2013全国土地估价师资格考试考点采分土地估价案例与报告(第4版) 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

　　《土地估价案例与报告》（第四版）严格按照《全国土地估价师资格考试大纲》的要求编写，将大纲要求划分出复习要点及考点，并对考点一一讲解。全书内容包括宗地估价的程序、内容及要求，常见目的下土地估价，常见用途土地估价，其他土地权利估价，土地分等定级，基准地价评估，城市土地路线价评估，城市地价动态监测和征地区片综合地价评估等。本书供参加2013年度全国土地估价师资格考试的考生复习使用。

章 宗地估价的程序、内容及要求

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序

☆☆☆☆考点2：土地估价业务受理

☆☆☆☆☆考点3：土地估价事项确定的内容

☆☆☆☆考点4：土地估价对象资料收集

☆☆☆☆考点5：土地估价现场勘察

☆☆☆考点6：土地市场调查与分析

☆☆☆☆考点7：土地估价案例的调查

☆☆☆☆考点8：土地估价方法选择

☆☆☆考点9：土地估价结果分析与确定

☆☆☆☆考点10：土地估价报告撰写

☆☆☆☆☆考点11：土地估价报告审核

第二章 常见目的下土地估价

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆☆考点1：各种常见土地估价的目的和类别

☆☆☆☆☆考点2：各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择

第三章 常见用途土地估价

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆☆考点1：商服用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择

与应用

☆☆☆☆☆考点2：居住用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择

与应用

☆☆☆☆☆考点3：工业、仓储用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择

与应用

☆☆☆☆☆考点4：公共管理与公共服务用地的主要价格影响因素、估价思路、估价

方法的选择与应用

☆☆☆☆考点5：交通运输用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择

与应用

☆☆☆考点6：农用地（耕地、园地、林地、草地等）的主要价格影响因素、估价

思路、估价方法的选择与应用

第四章 其他土地权利估价

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆考点1：承租土地使用权估价方法的选择与应用

☆☆☆☆考点2：土地租赁权估价方法的选择与应用

☆☆☆考点3：地役权估价方法的选择与应用

☆☆考点4：设有租赁权或地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

第五章 土地分等定级

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆☆考点1：城镇土地分等定级

☆☆☆☆考点2：农用地分等定级

第六章 基准地价评估

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆☆考点1：城镇基准地价

☆☆☆☆考点2：农用地基准地价的评估

第七章 城市土地路线价评估

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆考点1：路线价的特点和评估范围选择条件、评估的基本原理和基本程序

及路线价的基本表达形式

☆☆☆考点2：路线价修正体系建立的内容和方法

第八章 城市地价动态监测

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆☆考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法

☆☆☆☆考点2：标准宗地的设立及估价方法

第九章 征地区片综合地价评估

【重点提示】

【考试范围】

【考点采分】

☆☆☆☆☆考点1：征地区片综合地价的范围和特点

☆☆☆☆考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法、表达形式，以及在征地补偿

估价中的应用

土地估价案例与报告模拟试卷（一）

土地估价案例与报告模拟试卷（一）参考答案

土地估价案例与报告模拟试卷（二）

土地估价案例与报告模拟试卷（二）参考答案

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　　章 宗地估价的程序、内容及要求

　　【重点提示】

　　1．土地估价程序

　　掌握：宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求

　　熟悉：宗地估价程序之间的逻辑关系

　　2．土地估价业务受理

　　掌握：土地估价业务受理途径、程序

　　熟悉：土地估价委托协议（合同）的主要内容

　　了解：土地估价业务服务的主要方向

　　3．土地估价事项确定的内容

　　掌握：土地估价目的确定，估价对象的初步界定，土地权利状况问题的界定与描述内容

　　熟悉：土地估价报告使用方向的规定，特别事项的内容与界定

　　4．土地估价对象资料收集

　　掌握：估价对象资料的基本类型、收集方法及要求

　　熟悉：不同类型资料的内容及收集要求

　　5．土地估价现场勘察

　　掌握：现场勘察的内容、方法与要求

　　熟悉：不同内容的现场勘察要求

　　6．土地市场调查与分析

　　掌握：土地市场调查的内容、方法与要求

　　熟悉：土地市场不同内容的调查要求

　　7．土地估价案例的调查

　　掌握：估价案例的类型及特点，估价案例真实性、可靠性的基本要求

　　熟悉：不同估价方法估价案例的调查内容及规范

　　8．土地估价方法选择

　　掌握：土地估价方法选择需要考虑的因素、原则与要求

　　熟悉：土地估价方法选择中相关性、适宜性、可行性分析的内容

　　9．土地估价结果分析与确定

　　掌握：估价检查、调整和估价值确定的原则、内容、方法

　　熟悉：估价检查、调整中的适应性、准确性、可靠性原则

　　10．土地估价报告撰写

　　掌握：土地估价报告撰写内容、规范格式

　　熟悉：土地估价报告的类别、形式与使用规定等

　　11.土地估价报告审核

　　掌握：土地估价报告审核的内容

　　熟悉：土地估价报告审核的要求、土地估价报告审核的目的

　　【考试范围】

　　1.土地估价程序

　　（1） 宗地估价基本程序及内容

　　① 确定估价基本事项；② 拟订估价作业计划；③ 收集资料、实地踏勘；④ 分析整理相关资料；⑤ 选定方法试算价格；⑥

确定宗地估价结果；⑦ 撰写估价报告书

　　（2） 宗地估价程序之间的逻辑关系

　　2.土地估价业务受理

　　（1） 土地估价业务受理途径

　　（2） 土地估价业务受理程序

　　（3） 土地估价委托协议（合同）的主要内容

　　（4） 土地估价业务服务的主要方向

　　3.土地估价事项确定的内容

　　（1） 土地估价目的的确定

　　（2） 土地估价范围的界定与描述内容

　　（3） 土地类型的界定内容

　　（4） 土地权利状况的界定内容

　　（5） 土地估价报告使用方向的规定

　　（6） 土地估价中特别事项的内容与界定

　　4.土地估价对象资料收集

　　（1） 估价对象资料的基本类型

　　（2） 宗地自身资料

　　（3） 价格影响因素资料

　　（4） 市场交易资料

　　（5） 其他类型的资料

　　（6） 图件资料

　　（7） 估价对象资料收集的方法与要求

　　5.土地估价现场勘察

　　（1） 现场勘察的目的

　　（2） 现场勘察的基本内容

　　① 土地位置、边界及四邻关系勘察；② 土地自然条件勘察；③ 土地环境质量勘察；④ 土地基础设施条件勘察；⑤

土地使用状况的现场勘察；⑥ 地上建筑物及其他附着物的勘察；⑦ 土地经营与收益状况的调查

　　（3） 现场勘察的方法与要求

　　6．土地市场调查与分析

　　（1） 土地市场调查的目的

　　（2） 土地市场调查的基本内容

　　① 土地需求影响因素调查；② 土地供给影响因素调查；③ 土地需求量、需求潜力及其变化趋势调查与分析；④

土地供给量、供给潜力及其变化趋势调查与分析；⑤ 土地供需平衡状况及地价关系的调查与分析

　　（3） 土地市场调查的方法与要求

　　7．土地估价案例的调查

　　（1） 估价案例的类型与特点

　　（2） 估价案例真实性、可靠性的基本要求

　　（3） 市场比较法中比较案例的调查内容及规范

　　（4） 收益还原法中租金案例、经营收益案例、经营成本案例的调查内容及规范

　　（5） 剩余法中不动产价格案例、建筑开发成本案例的调查内容及规范

　　（6） 成本逼近法中征地成本案例、土地开发成本案例的调查内容及规范

　　（7） 基准地价、路线价有效性的基本要求

　　（8） 建筑物重置成本价等其他补偿标准有效性的基本要求

　　8.土地估价方法选择

　　（1） 土地估价目的与适用原则相关性分析的内容

　　（2） 估价对象状况与估价方法适宜性分析的内容

　　（3） 估价资料与估价方法可行性分析的内容

　　（4） 估价技术思路的确定原则

　　（5） 估价方法的选择和确定原则与要求

　　9．土地估价结果分析与确定

　　（1） 估价检查、调整的内容

　　① 估价过程的检查、调整；② 不同方法估算值的检查、调整；③ 引用数据的审查

　　（2） 估价检查、调整的原则

　　① 适应性分析；② 准确性分析；③ 可靠性分析

　　（3） 土地终估价值确定的方法

　　10.土地估价报告撰写

　　（1） 土地估价报告的作用

　　① 描述估价对象；② 记述估价过程；③ 反映估价成果

　　（2） 土地估价报告的类别

　　① 土地估价报告；② 土地估价技术报告

　　（3） 土地估价技术报告的主要内容

　　① 土地估价报告的主要内容；② 土地估价技术报告的主要内容

　　（4） 土地估价报告的形式

　　（5） 土地估价报告的规范格式

　　（6） 土地估价报告的使用规定

　　（7） 土地估价报告的归档和档案管理

　　11.土地估价报告审核

　　（1） 土地估价报告审核的目的

　　（2） 土地估价报告审核的内容

　　① 估价人员资格；② 估价对象界定；③ 估价所依据的资料的质量；④ 估价假定前提和限制条件；⑤ 市场分析；⑥

估价技术路线、方法选择及运用；⑦ 地价确定的理由；⑧ 估价结果；⑨ 估价报告的逻辑性

　　【考点采分】

　　考点1：土地估价程序

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序1．宗地估价基本程序及内容

　　1） 确定估价基本事项

　　估价师接受估价业务后，首先需要决定估价的基本项目，包括确认评估对象、确定委估者委托估价的目的、确定估价条件和考虑土地使用年期等。

　　2） 拟订估价作业计划

　　估价作业计划应该由经验丰富的估价师多人共同拟订，拟订估价计划前必须先调查，在已确定估价项目的基础之上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接作出统一安排，包括确定估价项目、内容、收集和整理委估地产的有关资料、实地踏勘察证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提交估价报告等具体内容和相应的处理计划。

　　3） 收集资料、实地踏勘

　　（1） 收集资料。

　　主要是收集一般资料，如社会、经济、政治、环境等及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况，以及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等，一般包括：产权登记资料，宗地图、地籍图或地形图等，建筑平面位置图，地价、地租资料，市政管网图件及资料，城镇规划图。

　　（2） 现场踏勘。

　　现场踏勘的主要内容有：待估宗地的坐落位置、形状，土地利用状况，基础设施条件，道路交通状况，周围环境及地上建筑物现状、装修等内容。

　　4） 分析整理相关资料

　　（1） 一般估价资料。

　　对一般估价资料进行分析的主要内容如下。

　　①

经济趋势资料分析。估价师除了需要了解经济情况已发生的变化，还必须对经济情况将来变动的可能方向、程度及影响因素等，进行正确判断并科学预测其发展趋势。

　　②

法规的影响。一般资料中包括了社会导向及政府将这些导向具体实施于土地使用管理的法规。估价师必须收集影响地价的各项资料，包括城市规划、运输系统、环境条件，以及其他政府政策和社会导向。估价师了解政府的法规与行为对地价有何影响，从而可以确定适宜评估价格。

　　③

物价水平。估价师估计市场价格所用的售价、租金、营运费用、施工成本、利率，以及后价格的估算，通常都是以名义货币来表示，并没有随物价水平的变动而调整。

　　④

利率的影响。地产的活动与资金的供给密切相关。大部分地产在购买时都附有融资，因此，交易的多寡取决于抵押贷款取得的难易，以及金融机构当时的贷款政策。估价师对于金融趋势的研究，包括政府相关部门的活动。此外，公共建设计划的融资，使许多原来可能无法进行的建筑活动得以完成，这类政府措施能刺激地产的需求。

　　（2） 特定资料的收集与分析。

　　特定资料是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁不动产情况及地方上的市场特性等方面的详细资料，这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、租赁条件、交易条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限，以及年折旧率等数据，以确保评估委估不动产价值的需要。

　　① 市场交易资料调查与收集。

　　估价师在收集交易案例资料时，应包括下列项目：交易时间、交易面积、位置、宗地条件、地上物状况、购买者和销售者的特征及动机、销售的条件、不动产销售前后的利用状况等。

　　② 土地开发及建筑成本资料收集与分析。

　　这类资料主要包括：土地征用、拆迁费用资料、土地开发费用（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”资料）、土地开发合理利润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、专业费用、管理费用、建筑税、销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法和剩余法等方法评估地价的基础。

　　③ 收益及费用资料收集与分析。

　　收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、维修费用、房屋折旧、重置造价、保险费、管理费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。

　　④ 还原利率资料收集与分析。

　　还原利率是地产估价的基本资料之一，估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率，以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行归纳、整理，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。

　　5） 选定方法试算价格

　　因为不同的评估对象有着不同的特点和要求，因此其适用的估价方法也各不相同。

　　（1） 评估对象土地上无建筑物时，评估土地价格可采用：

　　① 市场比较法；

　　② 收益还原法；

　　③ 比较法；

　　④ 路线价估价法；

　　⑤ 基准地价系数修正法。

　　（2） 评估对象土地上有建筑物时，评估土地价格可采用：

　　① 市场比较法；

　　② 利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推算土地价格；

　　③ 市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；

　　④ 收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；

　　⑤ 从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格；

　　⑥ 路线价估价法；

　　⑦ 基准地价系数修正法。

　　6） 确定宗地估价结果

　　估价师必须检查整个估价过程，确保各个估价方法得出的试算价格准确并且，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定后的评估价格。

　　7） 拟定估价报告书

　　估价师决定了估价对象评估价格后，应及时撰写土地估价报告，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。

　　2．宗地估价程序之间的逻辑关系

　　（1）

制定科学、全面的宗地估价程序是高效率开展宗地估价工作的前提，整套程序各步骤之间存在着严谨的逻辑关系，因此不可能完全割裂开来独立完成，并且步骤间还形成了一定的先后次序。

　　（2）

明确估价基本事项是完成估价项目的基础。通过与委托方充分沟通，了解委托方的评估目的、估价对象的位置、权属状况、土地利用现状和基准日等情况后，估价师才能够根据估价经验初步判断工作量、适合的估价人员安排，并拟订作业计划，按照计划开展收集有关资料、实地踏勘等工作。同时，收集资料、现场踏勘也是对委托方提供的权属证明等资料进行查证和市场调查的过程。

　　（3） 分析整理相关资料是选择适宜的估价方法、科学估价、保证估价结果准确性的前提。

　　（4） 撰写估价报告是对宗地估价全过程的总结，一份规范的土地估价报告是土地估价师提交的工作成果。

　　【案例分析题1】

　　背景材料 以下是一个关于估价工作日志记录的案例。

　　某评估公司内部规定，估价项目组每天都要简单地将工作要点记录下来，形成工作日志。工作日志采用统一的格式，项目完成后统一存档。工作日志一般由估价助理完成。

　　表1-1是某项目某天的工作日志。表1-1 估价对象地上建筑物情况明细表

　　××× 项目工作日志 日期：2011年11月21日 项目进展天数：第三天 计划安排任务：产权查证、规划查证、现场调查

实际工作内容：产权查证、规划查证、现场调查 工作人员：

　　计划6人，实际参加7人（临时安排1名见习估价师跟随学习）。

　　分小组同时开展工作。

　　产权查证组2人：×××、×××（助理估价师）

　　现场调查组5人：×××、×××、×××、×××（助理估价师）、×××（见习估价师）续表 工作基本情况：

　　上午：

　　产权查证组：

　　上午9时准时约见土地登记中心负责查证的人员×××（昨天已预约）。

　　共查证22宗土地的产权问题，其中：

　　16宗土地（具体编号略，编者）的产权核实与委托方提供的情况无误，出具了证明文件；

　　3宗土地（具体编号略，编者）正在抵押期间，提供的资料未说明，与委托方核实后也出具了证明文件；

　　2宗土地（具体编号略，编者）未办理登记；

　　1宗土地（具体编号略，编者）正在办理登记之中，但是因为有小的产权争议，协调意见还没有取得，产权尚不能完全确认。

　　拜访了土地登记中心副主任×××先生，同意协助加快办理剩下的3宗土地的产权登记并出具证明文件。

　　现场调查组：

　　委托方2名工作人员配合：×××、×××

　　9时到现场。

　　共勘察3宗地，情况基本正常，但进度稍慢。

　　宗地（具体编号略，编者）值得关注的问题是土壤有大面积污染，应引起重视；

　　第二宗地（具体编号略，编者）有部分办公楼出租，是否影响未来土地权利纠纷；

　　第三宗地（具体编号略，编者）情况正常。

　　下午：

　　产权查证组：

　　下午2时准时约见城市规划局规划处咨询处的人员×××（昨天已预约）。

　　共查证22宗土地的规划情况，其中：

　　18宗土地（具体编号略，编者）的土地使用经核实与委托方提供的情况无误，出具了证明文件；

　　1宗土地（具体编号略，编者）有扩建批准，委托方没有提供资料，与委托方核实后也出具了证明文件；

　　3宗土地（具体编号略，编者）由于建设时间不长，没有规划验收。此情况已经通知委托方，等待其处理。

　　现场调查组：

　　2时到现场。

　　共勘察5宗地，情况基本正常。

　　其中：

　　宗地（具体编号略，编者）使用情况与填报的差别较大；

　　第二宗地（具体编号略，编者）在建，但已停工，实际上未使用，与填报情况出入较大；

　　第三宗地（具体编号略，编者）情况正常；

　　第四宗地（具体编号略，编者）建筑物明显为两个建设阶段，有扩建情况；

　　第五宗地（具体编号略，编者）情况正常。 有无特殊情况：无 记录人：×××（助理估价师）（签名）

　　【问题】

　　1.仅就工作日志内容，判断评估公司此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题。

　　2.土地估价日志的信息一般包括哪些？

　　3.该日志记录内容是否全面？如不全面，请指出缺哪些内容。

　　【参考答案】

　　1.此次估价工作流程不合理，存在以下问题：

　　（1）

人员配置不规范。一般情况下，一项调查或者核查类的工作，是有两名估价师一起完成，其中一个负主要责任，另一个配合。这样做的好处是避免出现结论的偏差，对信息采集的客观性有帮助。本案例中产权查证组配备了2人，1名土地估价师和1名助理估价师，这种人员配备显然不符合规定。

　　（2） 查证组调查结果未及时通知委托方。

　　（3）

当发现问题时，未能与有关方面协商处理方案，而是简单等待委托方去处理。例如，发现有3宗土地由于建设时间不长而没有规划验收时，未能协助加快办理剩下3宗土地的验收工作。

　　2.一般情况下土地估价日志的信息包括以下内容。

　　（1） 时间。估价日志以一天为单元，围绕估价工作进行记录。

　　（2）

人员。参加估价的人员，有估价师、助理估价师，还可能有一般的协助的估价员。委托方的配合人员虽然也会记录其中，但不应该作为估价人员看待。人员的组合方式，或者分组情况也要说明。

　　（3） 一天的计划任务。计划任务记录主要是为了对比一天的实际工作。

　　（4） 主要工作。可以按照时间叙述，也可以按照工作内容叙述。这里面要反映具体的时间、相关人员和处理结果。

　　（5）

技术成果。每一个工作所产生的结论。比如，现场调查基础设施状况，调查结果与委托方提供的结果相同，如果不相同，差距又在什么地方。

　　（6）

存在的问题。估价过程中会存在很多问题，有工作协调方面的，也有技术处理方面的。比如，按照计划能够进入现场，但是有突发情况不能够进入，需要推迟的时候，估价师应该怎么办？又比如，原来的设计可以采用市场比较法估价，但是调查中发现根本找不到合适的交易案例，这时应该如何办?等等。有的是估价师能够处理的，有的则不是，但是估价师是知情的人，应该提出一些建议，并及时沟通。这些内容，包括结果，都应该记录到日志中。

　　（7）

第二天应该做的事情和重要提醒。估价日志与工作台账不同：工作台账以记日常工作事务为主，可以写成流水账；工作日志贵在“精”而不在多，不能写成工作流水账。工作日志不用很复杂，能够清晰地反映一天所发生的事件就足够了。

　　3.该日志记录内容不全面，缺少第二天该做的事情和重要提醒。因为很有可能第二天的工作并不完全是由前一天的估价师来做，如果没有明确的提示，一定会影响工作。

　　【案例分析题2】

　　背景材料

某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制定了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。

　　下面是该事务所此次估价工作日志的内容。

　　（1）

5月21日，启动估价工作，派甲、乙（土地估价师）和两名估价助理（丙、丁）负责估价工作。其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。

　　（2） 5月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。

　　（3） 5月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。

　　（4） 5月23日上午，确定土地估价事项，并制定评估技术路线和方法。

　　（5） 5月23日下午，开始调查资料。

　　（6） 5月25日上午，开始撰写报告。

　　（7） 5月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。

　　（8） 5月30日上午，收到国土资源局付款。

　　关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：

　　（1） 出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。

　　（2） 收回补偿价格评估时，主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。

　　【问题】

　　1．仅就工作日志内容判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题。

　　2．确定土地估价事项的内容一般包括哪些？

　　3．确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？

　　4．日志中的估价技术路线是否合理？如果不合理，原因何在？

　　5．假如你是估价师，该如何设计估价技术路线？

　　（2006年考试真题）

　　【参考答案】

　　1．此次估价工作流程不合理，存在以下问题：

　　（1） 每项估价必须至少有两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。

　　（2） 两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。

　　（3） 应该先签订合同再进行实质性估价活动。

　　（4） 不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。

　　（5） 估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。

　　（6） 缺乏权属资料核实调查过程。

　　（7） 由于两份估价分别由甲、乙完成，所以报告签字不能由甲、乙共同签名。

　　（8） 缺乏审核。

　　2．确定土地估价事项一般包括以下内容：

　　（1） 确定估价对象。

　　（2） 确定土地估价目的。

　　（3） 土地估价期日。

　　（4） 界定土地价格定义。

　　（5） 土地估价中特别事项的说明。

　　（6） 审核。

　　3．确定估价事项时，应从以下两方面对土地出让底价和回收价格进行基本定义：

　　（1） 住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70年、出让土地使用权价格。

　　（2） 对教育用地价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。

　　4．估价技术路线不合理，不合理的原因如下：

　　（1）

出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。

　　（2）

收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。

　　5．（1）

收回补偿价格的评估技术路线：先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。

　　（2）

出让底价的评估技术路线：先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制定出让底价方案。

　　考点2：土地估价业务受理

　　重点等级：☆☆☆☆

　　☆☆☆☆考点2：土地估价业务受理1．土地估价业务受理途径

　　（1）

有时可能出于法律诉讼等的需要或出于一切经济活动的需要，如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等，委托估价者对土地进行估价时需要委托评估。委托评估者，大多是土地的占有者或者使用者（企业或个人）。

　　（2）

政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。

　　（3） 自有自估即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。

　　2．土地估价业务受理程序

　　1） 与委托方进行沟通

　　（1） 向委托方阐明土地估价机构及土地估价师的职业道德。

　　（2）

向客户了解情况。主要包括了解客户委托评估的目的、明确估价对象及范围、估价对象所处区域、土地利用状况等，通常为后续工作安排做准备。

　　（3）

查看相关资料。在委托人没有提出不合理要求的情况下，应进一步查看委托人提供的相关资料，辨别真假，以便初步评价评估风险。

　　2） 初步评价评估风险

　　主要根据土地估价师长期工作积累的经验，从合法性和可操作性来初步评估项目风险，包括客户风险、市场风险、政策风险、技术风险和经济风险。

　　（1）

客户风险是来源于客户方面的风险。主要是客户所提供资料的合法性、真实性，客户的诚信度，客户委托评估目的的准确性等。

　　（2） 市场风险是由于整个房地产市场的不稳定性和评估机构之间的竞争所造成的风险。

　　（3） 政策风险是由政策的变化所造成的风险。

　　（4） 技术风险是由于估价师的专业技术能力不足所造成的风险，

　　（5） 经济风险主要是客户交纳评估费的情况、客户的满意度和评估机构对项目经费估算的准确度等情况带来的风险。

　　3） 获取相关资料

　　通过初步评价评估风险，拟接受委托，应向委托方索取评估项目所需的全部相关资料，主要包括国有土地使用证、房地产权证、土地出让或转让合同等权属证明材料，以及规划红线图、有关政府部门批准的规划设计指标等文件。如果对资料的真实性把握不准确，应到相关部门查证落实，以免发生不必要的法律纠纷。如果无法查证其真实性，应考虑拒绝接受委托。

　　4） 签订委托合同

　　委托合同是评估机构同客户在平等、独立的基础上订立的业务约定书，是双方在充分协商的基础上达成统一意见而签订的。其中，应明确估价基本事项，约定双方的权利、义务和估价师的任务及工作时限，以确保证合作顺利，减少争议。委托评估合同是评估项目的重要文件，应存入评估项目档案中长期保存。

　　3．土地估价委托协议（合同）的主要内容

　　（1）

估价委托方和估价受托方。注明双方的全称。如果是法人委托，委托方的名称应与委托方营业执照的名称一致；如果是个人委托，应与委托方个人身份证的姓名一致。一般情况下，委托人即宗地的产权人，但也可以不一致，如投资价值咨询评估。

　　（2）

评估目的。注明满足委托方的什么需要和土地估价结果的使用方向。当委托方存在多种需求时，在协议中应说明估价目的与对应评估报告的关系。

　　（3）

估价对象。注明估价对象的位置、范围、用途、面积等。当估价对象为多项时，可以列表说明。要求协议中列示的估价对象情况与委托方提供的估价对象资料一致，与评估报告中关于估价对象的界定和描述一致。

　　（4） 估价期日。或称为“估价基准日”，是估价结果生效对应的日期，要求具体到年月日。

　　（5）

估价作业日期。它是估价师开始作业到完成报告的存续时间，短则一天或几天，长则可能达到几个月。估价期日可以在估价作业日期内，也可以比估价作业日期早，对过去的价格进行评估。在协议中，应明确交付估价报告的时间，具体到年月日。但是，在抵押价格评估和出让价格评估中，估价期日应在估价作业日期内。

　　（6）

双方的权利义务、责任及协作事项。对委托方来说，包括提交估价对象资料的时间、保证交付的资料的真实性和合法性、配合受托估价方勘察现场、按协议约定使用评估报告、按约定支付评估费用等；对受托估价方来说，按时提交估价报告、保证估价报告的质量、对委托方和委托方提交的估价对象资料保守商业秘密等。此外，如果需要到外地去调研，相关的配合工作和发生的差旅费用应约定下来。

　　（7）

评估费用及收取。注明本次评估应收取的评估服务费金额和支付方式。评估费金额要求注明大写和小写、币种；支付方式注明一次性支付还是分期支付。一次性支付要注明支付的时间或是支付的后期限；分期支付要注明每次支付的时间和金额，后一次支付的期限。协议中一般应注明收费的标准和依据，并附费用的计算方式。

　　（8）

报告书的修改和生效。明确估价报告修改的条件、时间及生效的条件。比如，甲方（委托估价方）接到乙方（受托估价方）提交的估价报告书的次日起3日内（日历日），如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出申请复估或重估，乙方应在接到甲方申请复估或重估书的次日起5日内完成复估或重估报告书，并交付甲方。如甲方逾期未提出异议，则估价报告书生效等。

　　（9）

估价结果和报告书的使用。明确报告的使用范围和方向。估价结果和报告的使用方向与估价目的要一致。明确估价报告的使用权属于委托方，解释权归估价机构和估价师，未经双方同意，不得向他人提供和公开报告的部分或全部等。估价报告不得用于约定用途或估价目的以外的用途。

　　（10） 违约责任。明确各方违约应承担的责任、赔偿损失和产权纠纷的解决办法。

　　（11） 争议解决。注明争议解决的方式和地点等，一般有协商、仲裁、诉讼3种方式。

　　（12） 其他事项。对于上述未尽事宜可以在该项目中列示，或是注明如果协议变更应签署补充协议等。

　　（13）

协议的生效和有效期。注明协议的生效日，或是自双方签订之日起生效；本协议除双方同意解除协议外，协议的有效期为完成评估报告并且委托方支付全部的评估费用后，协议终止。注明协议有几份，双方各执几份等。

　　（14）

签署协议的代表、签章、时间、地点、联系电话等。除在委托方和受托方名称上加盖公章外，还应签署代表人的名称（或签章）。如果签字人不是法定代表本人，其他人应持有法定代表人签署的授权书。

　　4．土地估价业务服务的主要方向

　　（1） 土地使用权出让、转让评估。

　　（2） 土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估。

　　（3） 土地使用权或其他土地权利的抵押评估。

　　（4） 土地收益权质押评估。

　　（5） 确定相关税费涉及的土地评估。

　　（6） 以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估。

　　（7） 为企业改制进行的土地评估。

　　（8） 为企业会计处理或出具财务报告需要进行的土地评估（如土地评估入账计提减值准备等）。

　　（9） 为金融不良资产转让而进行的土地评估。

　　（10） 法律诉讼涉及的土地评估。

　　（11） 城镇基准地价评估。

　　（12） 城市地价动态监测。

　　（13） 农用地分等定级与估价。

　　（14） 征地区片综合地价及统一年产值测算。

　　（15） 其他经济或整个行为涉及的土地评估。

　　【案例分析题】

　　背景材料

　　××省××市政府某股份制企业拟实施改制，委托省会某估价机构对该公司土地进行评估，该公司持评估报告及其他相关手续到××市国土资源局办理相关用地手续，国土部门以评估结果无效为由，拒绝为该公司办理用地手续，并指定××市一家评估公司重新进行评估。

　　【问题】

　　试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些。

　　【参考答案】

　　国土局认定该评估结果无效的理由如下:

　　（1） 土地评估机构的从业范围不够。

　　（2） 估价报告有效期超出时限。

　　（3） 土地评估机构的注册证书超出有效时限。

　　（4） 土地估价报告没有按照规范格式书写。

　　（5） 该评估机构不具备土地评估资质。

　　（6） 估价结果严重失实，不符合当地地价水平。

　　考点3：土地估价事项确定的内容

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　☆☆☆☆☆考点3：土地估价事项确定的内容1．土地估价目的的确定

　　估价目的由委托方来确定，应在委托协议中明确。宗地估价目的一般包括下面几种类型：

　　（1）

以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；

　　（2） 以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价；

　　（3） 以土地使用权抵押为目的的估价；

　　（4） 以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；

　　（5） 以司法鉴定为目的的土地估价；

　　（6） 以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；

　　（7） 以城市地价动态监测为目的的土地估价；

　　（8）

以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；

　　（9） 以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价。

　　2．土地估价范围的界定与描述内容

　　确定土地范围包括：土地的位置、四至、面积等。

　　（1） 土地位置。根据产权证记载描述，具体到行政区、街道、门牌号、地号、图号。

　　（2）

土地四至。宗地东南西北4个方向相邻土地的名称或使用人。借助宗地图或权属证确定。在勘察现场画位置示意图时，标出各个方向土地的使用人或名称。

　　（3）

土地面积。土地面积是估价的重要经济技术指标，来源于证载面积。当证载面积与土地登记不一致时，以登记面积为准；当证载面积与图件面积不一致时，应以证载面积为准；当现状发生了变化，土地进行了分割或合并，还没有进行登记发证时，以测绘结果为准，但应注明，如果终发证面积与测绘结果不一致时，应以发证面积进行调整等。如果是分摊土地应说明分摊方式。

　　3．土地类型的界定内容

　　土地类型是选择估价方法的重要依据。对于估价来说，可以从4个角度划分土地类型：

　　（1） 按用途划分。包括住宅用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生用地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地或其他用地等。

　　估价对象土地用途应依据有效合法的权属文件或规划批准文件确定。当现状用途和规划用途不一致时，应根据估价目的确定。例如，抵押评估，土地类型应根据国有土地使用证所载用途评估；对拟开发土地出让评估，土地类型应与核准的土地规划批准资料所载用途一致，比如依据建设用地规划许可证确定，如果没有建设用地规划许可证，也应该依据其他能够说明该宗地符合规划条件的资料确定等。

　　（2） 按开发程度划分。分为生地价格、毛地价格和熟地价格。

　　生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

　　毛地价格：指已经完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

　　熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

　　（3） 按是否产生收益划分。分为收益性土地和非收益性土地。

　　收益性土地是指具有直接租赁和产生经济收益能力的土地，包括具有潜在收益的土地。判断是不是收益性土地，不能只看当前是否在产生收益或租赁，而是要从本质上分析是否能够产生收益。

　　（4） 按经营方式划分。包括销售类、出租类的、经营类的和自用类的。

　　4．土地权利状况的界定内容

　　土地权利状况界定包括权利类型和权利主体的界定。

　　我国土地权利类型主要包括：土地所有权、土地使用权（包括出让土地使用权、划拨土地使用权和承租土地使用权）、抵押权、地役权、土地租赁权等。

　　权利主体是指土地持有主体，包括土地所有权主体（在我国为两种类型，一是国家；二是农村集体。本部分讨论城镇土地，因此，土地所有权人是指国家）、土地使用权主体和他项权利主体等。

　　描述土地权利状况应包括以下内容：

　　（1）

权属来源和权利类型。土地是出让取得还是划拨取得，或是其他方式，如租赁、授权经营等，是出让土地使用权还是划拨土地使用权，是否设有他项权利等。

　　（2）

土地使用年期。出让土地使用权是设有使用年期的，应界定土地使用权剩余使用年期，即从估价期日到土地使用权终止日的存续时间。

　　（3）

他项权利和权利纠纷。如果土地设有他项权利，如抵押权，应说明抵押权人、抵押权到期时间等；如果土地已出租，应说明租赁关系和租赁时间；如果土地未设有他项权利，在土地估价报告中也应该对此进行描述。相邻关系的权利状况影响土地的利用和价值，应说明土地的相邻关系或共享情况。对土地可能存在的权利纠纷，应该在调查核实的基础上，界定清楚。

　　（4）

土地权利状况描述的主要依据。主要依据国有土地使用证、房屋所有权证、土地出让合同等，他项权利界定的依据是他项权利证或国有土地使用证和房屋所有权证所记载的有关内容。

　　5．土地利用状况的界定

　　土地利用状况的界定主要包括容积率、建筑物情况、绿化率等，以及土地的基础设施条件等。对拟开发的土地，除了描述现状利用情况外，还应描述规划利用条件。

　　（1）

容积率。容积率是建筑面积与土地面积之比。根据建筑面积的概念，容积率有总容积率、地上容积率、收益容积率等。在估价实务中，当采用容积率计算面积或进行基准地价的修正、交易价格的修正时，要特别注意所采用的容积率的内涵，无论采用哪种容积率的概念，要求容积率和面积的计算口径要统一。确定容积率的依据主要有：对拟开发或正在开发的土地，采用土地规划资料确定；具有国有土地使用证和房屋所有权证的土地，依据两证所载的土地面积和建筑面积计算。

　　（2）

建筑物、构筑物情况。包括建筑物、构筑物的用途、面积、建筑结构、设备安装、建筑高度、建筑层数、朝向，是否存在影响建筑使用的不利条件等；对重要建筑物，应说明建筑年代、耐用年限、新旧程度、装修情况、使用情况、损坏情况等，当有多幢房屋时，尽可能列表一一描述。

　　（3）

土地开发程度。土地开发程度反映土地的基础设施完善程度。一般指通道路、通电力、通电信、通热力（通暖）、通天然气（或通煤气）、通上水、通排水（具体又分雨水和污水）等。常见的情况是宗地红线外达到几通、宗地内平整，或宗地红线外达到几通、宗地红线内达到几通。

　　对土地开发程度判断的难度有两点：一是宗地红线外开发程度的判断；二是宗地红线内开发程度的判断。

　　（4）

对规划条件的描述。对于拟开发的土地，根据规划条件进行评估的，除了对现状进行描述外，还应着重描述土地的规划条件及规划文件的批准情况等。

　　（5）

土地利用历史变迁的描述。土地利用有变迁，简要说明土地利用的历史变迁、土地利用方式、规划利用，以及是否存在规划限制条件等。

　　（6） 土地利用状况界定的依据。依据来源于委托方提供的权属和批准的规划资料的记载，以及估价人员现场勘察等。

　　6．土地估价报告使用方向的规定

　　1） 委托方使用土地估价结果报告的限制条件

　　土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同中列明。

　　（1） 必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估。

　　（2） 必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效。

　　（3） 必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告。

　　（4） 只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的有不同的评估结果。

　　（5） 只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开发表或刊登。

　　2） 土地估价报告的使用方向

　　（1） 保证税赋的公平性，为税收服务。

　　（2） 为土地出让、转让、抵押、企业以土地作价入股等交易提供依据。

　　（3） 为土地征用、征收、拆迁等补偿提供依据。

　　（4） 为涉及土地的遗产、家产分割、赠与等提供依据。

　　（5） 为解决司法纠纷服务。

　　7．土地估价中特别事项的内容与界定

　　（1）

估价经济技术指标来源。估价的经济技术指标主要包括估价对象的用途、土地面积、建筑面积、容积率，等等。根据估价的合法性原则，估价经济技术指标应当依据有效的产权资料。

　　（2） 对估价方法中重要估价数据特殊处理的说明。

　　①

主要包括对估价结果有重大影响，应该让委托方或报告使用人了解的数据，如容积率计算的方法、土地面积的分摊、土地使用年限的确定等。

　　② 在抵押评估中应注明贷款额或其他应扣除项，以及在评估结果中对贷款额和应扣除项的处理方式等。

　　③ 划拨土地使用权价格评估中对土地出让金确定的理由、方式。

　　④ 如果估价对象是出让土地使用权，则为对土地出让金交付情况的说明等。

　　⑤ 其他如征收补偿费、安置费用的金额和支付情况等说明。

　　（3） 特殊政策的说明。

　　（4） 地价定义设定的条件和土地现状不一致时，应对设定进行说明。

　　（5） 对土地价格内涵的特殊说明。

　　（6） 其他特别事项的说明。特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对土地价格的影响和处理的说明。

　　【案例分析题1】

　　背景材料 某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一座综合大楼，总建筑面积为16 200

m2，建筑容积率为2.5。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300 m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800

m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。

　　【问题】

　　1．企业甲为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证。试问应按何种程序办理？在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理？简述理由。

　　2．该企业职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为128

m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续？如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容？

　　3．企业甲因为融资需要，于2009年12月31日准备到银行乙将该大楼的第三层进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：

　　（1） 土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项？

　　（2） 为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，该计划应包括哪些主要内容？

　　（3） 现场踏勘时，应主要勘察哪些内容？

　　（4） 进行估价时，如何界定地价内涵？应选择怎样的估价原则和方法，并如何确定终价格？

　　4．土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/米2，剩余法评估结果为3100元/米2，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值好能达到760万元。试问：

　　（1） 该估价机构A应如何处理？

　　（2）

为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于银行乙处，试问该要求能否达到目的？简述理由。按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续？

　　【参考答案】

　　1．（1） 办理土地登记手续的程序如下：

　　① 土地登记申请；② 地籍调查；③ 权属审核；④ 注册登记；⑤ 核发证书。

　　（2） 如企业甲按综合用途申请登记，不合理的理由如下：

　　① 根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记。

　　② 由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。

　　2．（1） 对所涉及土地应办理的手续如下：

　　① 依法办理土地登记手续。

　　② 应依法交纳土地出让金。

　　（2） 对该土地进行登记时，有关登记的主要内容如下：

　　① 土地权利主体，土地使用者为张某。

　　② 土地权利客体。

　　a.土地面积中总土地面积为16 200/2.5=6480（m2）；按建筑面积分摊应为(128/16

200)×6480=51.2（m2）。

　　b.土地用途为住宅。

　　③ 土地权利来源，包括以下两项。

　　a.权属性质为国有出让。

　　b.土地使用年限为法定年限70年。

　　3．（1） 土地估价机构A接受委托后，首先明确以下事项。

　　① 评估目的；② 评估基准日； ③ 评估对象（包括位置、面积、权利状况等）；④

其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）。

　　（2） 估价作业计划应包括以下内容：

　　① 人员安排；② 时间安排；③ 主要工作内容；④ 工作程序；⑤ 需要注意的其他事项。

　　（3） 现场踏勘应勘察以下内容。

　　① 估价对象的基本情况：包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等。

　　② 地上建筑物的情况：包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。

　　③

周边区域条件和个别条件：包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状，临街条件、深度，至商服中心距离，至火车站、机场等主要交通设施的距离，至主要生活设施的距离等。

　　（4） 具体解答如下。

　　① 可以通过以下几个方面界定地价内涵。

　　a.用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。

　　b.土地使用年限：按法定年限40年。

　　c.土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定。

　　d.估价期日：2009年12月31日。

　　e.土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。

　　② 进行估价时应选择合适的估价原则和方法。

　　a.可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则：有效使用原则、预期收益原则、替代原则、贡献原则等。

　　b.可选择以下方法：市场比较法、收益还原法、剩余法、路线价估价法。应至少选择两种以上的方法。

　　c.确定估价结果的方法包括以下方法：简单算术平均；加权平均；取一种方法结果；以一种方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。

　　4．（1） 估价机构A处理办法如下。

　　① 根据题意，银行要求的估价结果为760万元，则土地单价为7 600 000/1900=4000（元/米2）。

　　②

经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中结果为3800元/米2，且市场比较法结果能够反映市场状况。所以，从估价结果来看，不能调整估价结果。

　　③ 如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。

　　（2）

该要求不能达到目的，理由是国有土地使用证是证明土地产权的合法证明，银行即使将国有土地使用证存放于自己处，并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地使用证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。

　　按规定银行乙应要求对所涉及土地办理抵押登记手续，银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。

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本书涉及内容广泛，虽经全体编者精心编写、反复修改，不足之处仍在所难免，欢迎广大读者予以指正，在此谨表谢意。

编者

2013年2月

• 作者：文孟先生 发布时间：2023-06-13 22:16:12

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• 作者：staved 发布时间：2023-06-25 15:18:43

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• 作者：由 发布时间：2016-04-26 10:51:03

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• 作者：文孟先生 发布时间：2024-03-04 12:10:54

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• 作者：オレンジ 发布时间：2020-01-19 23:20:19

  同上。

• 扣人心弦,一口气读完的

  作者：八戒 发布时间：2013-12-14 14:35:18

  后续的情节越来越扣人心弦, 必须一口气看完不然睡不着.

  很多情节的设计跟电影类似, 有些好像美国动作片一样, 又有情节让我想起了无间道, 敌我互相渗透感觉作者借鉴了很多电影中的情节,让整个小说都很刺激. 结局我这里就不做剧透了.出乎我的意料.

  不得说的anPhone:

  关于书中anphone一定会让人联想起iPhone,书中一些关于anphone可以跟踪定位,干扰某些设备的事情我是有所耳闻的, 其实现实中中国政府对iPhone也是颇有微辞的, iPhone内置了翻墙功能, 定位功能, 而且美国人在中国藏区免费发放iPhone协助内地藏民与达赖联系,iPhone的电池不能卸载, 而iPhone在没电的时候还会保持一定的电量只是无法开机, 为何会这样, 这部分电量是为了远程激活这个高级窃听设备的吗? 这一系列事实联系在一起不能不让人联想这是不是美国的一个大局, 这里对anPhone的描述与市面一些对iPhone的传言相吻合.

  老安就是乔布斯?

  我认为而老安映射是乔布斯, 乔布斯本人似乎也与老安颇有几番相似, 自私, 吝啬, 几乎没有参与过任何慈善项目, 尽管通过持有苹果股票和7.4%的迪士尼股权，他积累了约83亿美元的个人财富，但目前还没有公开资料显示乔布斯进行过慈善捐款。他既不是“捐赠誓言”(Giving Pledge)组织的会员，也没有向医院或学术机构捐助以他名字命名的建筑。前者是一家由沃伦·巴菲特(Warren Buffett)和比尔·盖茨(Bill Gates)联合组织的慈善团体，其会员都是全美最富有的家庭，他们都承诺将至少一半的个人财富捐出。据知情人士透露，乔布斯拒绝加入该组织。

  至于eric blank 可能源自苹果内斗的传闻, 暗讽的是苹果新CEO的无能, 书中说没有anPhone7.0的设计似乎也是在暗讽苹果的5s 5c设计没有新意, 苹果到了黔驴技穷的境地.

  作者把一些坊间传闻都融入到情节中, 结合一些实际情况,虚虚实实,有点像金庸小说的手法, 野史配合正史, 这样就更有意思啦. 书中的老安第就是个老谋深算的家伙, 做了这么大的局, 作者为何这样描写老安, 似乎是对现实中的乔布斯的一种抗议

• 悲剧是黑洞，但我的故事尽头有光

  作者：春眼秋手 发布时间：2016-10-20 19:08:29

  悲剧是黑洞，但我的故事尽头有光

  ——《那个不为人知的故事》后记

  文： Twentine(无量渡口）

  本文起始于我的一个梦。

  至于梦的来源，我认为是我生活中各种莫名其妙的经历。而小说的名字——《那个不为人知的故事》，也是我当时随便一起，但当真正写到最后，我发现这个随便一起的名字，刚刚好说明了故事的主题。

  最初的最初，这个故事刚刚有雏形的时候，其实只有一个主角，就是杨昭。

  她不是传统意义上的爱情小说女主角，她不怎么善良，也谈不上温柔，而是冷漠、尖锐、自我。

  我给了她一个优渥的环境，她完完全全沉浸在自己的世界里。

  在现实生活中，跟这样的女人来往一定会惹人讨厌。因为她对别人的迁就完全是出于一种理性的教养，而不是发自真心。

  但是从另一个方面讲，杨昭也很强大。

  不光是她，任何一个能坚定在自己的认知里、不被外界所迷茫的人，都很强大。

  本文的的确确需要这样的一个女主角，因为这个故事有点残忍，就像山崖上摘花，我需要一个能在狂风之中站得住脚的女人。

  有了这样一个女主角，我就开始创造这个故事。

  其实这个小说很简单，就是讲述一个有着独特性癖的女人找寻自我的过程。

  当中也许有些爱情。

  这个世上有数不清的人，其中一部分可能会跟其他人不同，有着一丝独特的癖好——对于年龄、性别、物品，或者人身体的某一部分。

  外表平淡无奇，内心行走边缘。

  我写这个故事，就是想说明，这些不被大众接受的癖好与感情，或许并不全是悲剧。人世无常，生活远比小说丰富，人也远比角色多情。

  在这样的花花世界里，一定有一些边缘的感情，在某个角落，开花结果。

  所有的欲望与爱，最后都会随着时间洗尽铅华，归于安稳与平淡。待到那时，同样相伴，大家又有什么区别。

  说完女主角，再谈一谈男主角。

  因为故事的设定问题，我在思考男主角的时候，需要找一个比较灰暗的角色。

  我第一个想到的就是警察，再向深想，缉毒警察。

  可以说，陈铭生的出现，就已经让故事不由自主地压抑了。

  杨昭是我自己臆想的，她的心理，她的故事都是我编出来的，可陈铭生不是，陈铭生的沉重，有很多很多的原型。

  我曾在文章进行到三分之二的时候动摇过，想把故事改成美好的大团圆。原因就是我对陈铭生心软了。

  说来也是奇怪，我能让我心爱的女主角毫不犹豫地结束生命坚定自我，却对一个虽然戴着“男主角”帽子但其实只是为了衬托女主角的陈铭生心软了。

  追究原因，可能就是现实。

  现实生活里很难有杨昭，但是却有很多陈铭生。

  他们平日里很普通，只有当他们来到工作岗位上时，那一份不寻常的工作性质，让他们变得有些不平凡。

  陈铭生是一个很普通的人，普通到我这个作者想开点金手指都无从下手。

  他不算帅，没有多少钱，有些土，他唯一的优点，就是坚定，就像杨昭，虽然他们的坚定，来自不同方向。

  陈铭生一辈子活得都很憋屈，甚至他的死也不是轰轰烈烈，他就是那么简简单单地离开了。

  现实生活中，死了这样一个陈铭生，带来的平凡的破碎感，比起我写下的男女情爱更加让人心碎。

  很多人说，我写的这个故事太压抑。

  但是我一直觉得这并不算悲剧，真正的悲剧是让人绝望的，让人无法呼吸的，就像一个漆黑空荡的山洞，可这个故事不是。

  它是条隧道，过程黑暗，但尽头有光。

  最后一句话，送给有缘读到故事的你——如果可以，请看清自己，然后坚定起来吧。