元只能在深圳买下又破又旧又小的房子时,那些总价低、风景秀丽的岛屿正向探索者和投资家招手。P298

  27：我认为,保险公司会是中国老龄人口解决晚年医养问题、乐享晚年生活的最好选择。在目前情况下,保险公司帮忙提供了一种全新的养老商业化方案。P309

  28：实际上,房地产企业同时具备这三种属性,它既建造房子,又提供物业管理租赁、财富管理服务,同时它也提供金融性很强的投资产品。但是,如果要用一句话归纳,在行业内,我们大多认为:房地产是最具价值的、固定的人造空间。P311

  29：我们经常研究与房地产相关的人类行为,就此发现了一个跟社会学非常相关且有趣的现象——在整个空间行为里面,从现金流的渠道来看,站着不如坐着,坐着不如躺着。比如吃饭,在饭店里坐着的人比站着的人更能产生现金流量。P311

  30：很多经济分析师没有注意到,而我们注意到的一点就是,医疗机构是我们最好的租客。写字楼的租客一般只租1~3年,但是医疗机构的租期都是10年以上,而且给的租金非常高。P312

  31：未来的中国会跟美国一样,在房地产领域并不存在某种短期内爆发的需求,让你投入资金两三年就能够赚得盆满钵满,而是长期处于一个后开发过程——从人均GDP8000美元到3万美元,甚至5万美元的过程。P317

  全文完

  相关链接：

  被楼市绑架的香港社会，拼搏不再有用：

  4星《财经》2019年第9期

  4星|任泽平《新周期》：

  中国目前处在经济周期的底部，2019年上升

  2019是中美资产价格最低点，人生发财靠康波：

  4星|《涛动周期论》

  中国土地制度与房价走势相关9本书

  3星|徐远《城里的房子：

  读懂中国房产财富的逻辑》：

  一线城市核心区域的房价还会上涨

  应该鼓励开发商多盖房而不是惩罚开发商：

  3星|董藩《房地产的逻辑》

  2星|水库欧成效《如何获得真正的财富》：标题党，做大师状说书中他的两个观点能拿经济学大奖

  买下第一平米：

  年轻人首套房操作指南（知乎 羊迪 作品）（买房，每笔钱都得花在刀刃上）

  《掌舵》：

  二十年前房地产商发迹与商战史。

  三星推荐。

  严重剧透。

  《掌舵2》：

  地产商上市波折。

  三星推荐。严重剧透

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