房地产开发企业全业务链税收实操指引 人民邮电出版社 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

房地产开发涉及的税种多、税负水平重、涉税风险高，所以税务管理是房地产开发企业运营管理极其重要的组成部分。提高税务风险防范意识，加强税务管理，对房地产开发企业具有举足轻重的作用。

为帮助房地产开发企业财务人员系统地掌握房地产税收知识，更好地应对“营改增”后的涉税风险，《房地产开发企业全业务链税收实操指引》以房地产财务经营的视角，从房地产开发企业全业务链出发，先讲述房地产税收管理、房地产财务运营管理基础知识，然后分别介绍房地产开发经营五大阶段的税收实操知识，而后介绍三大业务模块，即税务风险管理、房地产财税核算、发票与合同管理的实操知识，带领读者建立系统的房地产税收管理知识框架，帮助读者快速学习和成长。书中提供了大量的图表、流程和案例，是房地产开发企业财务人员工具书。

《房地产开发企业全业务链税收实操指引》适合房地产开发企业各级管理者、财务人员、高校相关专业师生，以及对房地产税收知识感兴趣的读者阅读和使用。

第一章房地产税收管理概述

第一节房地产税收管理框架002

一、组织维度002

二、专业维度007

第二节房地产税收管理重点011

第三节如何进行税收实操014

一、房地产开发企业经营逻辑014

二、税收实操“三性”017

第二章房地产财务运营管理概述

第一节房地产运营管理概述022

一、房地产价值链022

二、房地产经营逻辑025

三、大运营介绍028

第二节房地产财务运营要点028

一、房地产财务管理特点029

二、财务运营的逻辑框架030

三、财务运营体系032

第三节房地产税收管理与财务运营的关系033

第三章企业设立阶段的税收实操指引

第一节企业设立阶段税收实操指引036

一、税收方面037

二、融资方面041

第二节公司股权设置实操指引043

一、股权设置的基本模式043

二、股权比例的要求048

第三节企业重组实操指引050

一、普通重组税收实操050

二、特殊性税务重组税收实操055

第四章土地获取阶段的税收实操指引

第一节土地获取阶段税收管理概述062

第二节资产收购的实操指引063

一、土地作价入股的税收实操064

二、在建工程转让的税收实操068

第三节拆迁拿地的实操指引072

一、拆迁成本的税收实操072

二、货币性补偿的税收实操074

三、非货币性补偿的税收实操077

第四节合作开发方式的实操指引083

一、合作建房的分类084

二、不成立合营公司模式的税收实操084

三、成立合营公司模式的税收实操089

四、合作开发的假投资模式税收实操091

第五节股权收购方式的实操指引093

一、股权收购的基本模式093

二、股权转让的税收实操095

三、增资收购的税收实操097

四、合并收购的税收实操098

第六节代建方式的实操指引099

一、纯取费代建100

二、股权式代建100

第五章开发建设阶段的税收实操指引

第一节开发建设阶段税收管理概述104

第二节成本对象105

一、成本对象划分方法106

二、成本对象设置方法107

第三节成本项目109

一、成本项目主要内容109

二、企业所得税与土地增值税中成本项目的异同110

第四节开发成本的分配与结转114

一、成本对象化实操指引114

二、成本分配实操指引116

三、成本结转实操指引120

第五节资金、利息及费用处理实操指引121

一、股东投入的税收实操122

二、借款费用的税收实操123

三、费用的税收实操126

第六章销售阶段的税收实操指引

第一节销售阶段税收管理概述130

第二节收入确认的税收实操130

一、三大税种中收入实现时间的异同131

二、预缴增值税与预缴土地增值税的差异132

三、视同销售收入的确认133

第三节不同销售方式的税收实操137

一、代理销售方式的税收实操137

二、“买赠”销售方式的税收实操138

三、精装修的税收实操142

四、地下车位的税收实操145

第四节代收款项实操指引150

一、增值税的税收实操150

二、企业所得税的税收实操151

三、土地增值税的税收实操151

第七章清算阶段的税收实操指引

第一节清算阶段税收管理概述154

第二节增值税清算实操指引155

一、增值税预缴155

二、增值税清算156

第三节企业所得税清算实操指引158

一、企业所得税预缴158

二、企业所得税清算160

第四节土地增值税清算实操指引165

一、土地增值税预缴165

二、土地增值税清算166

第八章税务风险管理实操指引

第一节房地产纳税评估实操指引178

一、纳税评估基本流程178

二、纳税评估指标分析实操180

第二节税务管理体系实操指引186

一、税务管理机构187

二、税务管理流程187

第三节税收预算管理实操192

一、业务链的税收预算管理193

二、全周期的税收预算管理197

第九章房地产财税核算实操指引

第一节收入核算实操指引204

一、诚意金206

二、定金206

三、房款207

四、代收款项208

第二节成本与费用核算实操指引209

一、土地成本核算209

二、开发成本及费用核算210

第三节三大税种核算实操指引213

一、增值税核算213

二、土地增值税核算219

三、企业所得税核算219

第四节其他业务核算实操指引220

一、租金收入核算220

二、视同销售核算222

第十章发票与合同管理实操指引

第一节发票管理实操指引226

一、发票管理基础规范226

二、发票管理风险应对230

三、发票管理要点233

第二节合同管理实操指引236

一、合同管理部门职责236

二、财务审核要点237

伍刚，中国注册会计师，有20多年的财务从业经验，十几年的财务总监管理经验。于2002年进入房地产行业，先后在多家知名外资房地产开发企业、知名房地产集团任职，具有丰富的财务总监职业经验和扎实的财务运营管理实战经验，专精于房地产财务运营管理、税收管理，曾在多个刊物、公众媒体上发表财税文章。

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编辑推荐

·作者历时多年倾心之作。作为房地产开发企业财务总监，深入一线，既具有经营视角，又具有实务操作视角。

·内容丰富，全景展示房地产开发企业税收操作流程、方法及工具。

·从实战出发，用案例介绍各税种征收规定及计算方法。

·使用大量的图表，使阅读轻松而直观。

规范讲解+流程分解+操作实务+案例解析

1000+房地产开发企业税收实操知识详解

100+税务实操案例

26个实战工作图表

媒体评论

学习的关键是学以致用。伍刚同志从事房地产企业财税工作二十余年，致力于财税理论与实践的结合。《房地产开发企业全业务链税收实操指引》一书是其工作经验的总结和独立思考成果的呈现。

——西南财经大学教授 朱波

企业税务是实操性很强的工作。这本书深入浅出地论述了房地产开发企业税收实操知识，同时给读者搭建了企业税收管理知识框架，更有利于读者入门提高，是一本实用性很强的专业读物。值得仔细阅读！

——西南大学经济管理学院副教授（硕士生导师） 王北军

房地产开发企业的税务管理一直是运营管理工作中的重中之重，对于如何做好这项工作，很多从业人员一直不得其法。本书是一线管理者的倾心之作，从全业务链的角度详细介绍了房地产开发企业的税收实操方法及程序，十分系统且实用，推荐给大家！

——国家税务总局宿州市税务局法律顾问、公职律师 陈晨

书籍介绍

房地产开发涉及的税种多、税负水平重、涉税风险高，所以税务管理是房地产开发企业运营管理极其重要的组成部分。提高税务风险防范意识，加强税务管理，对房地产开发企业具有举足轻重的作用。为帮助房地产开发企业财务人员系统地掌握房地产税收知识，更好地应对“营改增”后的涉税风险，《房地产开发企业全业务链税收实操指引》以房地产财务经营的视角，从房地产开发企业全业务链出发，先讲述房地产税收管理、房地产财务运营管理基础知识，然后分别介绍房地产开发经营五大阶段的税收实操知识，而后介绍三大业务模块，即税务风险管理、房地产财税核算、发票与合同管理的实操知识，带领读者建立系统的房地产税收管理知识框架，帮助读者快速学习和成长。书中提供了大量的图表、流程和案例，是房地产开发企业财务人员工具书。《房地产开发企业全业务链税收实操指引》适合房地产开发企业各级管理者、财务人员、高校相关专业师生，以及对房地产税收知识感兴趣的读者阅读和使用。

• 作者：程方圆 发布时间：2022-04-16 13:42:49

  做最好的自己

• 作者：Deborah 发布时间：2016-03-14 22:27:45

  涵盖了从婴儿期到成人期的诸多教育问题，以问答形式进行，有些观点一针见血，有些则答非所问。日本人的书还是太絮叨了……

• 作者：007v 发布时间：2009-08-11 11:59:03

  教科书么，详细，professional

• 作者：一朵云 发布时间：2019-05-11 00:27:47

  微信读书的好处就是可以做很多笔记看完也可以立即写书评，补标。

  触目惊心的世间百态，深入刻骨的悲凉荒唐，凌厉如匕首细腻如发丝，思思绕绕千疮百孔，吃一口蜜糖灌一口穿肠毒药，看的这么透彻这么鞭辟入里。爱玲究竟是怎样的心才能写出这样的文

• 作者：千寻 发布时间：2022-02-07 19:22:19

  总的来说逻辑题比行测的难一点点，平时几套下来50分钟能拿50分左右，惭愧，很多相似题型常错，是由于没有受到相应的训练。

• 作者：牛奶杀手 发布时间：2021-08-30 14:27:01

  剧情跌宕起伏 很喜欢

• 张嘉佳 我的酷炫狂拽你们不懂

  作者：nothing纳森 发布时间：2014-10-11 19:11:55

  说起自己的第一本书《从你的全世界路过》张嘉佳还是会有些惊喜，在年末的图书市场从首印20万脱销到最终突破200万的销售记录，它的出现就如同一年一度的双十一狂欢，成为了大街小巷都不可避免的热门话题，而他也因此从小众视野跃入大众平台，甚至红到因每次签售聚集的读者过多，怕发生意外不再经行签售宣传。而当他近日携新书《让我留在你身边》再次走上巡签之路时，销售量不计的说法也随之而起，看客的狂欢好似已经到来，而张嘉佳却坦然的回应说：“我要是想挣钱肯定应该出《从你的全世界路过2》，它不用宣传就能卖上好一阵子了，但我却更想做这本，因为它每卖出一本，就意味着能多留住一份怜悯和慈悲。我有时已经不需要别人的揣测，因为我有最爱的读者与最棒的合作伙伴，这些就足以说明一切了。”

  虽说张嘉佳对很多事情早已看淡，但伴随成名而来的质疑也是在所难免，从文字的“心灵鸡汤”到说他做人很“作”，从文艺青年的标签到“暖男”二字沦陷，很多标签都可以在他身上找到原型，他也从不否认，有时还会直接了当的承认自己就是“作”，换句话说没有那些“作”，可能也就不会有现在的张嘉佳了。因为他觉得“每个人的性格都不是单一的，那些东西都是在我生命印记里所具有的，而过去所有的一切对于现在来说都是有意义的。”在他看来人们没有必要带着“为什么是他，凭什么是他”的眼光去读他的文字，现如今的一切都是他过去十年很重烟火气的生活所给予的，大浪淘沙“你没有经历自然不会懂。”而他的文字便是这冲刷所带来得结果，按他的话讲“其实自己之前的文字基调也会很丧，但有些东西突然一下就变了，是因为自己在人生中碰到了真正绝望的事，这个时候反而会从内心深处寻找光明，自己没有被毁掉，是因为有一个坚硬的内核。”生活上他可以很随性的没有计划，但内心的标准与准则不能改变。他从不给人列书单，也不好为人师，因为懒得去用文字讲什么道理，只是用文字将一件事情清楚的呈现，让那些浓烈的情感找到出口，并再次将其打破，是好是坏任由读者去判断。

  张嘉佳的新书《让我留在你身边》更是这样，他借助自己爱犬梅茜的双眼善意的去看世界，想要用文字及自己的力量带给读者一些小小的改变，在每一个暖心的故事之中，却又可劲的加入了自己插科打诨之能势，让泪化为笑再变为更长久的回味。他会一面教梅茜要有勇气与魄力，一面又对它讲“今天要不到，明天再试试呗”，一面又如众人般看着邻里的高冷不爽，一面又借着梅茜的口吻倒出人人的心酸。可能上一秒还是温情款款，转头就变得无节操无下限，往往就是这样从一个极端到另一个极端，在这两头之中旋转跳跃，“因为一个极端的东西能解决的问题太少，并且这些东西在我的手里是和谐的，因为他和我的生活联系在一起。”之前还在调侃自己是单身“狗”的张嘉佳，正儿八经的看着记者如是说。

  在谈话的间隙总会不自觉的将张嘉佳与淘宝的概念划上等号，他可能是一个超级卖家，熟稔经营之道却也不因讨好市场而变，他也有可能是个王牌的客服，插科打诨让买家有预期之外的收获，亦或者他就是文字界的马云，有着温情也不失霸气，独善其身的经营着自己的文字世界。但淘宝之余每个人是否必须，是优是略也因人而异。张嘉佳说“我写一本书，有你喜欢，那我们就是一个世界的人，是一国的。至于其他人怎么想，管他！我的酷炫狂拽你们不懂！”而此时脑补梅茜对白就该是：“哼，别理他，亲，包邮哦！让我留在你身边。”

  nothing&zhangjiajia

  n:你的文字创作会有阶段性变化么，呈现怎样的变化？

  z:写作很多时候依赖的是天赋，而文字创作的变化，都是和你的人生经历所息息相关的，就像在年轻的时候，特别文艺青年，就觉得这世界完蛋了，再这样愤怒悲观下去可能就要变摇滚青年了，但其实我走的是非常烟火气的生活，包括我的合作伙伴以及身边人，都会觉得我是一个特别随性的人，这十年来想做什么就做什么，然后到了中年时代，到了三十岁之后其实才会碰到人生中真正绝望的事情，就像父母衰老或者是婚姻问题，这个时候你会从内心深处找光明么，当你自己能找到光明的时候你的文字就改变了。

  n:你觉得成功可以复制么？

  z:人的不同经历的不同就导致这个事情的不同，这个真的没办法一刀切掉，包括我当时去做非诚勿扰我也觉得对当时的自己挺困惑，觉得感情这个问题没有老实的，因为每个人都有不同的性格，所以很多的事情就需要不同的解决方法，至于你说道要找到生活的标准要花多长时间，那真的不一定，谁也不知道，也有可能我现在和你讲是一种说法而到了四十岁就会变成另外一种说法，这一切都是具有可能性的。

  n:文字创作之初想给读者带来怎样的东西？

  z:我是一个基本无计划的人，无论是生活还是工作，包括阅读我都是很随性的，反正都读不完，就拿到那本读那本呗，每个人都有自己的表达方式，但我其实是有点好为人师的，在我的文字里我其实道理都不想说，只是说发生了这件事了，我写之前对于读者并没有太大的预期，但对于他们来讲，或多或少都是有所改善的，梅西这本书是有意的，但全世界这本是无意的他所呈现的是我对这个世界的最真实的想法，讲白了更多的东西都是自己的影子，自己的故事。

  n:可以说你文字方面的天赋是与生俱来吗？

  z:天才有两种，一种是覆盖面巨大，每一个族群都认为他十分的牛，另外一种是在最细的范畴之内走的最深远，但这样又有时候很难被发现，所以对于我来讲，这个时代天才已经很难出现了，大家已经把每一门艺术都已经解构的特别细了，而对于我来讲，我最特殊的地方就在于我最普通，我就是一个具备天赋的普通人。我对这个世界并没有特别的执拗，也没有跑偏，我就是普通人，三观和大家一样和普通人一样。

  n:在你身上其实可以发现很多标签式的东西，大众喜欢也罢不喜欢也好，但好像对你本身都没什么影响，你怎么看？

  z:其实怎么讲任何人都不可能是绝对单纯的，不论是星座还是算命他们上来第一句话都会讲，你的性格有双面性，其实是因为每个人的性格都是复杂的，只是有些呈现的多有些呈现的少而已，所以你说的那么多标签是在我生命印记里面都有的，因为我这十年之中是经历了一条烟火气很重的一条路，我做了十几年电视节目，也做过杂志主编和话剧，也曾无业生病过一两年，也在全世界周游过好些年，在这样的状态之下，我对这个社会的吸收度是非常高的，但是我之所以没被冲击毁，那是因为我内心深处所拥有的东西是比较固执的，就是那三个标准，因此那些事物在我身上冲刷过，都留下了痕迹但是并没有把我冲毁，这些标准极为简单，说起来每个人都会觉得OK我也这么想，但其实不一定每个人都可以做到。

  原文刊登于《精品购物指南Monday》2002期 部分内容有所改动转载请署名

• 关于中西医之争的一些看法

  作者：belltoy 发布时间：2011-05-18 00:18:22

  本文是我对自知乎上的一个问题的回答。

  本文是我对自知乎上的一个

  问题

  的回答。

  -----

  首先得问科学到底是什么。科学松鼠会有一篇文章

  《什么是科学》

  。

  另外请参见维基百科上的「

  科学

  」和「

  科学方法

  」两个词条。

  科学不是「管用」或者「不管用」的某种东西，

  科学是不断追求真理的过程和客观严谨的态度

  。

  有人以为科学是指某个自然存在的客观规律，所以中医就算没有搞清楚原理但它还是科学的。但他们没明白的是，自然规律是客观存在的，并不能说这些客观规律是科学还是不科学的。科学的真正意义在于找出那个自然规律的过程，找出人们未知的自然规律。

  从这个意义上说，根本不存在这个问题的命题。因为提问者把科学这个概念弄错了，不管中医、西医或者说现代医学，这都不是科学，只能说是学科。

  中医在某些地方确实「管用」，那能说明什么？苏美尔人、古埃及人在公元 3000 多年前也知道很多自然界中的动植物对治疗某些症状也管用（这些有文字记载保存至今的），甚至是动物受伤生病的时候也知道吃某些植物会管用。但中医不能解释为什么管用，起因是什么。中医没有明确的度量系统，没有严谨的理论系统，没有假设没有实验求证。有人说得某某病是因为「虚火」高，那么请问，什么是「虚火」？「虚火」怎么测量，达到或者超过多少的单位算高？相比之下，血压这个东西只要是有了解过的人都知道怎么测试，单位是什么，多少算是高，血压高了为什么会对人体造成伤害。

  中医的人体理论是阴阳五行，居然有很多人把这些东西提高到玄学的高度，认为这不是普通人能够理解的东西，需要资质。其实这些理论跟古埃及人的血气水粕理论、希波克拉底的四液说如出一辙，只是人类文明发展初期对未知事物的一种假设。

  举个例子，柳树皮中医入药，有退热功效。苏美尔人在公元前 3000 多年前就知道了，后来传到古埃及，接着整个西方世界都知道了。中医理论中有没有关于柳树皮起疗效的成分是什么，为什么这个成分为有这些疗效。科学的目的就是为了寻找真相，也就是所谓的自然规律。后来西方人研究证实了柳树皮中的一种叫「水杨酸」的物质起了疗效，换句话说，只要有这种物质，不用柳树皮也一样可以治病。但是水杨酸对胃壁细胞有副作用，所以后来发明了「乙酰水杨酸」，也就是阿司匹林的成份。再后来，科学家研究出来了，为什么乙酰水杨酸会有这些疗效，简单来说是因为它能阻断发炎疼痛发生过程中的一个步骤。（参见

  《阿司匹林传奇》

  ）中医呢，还是花花草草，到底是什么物质发生作用，去研究了吗？这些“纯自然”的药物有哪些副作用，《黄帝内经》和《周易》上有说吗？后代有去研究吗？研究成果呢？能把《黄帝内经》和《周易》上的东西解释清楚吗，能把《本草纲目》上的动植物药物的原理解释清楚吗？

  这个月经问题也许也可以反过来问：西医是什么？

  西医就是现代医学，它也曾经是传统医术，它也曾经长时间抱守残缺，但后来它以科学的方式发展成了现代医学。这东西只要是人类文明发展到一定阶段就会自然而然出现的，只不过欧洲基督世界先发展到这个阶段了。其实西方在近现代之前的中世纪和古代，他们所用的医术跟中医基本上大同小异，都是来自医疗经验。到了现代科学发展起来之后，医学上的很多现像被科学解释了，自然也就有了对应的医疗手段。

  中国古代地大人多，这么多人肯定会总结出一些经验，这点上也没什么值得骄傲的，人家更早，而且有记载，还为后世的现代科学和医学的发展提供的原始资料。但近现代科学发展起来之后国人没有充分利用科学成果发展中医，反而大搞什么类似玄学神秘学这种东西，利用国人的无知来敛财，这样的东西还有这么多人去维护它，真是民族的悲哀。

  中医到目前为止都不算是科学的，原因如上所述。不排除若干年后中医中的问题被科学所解释，到那个时候也许可以称为科学。但是正如西方医学的发展一样，到那个时候，原理被搞清楚了，治疗手段肯定会相应的改变，用更现代更有效的方式。到那个时候，应该就不存在中医和西医的差别了。

  总得来说，「中医」是古代传统的医疗方式，「西医」是现代科学文明之下的医学理论。

  关于「中」和「西」的争论，根本不是信仰和科学的冲突，实际上是东方保守的文化和人类现代文明的冲突，愚昧无知和科学真理的冲突，狭隘的民族主义和人类文明进程的冲突。人类有一种保守的本能，这是一把双刃剑，一边保护人类的繁衍，一边阻止文明的进程。

  关于医学和现代科学，Discovery 有个系列的片子可以参考：

  《100 Greatest Discoveries》

  

  史上100个伟大发现

  (2004)

  8.4

  2004 / 美国 / 纪录片 / Mike Fountain / Bill Nye

  其中，TOP1的理论是达尔文的演化论，推荐这本书

  《为什么要相信达尔文》

  ：

  

  为什么要相信达尔文

  8.8

  杰里·A.科因 / 2009 / 科学出版社

  另外，

  《阿司匹林传奇》

  是一本不可多得的读物：

  

  阿司匹林传奇

  8.4

  (英) 杰弗里斯 / 2010 / 生活·读书·新知三联书店

  一篇推荐书评，

  《当中医还在用纯天然无副作用的柳树皮》。

  国人对「西医」的不信任是来源于对医疗体制的不信任，国人对现代医学了解太少，对现代医学产生了误解，只好找一个东西来信任。这一点上看来是有点像宗教信仰。