完美图库：经典节庆手抄报黑板报设计大全 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

暂无相关简介，正在全力查找中！

暂无相关目录，正在全力查找中！

暂无相关内容，正在全力查找中

暂无出版社相关信息，正在全力查找中！

暂无相关书籍摘录，正在全力查找中！

在线阅读地址：完美图库：经典节庆手抄报黑板报设计大全在线阅读

在线听书地址：完美图库：经典节庆手抄报黑板报设计大全在线收听

在线购买地址：完美图库：经典节庆手抄报黑板报设计大全在线购买

暂无原文赏析，正在全力查找中！

暂无其它内容！

• 作者：霖柒 发布时间：2022-01-15 22:03:37

  让我想到了沈石溪

• 作者：枯川满 发布时间：2013-12-08 11:46:23

  猛一看以为是地摊盗版书，价格却死贵，加了一些彩图而已就卖四十多！中华书局抢钱真是不带商量的。好在内容还算上乘，衣食住行分章细述，多展现东周秦汉古人生活的相关方面，引用文献与出土实物相互对照也算直观，生僻字词还有注音和简释，省去了不少翻字典的麻烦。个人关注书中的“陈设和起居”及“车与马”章节；至于服饰，还是准备买本孙机的专著读读。

• 作者：七点六二 发布时间：2017-04-26 04:45:11

  这个出版社的社长是我们家的顾客，送给我了一整套。我可以负责任的说，我全都看了。

• 作者：竹夭 发布时间：2019-12-31 22:54:57

  考完试了来发一下。内容详细，前几章基本上覆盖了我能想到的所有情况。只不过学校的课程只教授了前十章的一部分。在有限的体验中，这确实是一本好书。

• 作者：@Formaldehyde 发布时间：2021-11-10 23:11:58

  并未觉得这本传记很好，只是突然觉得有一个师父真的很重要

• 作者：徜亮 发布时间：2020-07-31 14:16:57

  关于毒性应急反应带来的负面作用写的比较多，但是如何破除写的比较少。睡眠，运动，冥想，营养，人际关系，心理健康，是对于治疗至关重要的六要素。

  看了这本再看看教养的迷思，到底哪个理论正确！

  6月看到一篇公众号讲这本书，近期买来看看！

• 读书笔记

  作者：dao_koei_hm 发布时间：2020-12-16 21:59:20

  《小说面面观》

  七个侧面观照小说：故事；人物；情节；幻想和预言；模式与节奏。

  全书思路：故事—人物—情节—模式与节奏。幻想与预言是插入。

  一、导言

  ◆

  什么是英国文学

  1） “英国”：英国小说是小小的华屋，而非宏伟的大厦。

  2）“某一或某几个阶段”文学分期并不可取→年代学的祛魅：避免以文学分期论述、流派、题材、影响等方式来看待小说。

  3） 所有小说家均在同时写他们的小说。他们分属不同的时代与阶层，具有迥异的性情和目标，但都在进行创作。历史会不断发展，艺术则亘古不变。（真的吗？）

  4） 小说的成功赖于自身的敏感度，不在于选材的成功。

  二、故事—好奇心：“接下来会发生什么？”

  ◆

  故事就是对依时序安排的一系列事件的叙述。是最低级最简单的文学机体，但又是小说的脊椎。

  1）故事不等同于情节，故事可以构成情节的基础，情节属于更高一级的有机体。

  2） “时间”[1]：故事是叙述时间中的生活，好小说能把由价值衡量的生活也包括进去。

  3）小说必须附着于时间结构之上（时间可以隐藏、颠倒、调来调去）

  e.g. 司格特《古董商》：时间展示的随意导致小说情感的松弛和见识的谫陋。

  阿诺德《婆婆经》：时间健全，但结论“理所当然”，而伟大的小说应该超越理所当然。

  托尔斯泰《战争与和平》：时间感与空间感，空间感是伟大小说的要素。

  ◆

  故事就是声音的仓库，要大声朗读。

  三、人物（上）

  ◆

  小说人物与现实之人的区别[2]：

  1）对现实之人无法彻底了解；小说人物可以被完全了解，内在生活可以完全呈现。

  2） 人物的真实取决于是否符合创作规律，和创作者是否对这一人物的内外了如指掌[3]。

  ◆

  人类生活中的五大事实：生、吃、睡、爱、死。→小说如何表现这些？

  1） 生和死：既是人生经验又无法实际经验到[4]。小说家选择人物生命何时开始、何时终结。

  2）吃：两面性，恢复体力和审美。小说中的食物是社交性的。

  3） 睡眠：知之甚少的世界，被忘却、对现实世界的扭曲模仿（梦）、启示录。小说中“梦”是为了人物醒时的那部分生活。

  4） 爱：性、其他情感如爱慕、友情、爱国心、宗教等。

  ◆

  小说给人的安慰：小说表现的是一个更易于理解因此也就更易于驾驭的人种，他们使我们自我感觉既聪明睿智又富有力量。

  四、人物（下）

  ◆ 扁平人物和圆形人物

  --

  扁平人物：

  也称为类型人物、漫画人物，是基于某种单一的观念或品质塑造而成的[5]。真正的扁平人物可以用一句话概括，扁平人物本身就是观念。

  1）扁平人物的优势是容易辨识，时候容易被读者记牢。

  2）狄更斯笔下几乎全是扁平人物，但结果却给人一种深度人性的绝妙感觉。创造效果也不机械生硬，对人性表现也不粗疏谫陋。狄更斯运用扁平人物的成功说明扁平人物内蕴含的巨大内容。（是什么？）

  3）喜剧性的扁平人物讨巧，严肃或悲剧性的扁平人物令人厌烦。必须承认，扁平人物在成就上无法与圆形人物匹敌。

  --

  圆形人物：

  高度弹性，能够胜任多种情节对人物的要求。

  1）检验一个人物是否圆形的标准，是看它能否以令人信服的方式让我们感到意外。如果它从不让我们感到意外，它就是扁的；假如它让我们感到了意外但却并不令人信服，它就是扁的想冒充圆的。圆形人物的生活宽广无边，变化多端——限定在书页中的生活。

  -

  扁平人物诉诸于幽默感和适度心，圆形人物激发我们所拥有的所有其他情感。一部复杂的小说既需要圆形人物，也缺不得扁平人物，这两者相互磨合的结果更接近真实的人生。

  ◆ 叙述的视角

  -- 三种视角：1）旁观者视角，从外部不偏不倚地描述人物；2）某一人物的视角，对他人动机毫不知情；3）介于这些视角之间的某种态度。

  小说的特别之处在于，作者既可以直接谈论人物，也可以通过他们自身表现，或者还可以安排我们听到人物的自言自语。

  e.g.《伪币制造者》《荒凉山庄》：全知全能、部分全知全能、戏剧性手法如人物日记讲述故事；《战争与和平》：全知视角、半全知视角，和其他戏剧性手法。

  -- 小说家可以随时转换叙述视角（扩展和缩小认知范围的能力），是小说作为艺术形式的优势之一；但是，视角的转换不应太过刻意。

  -- 不要将人物的一切都和盘托出，会导致读者热情降低，牺牲了作品的幻觉和崇高感（这将使读者注意力从人物身上转向对小说家思想的考察）

  五、情节

  ◆

  情节同样是对桩桩事件的一种叙述，不过重点放在了

  因果关系

  上。且情节不是因果链的杂陈，应是一种在美学意义上紧凑简洁的整体。

  1） “国王死了，王后也死了”是个故事，“国王死了，王后死于心碎”是个情节。

  2）对于王后之死，若我们听的是故事，就会问“然后呢？”；如果这是个情节，我们会问“为什么？”。这就是小说这两个侧面最根本的不同。

  ◆

  抓住情节需要有脑子和有记性。

  1）有脑子：孤立地看情节，再将其他情节联系起来。

  侦探因素“谜团”：小说中意外或神秘的因素，在情节中意义重大，会造成时间顺序的暂时悬置或延宕。这对情节必不可少。

  2）有记性：能记住情节。

  ◆

  人物和情节无法兼顾，必得有所取舍。

  ◆

  问题：处心积虑创造出的架构是否就是小说的最佳可能？创作者可以任情节自然生发吗？它为什么就不能是开放式的？小说的情节本身是否是一种迷信、盲目崇拜？小说可以创造出一种不必如此讲求逻辑，而是更加适合于其自身天赋的构架吗？

  六、幻想（欢快）

  ◆

  幻想小说要求我们接受的要么是超自然因素的存在，要么是超自然因素的不存在，即暗示超自然因素的存在，可并不需要挑明。

  ◆

  手法：将神祇、鬼魂、天使、猿猴、怪物、侏儒、女巫引入日常生活；或将普通人引入无人之境，引入未来、过去、地球内部、第四维空间；或是深入人格里层或将人格分割开来；或是戏仿或改编。（幻想小说手法有限）

  e.g. 诺曼·曼特森《弗莱克的魔法》

  马克斯·比尔博姆《朱莱卡·多布森》：将现实、机巧、蛊惑和神话熔于一炉，以神话最为重要。

  ◆

  戏仿、改编：幻想小说家为造就自己的神话借用某部较早的作品，出于自己的目的将其当做一个框架或者源头来用。如詹姆斯·乔伊斯借用《奥德赛》的世界创作《尤利西斯》[6]。

  七、预言（肃穆）

  ◆

  “预言”是一种腔调，它可以包含人类曾有过的任何种类的信仰——基督教、佛教、二元论、恶魔崇拜，或仅仅是将人类的爱、恨提升到极端的程度，远远超出其正常表现的程度。重要的不是预言者具体预言了什么，而是预言者说话的腔调、歌声。

  （普通小说展现痛苦，预言小说具有延展性，不断向后延伸，延展、超越于自身痛苦之外，如陀思妥耶夫斯基延伸至怜悯和爱。普通小说是“说”，预言小说纵声高歌）

  ◆

  “预言”要求读者：谦卑（因为预言小说可能会引起激愤）以及暂时将幽默感抛开。

  ◆

  预言小说与幻想小说的区别：预言小说面朝和谐统一，幻想小说的混乱是根本的。（为什么？）

  ◆

  四个典型作家：陀思妥耶夫斯基、麦尔维尔（《白鲸》）、D·H·劳伦斯、艾米莉·勃朗特（《呼啸山庄》）。

  e.g. 麦尔维尔的“笔触以其粗粝的现实主义起首，直达宇宙人寰，直指远远超越于我们自身之上、以至于已经跟荣耀无法区分的黑暗和悲伤。”他投入某种无以名状的东西（类似原罪），称量世界的不平衡的天平恢复了平衡，而他则使我们感到了和谐和暂时的救赎。

  八、模式与节奏（美感）

  （一）模式

  ◆

  模式挑动我们的美感，使我们将小说当做一个整体来看待。

  ◆

  模式主要源于情节，

  “美”有时就是一部小说的“外形”，就是其整体性、一致性。如果有时并非如此，就称其为“节奏”。

  ◆

  明确模式的缺陷：小说的整体必须体现为一种模式，而模式对有可能产生的一切散乱不羁的支线都必须剪除，这样就牺牲了人物。陷于模式的小说之美则过于霸道。

  （二） 节奏

  ◆

  某部小说混杂无序，结构失衡，它迄今没有、将来也不会有什么完整的外形；它之所以能凝结为一体全赖它有内在的凝结点，因为它具有节奏感。

  ◆

  功用：不像模式那样无处不在，而是以其美妙的消长起伏让我们惊喜，使我们倍感新鲜、满怀期冀。

  ◆

  节奏是灵光乍现，无法刻意安排。

  ◆

  简单节奏：重复+变化

  ◆

  小说家必须坚持的观念是“扩展”，而非“完成”。

  九、结语

  历史不断发展，艺术则亘古不变。然而创造性过程本身是否会变？心灵的镜子是否会覆上一层全新的水银？换而言之，人性会不会变？

  福斯特：假若人性确实会变，那是因为个体改用了一种新的方式看待自己。如果小说家看待自己的方式产生了变化，他看待小说人物的方式势必也会变，结果必然产生一种全新的揭示人性的体系。所谓人性不变，是指文学产生的两百年间人性的真正变动可以忽略不计。如果小说有能力纵览人类甚至人类存在以前的一切活动，那么人性是否变化就不能妄下断语，此时小说的发展也真正重要起来，因为它可以揭示人性的发展变化。

  [1] 日常生活由两种生活组成：

  时间中的生活和由价值衡量的生活

  。这双重标准体现在日常，如“我只见过她五分钟，可已经值了”。

  [2] 法国哲学家夏蒂埃：每个人都有两面，分别契合历史和小说。一个人身上所有能被观察到的东西——即他的行为以及通过行为能够推知的精神状况，属于历史的范畴。另一方面，幻想或罗曼蒂克或激情，“梦想、欢愉，哀伤以及不便或羞于启齿的内省”，

  表现这一面的人性是小说的主要功能。

  [3] 為什麼小說中自然和非概念化的人物，按说应当方方面面都跟日常生活符合，我们却仍无法想象能在日常生活中遇见小说中的人物？见（二）。

  [4] “人的生命从一种他已经忘却的经验开始，又以一种他虽亲自参与却无法理解的经验终结。”

  [5] 按照中世纪和文艺复兴时期的生理学理论，所谓的 humours 是人体中的四种主要“体液”：血液、黏液、黄胆汁和黑胆汁，这四种体液对人的健康和性情至关重要，哪一种体液占据主导也就相应决定了人的气质类型，分别对应为：多血质、黏液质、胆汁质和抑郁质。

  [6] 这部长达四十万言的巨著叙述的只是发生在一天之内的故事，地点是都柏林，主题是一次旅行——现代人从早晨至午夜，从起床到去干各种平庸可怜的琐事，参加了个葬礼，去了报馆、图书馆、酒馆、厕所、产科医院，去海滩散步，去妓院、咖啡摊，最后又回到床上。这一散漫的旅行之所以能成为前后连贯的整体，倚仗的是以以为古代英雄尤利西斯途径希腊诸海的慢慢返乡路为母本。

• 德国房价长期稳定，新加坡居者有其屋，中国住房制度应该“人地挂钩，金融稳定”

  作者：左其盛 发布时间：2020-04-24 16:02:33

  “

  国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。”

  

  01

  ">—

  上半部分全面系统的全球重要房地产制度的资料，涉及到以下6个重要经济体：中国香港、英国、美国、日本、德国、新加坡，包括历史演变、当前情况。下半部分介绍中国的房地产市场的制度，给出了一些改进建议。

  书中有大量的数据和图标，比较专业。一个小缺点是一些内容前后重复。

  中国内地、中国香港、英国房价都偏高，原因跟供地不足有很大关系；美国日本的房地产经历了严重的泡沫，德国新加坡做的不错，德国房价长期稳定，租购同权，新加坡居者有其屋。

  作者认为：中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”，也就是要给人多的城市供更多的住宅用地指标，房地产金融政策尽量保持稳定，减少剧烈变更的频次。

  每章都有三四个作者，第一作者都是夏磊，任泽平在导论和第五章是第二作者。

  总体评价4星，不错。

  以下是书中一些内容的摘抄：

  02

  ">—

  ◆ 导论

  中国内地房地产发展初期引进了很多中国香港的做法和模式，而英国住房制度又是中国香港房地产的启蒙，两个经济体又都陷入高房价困境。

  图0.1 全球大都市房价与房价收入比情况

  

  中国香港居民背负巨大的买房压力，居住条件差。2015年，香港人均住房面积仅16平方米，远远落后于其他发达经济体。

  表0.2 香港按揭业务类型

  

  人口持续增长背景下，土地供应不足，叠加金融环境宽松，造成中国香港房价持续大涨。

  中国香港对房地产过度依赖、深陷高房价困境的后果已经显现，如竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂等

  。

  英国住房制度与中国香港有很多类似之处：供地不足、货币超发和金融高杠杆、高房价。但也有不同之处：英国住房质量更高，居住环境更好，人均居住面积更大。

  英国政府的土地规划理念是重保护轻开发，住宅用地占比显著偏低，推高了地价房价。尽管土地多为私人实质所有，但发展权归属政府所有，房地产开发需向地方政府申请规划许可。

  英国住房制度的教训是很明显的。土地供应不足，低利率，高杠杆，货币超发，必然导致高房价

  。

  我们通过国际经验对比研究发现，房地产过度金融化是风险之源，而保持金融稳定（货币不超发、适度杠杆）是实现房地产市场平稳健康发展的根基。这在美国、日本案例上反映最深刻。

  “二战”结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。

  表0.3 各经济体购房首付比例对比

  

  美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

  虽然美国房价中等偏低，但是鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的消费理念，导致居民住房负担过重，2017年31%的家庭住房负担超过30%，其中绝大多数超过35%。

  房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融

  。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策大放大收，正是验证我们经典判断的典型样本。

  而当城市化率超过75%时，日本经历了两次房地产危机，但两次危机的背景显著不同。一是经济发展阶段不同。第一次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞。

  图0.6 日本人口红利与地价的拐点几乎同步

  

  如果说中国香港和英国深陷高房价之困，美国和日本深受房地产危机之苦，那么德国和新加坡则是全球房地产市场健康发展的典范，

  德国房价长期稳定，新加坡有力地保障了居者有其屋。

  德国还形成了独具特色的住房市场结构。居住结构上以租房为主流，德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积为38平方米，租赁条件较好。

  德国充分保障租户权益，成功地实现了租购并举、租购同权。

  德国住房自有率仅45%，55%的人口租房居住，柏林、汉堡等大城市更高达80%以上，而且租赁群体人均住房面积达38平方米，

  房地产是周期之母。1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力，创造了人类城市化、经济增长、民生改善的辉煌成就，也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大等待解难题。

  图0.10 中国M2与名义GDP增速差及商品住宅价格涨幅

  

  国际货币基金组织统计，2007—2013年，金融调控频繁的韩国、中国香港、马来西亚、波兰分别共动用金融调控7次、6次、4次和3次，中国内地为6次，金融调控频率在国际处于较高水平。

  表0.8 中国住房保有和交易环节税种一览

  

  如果不及时做出调整，我们可能重蹈中国香港和英国的覆辙，深陷高房价困境

  ，并引发深层次的经济社会问题；也可能爆发类似于美国次贷危机和日本“失去的二十年”房地产泡沫危机。

  综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“

  人地挂钩，金融稳定

  。”这八字改革方针能够真正长治久安地实现稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场长期平稳健康发展。

  人随产业走，区域间土地需求不均衡是客观规律，解决之道是人地挂钩。推行新增常住人口与土地供应挂钩，人口流入的城市群都市圈要加大建设用地供应，人口流出的区域要减少土地供应；

  用地规划上，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。中国长期存在工业和商业办公用地供给过多、住宅用地偏低的问题，

  国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。

  ◆ 第一章 中国香港为何深陷高房价困境

  ◆ 第二节 香港住房制度支柱

  表1.1 香港按揭业务类型

  

  ◆ 第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价

  香港重视生态保护，依据1976年制定的《郊野公园条例》，占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限，政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。

  ◆ 第二章 英国房价何以刚性上涨

  ◆ 第二节 英国住房制度支柱

  1947年，英国修订《城乡规划法》，规定所有土地发展权收归国有，所有建筑、工程、矿业开采等项目，或对现有规划用途做出改变，均需向地方政府申请规划许可证，并要求所有地区编制发展规划。

  英格兰有13%的土地划分为绿带，且至今保护良好，这有效限制了城市蔓延。国际上，日本、韩国、澳大利亚等国家也曾建立环城绿带，但随着城市扩张压力不断加大，绿带用地管制被迫逐渐放松，如东京绿带已基本变为城市建成区，首尔绿带也部分转变为城市建设用地。

  ◆ 第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕

  美国土地以私有为主，在用途和规划管制下可自由交易，居民住宅用地供给充足，为高水平住房消费提供了支撑。但鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的超前住房消费，使美国家庭住房负担较为沉重，对危机的承受能力较弱。

  ◆ 第二节 美国住房制度支柱

  美国所有土地都实行有偿使用，土地可以买卖或出租。政府为了公共利益，需要占用其他公共土地或私人所有土地，需经规划许可，且必须按照市场价格购买、对等交换或捐赠等方式来取得土地。

  ◆ 第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑

  ◆ 第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果

  1989年，面对股市和土地市场泡沫的双重压力，日本政府开始主动挤泡沫，先后祭出货币收紧、不动产融资总量控制、加增税收等调控措施，导致股市、土地市场泡沫先后破裂。

  图4.4 日本两次房地产大起大落

  

  1974年房地产危机爆发后，市场迅速恢复，而1991年第二次房地产危机爆发后，市场从此一蹶不振，主要在于经济增长停滞、债务通缩、城市化接近尾声、适龄置业人口见顶回落、老龄化问题加剧等导致的有效需求不足和居民购买力下降。

  ◆ 第五章 德国房价长期稳定之谜

  货币金融制度上，德国央行严格自我约束，以保持物价稳定为货币政策的首要目标，通胀控制能力是全球典范。

  ◆ 第一节 德国房地产市场奇迹

  图5.1 德国实际房价始终保持平稳

  

  在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价水平合理，居民购房压力较小。从房价收入比看，柏林为10倍，慕尼黑为17倍，伦敦、新加坡、中国香港、北上广深等城市约为德国核心城市的2~3倍。

  从房价租金比看，德国的房屋投资回收期大概需要20~30年，和伦敦相当，远小于深圳、中国香港等

  。

  ◆ 第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”

  新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，更被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平方米提高至2018年的30平方米，套户比从1985年起一直稳定在1以上，住房自有率从2001年以后一直维持在90%左右，组屋的房价收入比始终维持在5.5以内，居民购房压力较小。

  ◆ 第二节 新加坡住房制度支柱

  新加坡政府可强制低成本征地。“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”的价值定位贯穿于新加坡土地征收制度。

  此外，征地补偿成本较低，政府认为“公共基础设施为土地增值带来了大部分升值，应归属国家，故当政府征地用于公共建设时，赔偿额应基于毫无基础设施的原始未开发土地价格”。

  新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。同样是实施土地公有制的中国香港和内地，土地出让金在政府财政收入中占比偏高。

  新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。

  ◆ 第七章 中国房地产70年简史

  ◆ 第三节 全民进入商品住房新时代 （1998年至今）

  图7.1 房地产成为支柱产业

  

  ◆ 第四节 中国房地产市场回顾与反思

  图7.2 1998—2018年全国商品住宅均价走势

  

  图7.3 中国6轮房地产小周期

  

  ◆ 第八章 中国住房制度支柱

  住房金融制度、土地制度、税收制度、租赁制度和住房保障制度构成了中国住房制度的五大支柱。住房金融以商业按揭为主、公积金为辅，首付比例处于国际较高水平，但住房金融政策调整过急过快，“猛踩油门”“急刹车”。

  ◆ 第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅

  图8.5 2003年以来累计动用全国性金融调控12次（不含因城施策阶段）

  

  ◆ 第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断

  分税制改革、农地征收垄断、土地出让收入由地方支配、GDP锦标赛、快速城镇化，均是土地财政产生的原因。

  中国长期存在工业用地供给过多、利用低效的问题。在GDP锦标赛下，地方政府有动机多出让低价工业用地进行招商引资；同时为实现土地出让金最大化，有动机地压缩住宅用地供应。

  图8.9 国有建设用地供应结构：住宅用地占比小，工业用地不集约

  

  图8.10 2016年中国土地结构

  

  ◆ 第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有

  表8.2 中国住房保有和交易环节税种一览

  

  ◆ 第六节 中国住房制度的反思

  图8.13 历史上三次房地产刺激的背景均是经济下行

  

  ◆ 第九章 中国房地产市场发展趋势

  ◆ 第一节 未来中国房地产市场空间有多大

  横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。

  分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。

  图9.9 商品住房市场空间预测

  

  ◆ 第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路

  由于土地稀缺，香港房企希望充分挖掘每一个项目的价值，重视项目盈利能力。为提高项目利润，香港房企一般有两大手段：一是高端产品线，通过精细化、个性化开发，提升项目溢价率；二是拉长项目开发周期，等待增值后再出手，吃透土地溢价。

  美国房企实现高周转的“秘诀”有三个。一是缩短项目建设周期。霍顿致力于缩短土地持有年限，在创始人唐纳德·霍顿眼里，“破产的房地产开发商，所有的墓志铭上都写着‘长期错误持有土地’”。

  ◆ 第十章 房地产税的国际经验与中国实践

  ◆ 第一节 发达经济体房地产税怎么收

  从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，

  ◆ 第二节 房地产税能否替代土地出让收入

  长期看，房地产税有望成为地方政府的重要收入来源，完全替代土地出让收入。测算表明：未来模拟住房房地产税收规模可达0.6万亿~7.2万亿元，是短期模拟规模的3.7倍，占地方本级财政收入的4.1%~47.7%，可替代土地出让收入成为地方的重要收入。

  ◆ 启示 住房制度深度塑造房地产市场

  ◆ 第二节 土地供给是房价的直接决定因素

  土地金融属性过强，容易催生泡沫。典型的如日本，土地除了基本的使用价值外，还具有很强的金融功能。日本的商业银行原则上以土地作为担保进行贷款，在战后资本不足时，企业通过大量抵押土地获取融资。

  进一步推进人地挂钩，实现跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩是房地产市场稳健运行的一剂良药。

  全文完

  相关链接：

  任泽平作品3本，都不错

  中国土地制度、房价走势、买房技巧相关17本书

  近年读了1065本书，挑出33本5星好书

  2020

  左其盛好书榜，没见过更好的榜单（截至2月29日）

  2020左其盛差评榜，罕见的差书榜（截至2月29日）

  2020年读过评过的21本书（截至2月29日）

  本号132个书单1148篇书评的索引（截至2020年2月29日）

  想跟小编讨论请移步知识星球

  搜索本号的最优方法