商品房买卖合同纠纷典型案例研究 李承蔚 著 中国政法大学出版社【正版】 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

《商品房买卖合同纠纷典型案例研究》系李承蔚律师根据自己从事律师执业十多年的经验和所处理过的典型、疑难案例，将其类型化加以编排、分析并研究而成。该书所例举案例均具有很强代表性，部分案例亦带有趣味性。

全书共分为五章，内容分别为：人·人格·民事主体；商品房产权变动主体论；商品房买卖合同：订约的陷阱；商品房交付的罪与罚；真实的谎言：一房二卖。

总序序章 人·人格·民事主体第二章 商品房产权变动主体论第三章 商品房买卖合同：订的陷阱 节 诚意金：非诚勿扰 第二节 格式合同：“紧箍咒”？ 第三节 书面合同：有为利，无为用第四章 房屋交付的罪与罚 节 商品房交付：无中生有 第二节 产权过户未登记：分娩前的阵痛 第三节 迟延交付：潘多拉的盒子第五章 真实的谎言：一房二卖参考书目后记

李承蔚，曾用名李博(1977——)，毕业于西南政法大学，从事律师执业10多年，现就职于盈科律师事务所，致公党党员，清华大学法学院法律硕士联合导师，担任“新长征·中国梦”(纪念毛泽东主席诞辰120周年系列活动)法律顾问，任多家商会顾问。

　　 致力于建筑、房地产；公司并购、改制与破产及清算；企业法律风险管理及投融资；金融、矿业等领域法律事务。一直倾力于民法基本理论、民法热点问题及民法哲学、法哲学等方面研究；先后在《社会科学家》、《温州大学学报》、《四川理工大学学报》、《现代物业》、《重庆律师》、《民法哲学研究》等刊物发表学术论文数十篇。秉承岁月流逝，笔耕不辍的信念，诠释“嘴巴子、笔杆子、脚丫子”的“诸子文化精神”！

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《商品房买卖合同纠纷典型案例研究》系李承蔚律师根据自己从事律师执业十多年的经验和所处理过的典型、疑难案例，将其类型化加以编排、分析并研究而成。该书所例举案例均具有很强代表性，部分案例亦带有趣味性。全书共分为五章，内容分别为：人·人格·民事主体；商品房产权变动主体论；商品房买卖合同：订约的陷阱；商品房交付的罪与罚；真实的谎言：一房二卖。

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  文/李乃清

  “一个阿飞下去了，又一个阿飞上来了。”

  入冬后的上海夜晚，天色一片暗沉，市廛声也渐趋闲静。

  一个瘦长男人，从隔壁的作协机关穿进咖啡馆来。藏青绒帽，灰呢围巾，皮夹克皮包，用上海话讲，噱头蛮好。老板娘迎上前笑盈盈招呼，“金老师真是越来越年轻了。”

  金宇澄笑笑，“本打算吃了夜饭过来，没想一到单位就忙到现在。手头有5个人的采访，等文稿出来我要昏倒了。”他点了意大利罗勒素面，边呼啦面条边接受本刊记者的专访，期间接了3、4个电话，临近年终盘点，《繁花》又拿了不少奖。

  独上阁楼，最好是夜里。《阿飞正传》结尾，梁朝伟骑马觅马，英雄暗老，灯下数钞票，数清一沓，放进西装内袋，再数一沓，拿出一副扑克牌，捻开细看，再摸出一副。接下来梳头，三七分头，对镜子梳齐，全身笔挺，骨子里疏慢，最后，关灯。否极泰来，这半分钟，是上海味道。

  《繁花》开篇，金宇澄借王家卫电影亮相，有意味的是，两年半后的今天，有消息传来，王家卫读了小说非常欢喜，认为“繁花”这名字取得好，“喜欢里面那么多故事”。

  “一个阿飞下去了，又一个阿飞上来了。”金宇澄解释《阿飞正传》的结尾镜头，指指一旁圣诞树，“繁花就像星星点点生命力特强的一朵朵小花，好比树上闪烁小灯，这个亮起那个暗下，是这种味道。”

  2011年5月，金宇澄化名“独上阁楼”，在上海弄堂网论坛发帖，每天几百字的趣人逸事，颇受网友欢迎，不断有人顶帖：“爷叔，后来呢？下文呢？”。

  这些有一搭没一搭的故事，从沪生、阿宝、小毛三个不同家庭背景的上海少年展开，从1960年代讲到1990年代，主人公穿梭于“上只角”和“下只角”，前后牵扯出100多个人物，包括芸芸众生的情欲、梦想和迷茫，“一万个好故事争先恐后冲向终点”，细绘上海市井百态、人性嬗变及历史沧桑。

  “说到上海叙事，自有白话小说盛行以来，一直到金宇澄的《繁花》横空出世，大约有四位作家是绝对绕不过去的。按照时间顺序排列，他们分别是韩邦庆、张爱玲、王安忆以及金宇澄。”茅盾奖评委王春林如许评价。

  自1988年进入《上海文学》杂志社，金宇澄20年来没写小说，一直安静地当小说编辑，没想到快退休时，在网上用沪语写故事出了名。“一件事带出另一件事，讲完张三讲李四。不说教，没主张；不美化也不补救人物形象，不提升‘有意义’的内涵；位置放低，常常等于记录，讲口水故事、口水人——城市的另一个夹层，那些被疏忽的群落。”

  2012年8月，金宇澄的网络初稿《上海阿宝》，删改为29万字的《繁花》，发表在《收获》长篇小说增刊秋冬卷，杂志一时脱销、加印；2013年3月和10月，中国作协和上海作协两次在京、沪举办《繁花》研讨会，南北的小说家、评论家出席，给出极高评价。李敬泽认为《繁花》深得《红楼梦》“能无限地实，但又能无限地虚”之精髓；吴亮说“碰到了一件非常惊人的作品”；《收获》执行主编程永新评价“《繁花》是2012年中国文学天空划过的一道闪电。它建立了一座与南方有关、与城市有关的人情世态的博物馆”；小说家路内发微博：“《繁花》是一部有神性的小说。……我读《繁花》，读懂它的部分我觉得像《红楼梦》，没有读懂它的那部分，我觉得就是《金瓶梅》。”

  在《收获》发表版本基础上金宇澄又改多遍，加了十多幅手绘插图。2013年3月，35万字单行本《繁花》出版，至今印出6万册，拿下中国小说学会2012年度最佳长篇的榜首、华语文学传媒大奖-年度小说、2013年“施耐庵文学奖”、“文化中国年度人物大奖-小说奖”、“鲁迅文化奖-小说大奖”等荣誉，获得深圳、杭州等等各大媒体“年度好书”榜，拿奖拿到手酸。

  年过六旬的金宇澄，显然还没习惯被拎出来示众：“比如妙龄女子，肚皮凸出，可以大摇大摆，挺出挺进，游走妇女保健院，我这副样子，讲句戏话，等于一个老女人忽然怀孕，感觉难堪——步态，心情，忽然不一样，这把年纪了，不习惯，不自然。”

  “潜伏者”

  金宇澄1952年生，土生土长上海人。“50年代父母取名随便，哥哥第一个生，比较忙乱，就叫金芒芒，我是第二个，舒服一点，就叫金舒舒，上海话拗口，很不好听，有资产阶级味道。文革时爸爸帮我改掉，取自毛泽东诗词‘金猴奋起千钧棒，玉宇澄清万里埃’，现在金宇澄这个陌生名字，有个80后的读者说，大概是韩国人吧。”

  网上多年“潜水”，“老金”对时下新鲜话题触感锐敏。《繁花》火了，人们才发现，这位20年来默默为他人做嫁衣的好好编辑，乃小说界一大“潜伏者”。

  金宇澄生在知识分子家庭，《繁花》的沪生、阿宝、小毛是军队干部、资本家、普通工人的后代， “三人的经历我都有一部分，小说是组合，把现实打碎了再拼接。”

  母亲毕业于复旦新闻系，父亲出自吴江古镇家族，与柳亚子是远亲，苏州读了高中，加入革命，曾属潘汉年领导的上海地下工作者。“我爸爸很不愿意谈往事，当年很多人都死了，1942年东京警事厅破了一个要案，来上海抓人，把我爸爸和另一地下人员陈先生，押送北四川路桥日本宪兵司令部，一路上我爸爸相当紧张，进去怎么应对审问？两人住一间前楼，因为是‘单线联系’，明知自己人，却很不了解，没想到敞篷卡车开到四川路桥堍，陈先生就带手铐跳下去……半夜，宪兵押我爸爸赶到监狱医院对质，陈先生满头裹了纱布，眼睛睁开一条缝，握紧我爸爸的手，不行了，这一来，审讯时我爸爸逃过一劫，老虎凳什么都吃过，地下工作者，对于历史，一般是不响的。”

  新中国成立，金宇澄的父亲担任了某机关的处长，全家搬进长乐路机关宿舍，市中心的新式里弄。“我爸爸有时很有钱，有时一点钱都没有。1954年‘潘杨案’事发，他立刻被隔离审查，关了两年，随后一切没有了。他同母亲离开了上海，下放到浙江湖州一个水泥厂工作，我和哥哥，一个妹妹，三个孩子跟祖母生活。”

  蹉跎一代的记忆，即便怀旧，也是被疾风暴雨的狰狞现实阻断。《繁花》的少男少女目击上海马路“破四旧”，剪小脚裤，家里兜底翻，“扫地出门”。阿宝去旧货店，寻找蓓蒂家抄走的钢琴，沪生和姝华议论学校隔壁被铲平的天主教堂，这块空地忽然成了塑造七八米高的领袖像工棚，一教师在瑞金路撞车自杀，路边滚来“一粒孤零零眼睛，一颗眼球，连了血筋，白浆，滴滴血水。”

  《繁花》很多细节来自金宇澄的耳闻目睹，他说，遗漏的素材太多了，以后或可做个仔细的注释本。

  “1966年7月开始的抄家狂潮，每天流传小道消息，我过去一本《洗牌年代》也提到，比如某位资产阶级太太，鸡蛋挖小洞，倒出蛋清，把珍珠、钻石塞进蛋壳，没想到抄家人员里，有个菜场卖蛋的，份量一掂，发觉问题了，一篮子鸡蛋全部没收。”

  “也听说过神乎其神的‘独脚强盗’，半夜三更，进入抄家组织封存的房间，拎走资本家皮箱，飞檐走壁，楼下备了黄鱼车，地形看好，皮箱用绳子吊下来，人顺下水管道滑下，骑车绝尘而去。”

  “写《繁花》时，我有个亲戚说，哎呀呀，应该写一写上海五原路呀，那条路的居民，人人晓得，此地有个大人物，花园大铁门从来紧锁，结果搞革命了，铁门打开，这男人养了5个老婆。”

  “当时奇闻满天飞，徐汇区一幢洋房里，抄出一个白毛女。某某人家汽车间，抄出一只厚棺材，棺材板掀开，白蚂蚁像烟雾一样飞腾出来，直接钻进人的鼻孔、耳朵，大家乱逃。各种怪事实在是多，这一笔账是写不胜写的。大革命，一般就是三个特点，谣言四起，暴露秘密，财产转移。”

  1969年7月，全国一片红，16岁的金宇澄和哥哥一起去黑龙江嫩江农场务农，一做7年，期间种玉米大豆，做泥瓦匠，盖房、砌墙、做石工，伐木，出窑、掏井、打油，补缸，磨豆腐，也做粉条，几次的临时马夫。“农场到春天，就要‘骟马’，十几匹小公马要做阉割，马到三岁发情，就是‘害群之马’，碰到母马，身上拉有马车，也会扑上去，容易出事，因此要手术，然后强迫这一批太监马，日夜走路，因为太痛了，马就会趴到地上，伤口感染，一般是两个临时马夫，早晚两班倒，骑一匹，旁边再带一匹，马身压几百斤沙袋，日日夜夜走路，不是一天两天，走半个多月，人，真不可以跟动物比的，动物更苦。”

  这段时间，金宇澄觉得，再也回不了上海。“当时严格的户籍票证制度，离开城市，缺失户口，有钞票也吃不到饭，穿不到衣，样样凭票。《繁花》有一段真实的经历：1969年我从上海到黑河，三天四夜火车，到铁岭站，大家下车打水，后来火车慢慢开动，我看见一个女孩子跳上了车，大概觉得吊在车门口都是陌生男同学，又想下车，再换一个车门，没想一跳下去，跌进了月台的缝隙，一条大腿立刻压掉了。后一年我听说，少一条腿的女孩子，户口已返回上海了。第一时间，大家极其羡慕：啊啊，这就可以回上海了？有上海户口了？！也许很少有人会想，人家已经是一个独腿女人了。”

  “饭局”与“不响”

  上山下乡那几年，金宇澄唯一乐趣是和上海文友通信。“认识几个上海高中生，喜欢黑格尔《小逻辑》、叔本华、翻译小说，看信他们讲，哎哟，你可以写小说！《繁花》插图的画法，在当时也起过作用，文字写不明白，在信纸上画北方环境，北方的火炕、火墙结构。”

  1977年，从金宇澄东北“病退”回沪，在街道的某零件厂上班，后调沪西工人文化宫。“1984年，差不多是现在的十二月末，上海下雪，让我想到东北零下40度，雪像黄沙一样干燥，写1500字《多雪的冬天》投《新民晚报》，也就印出来了，第一次投稿成功让我有信心，到那时直到现在，我从没有吃过退稿。”

  1985年，金宇澄在《萌芽》发表处女作《失去的河流》,被《小说选刊》和《新华文摘》转载；次年的《方岛》发表在《萌芽》。《失去的河流》和《方岛》连获两届《萌芽》小说奖，金宇澄因此进入上海作协1986年举办的第一期青年创作班，他和邮递员孙甘露等人被作为文学新人集中培养。

  “每天有安排，听讲座，参观各种地方，寺庙，监狱，看电影，话剧，最后半个月到浙江宁海，两人一个房间，写一部小说出来。孙甘露当时已写好《访问梦境》，一点事没有，有些人爬山去了，我感觉压力，结束前3天的某个夜里，整夜写了小说《风中鸟》。”

  “简单的故事，东北农场规矩，有人要死了，医生请木匠师傅做棺材。小说开始，是做了棺材，老人却恢复健康，棺材就搁置在露天，让知青坐在上面打扑克，聊天，吃饭，‘我’有次迫不得已，躺进棺材躲避女青年的情景，透过板缝，发现阳光青草，女青年的尼龙袜子脚踝，最后，这只棺材被大家养鸡鸭，风吹雨打，成为一个很丑陋的东西，但当地许多老人，有意无意来看看它，按照规矩，谁死就得用它。小说结尾是两个病重老人，长久弥留，就是不死，‘我’和医生都觉得不可思议。”

  “死亡非常丑陋，从棺材缝隙看外面一段，阳光、青草，随后走来一个女知青，她到处找我，你在哪里啊？她不知道我在棺材里躺着，生命是如此的美好。”

  1988年，《风中鸟》获得《上海文学》短篇奖，也是这一年，金宇澄调入作协，成为《上海文学》小说编辑，直到如今的常务副主编。每周一三五上班，“工作就是看小说”；日常也是与同龄人差不多的内容，交往范围包括各时期认识的朋友，“有一些是社会闲杂人员了，比如下岗多年的下乡弟兄，最好的一位，我16岁去东北，他就坐在我对面，一直没结婚，几年前过世了，生活在最底层，有段时间在国有的钢厂食堂里做，过中秋、春节，他会带食堂做的月饼，八宝饭来我家，他说，不是给你的，是给我侄子吃的”。这些情感的流动，是金宇澄解释的江湖文本。

  《繁花》第29章小毛请客，在座阿宝、沪生，小毛邻居、朋友，大家开“故事会”。白妹讲二楼爷叔偷窥发廊妹与客人的勾当，小毛讲深夜打牌结束，在汽车站搭讪了一个陌生女子，手拎两袋衣服，一直不说话，上海话就是“不响”，最后她勉强说三个字：汏衣裳（洗衣服），蚊子叫一样，小毛马上说，自己单身汉，有洗衣机，建议去他家洗，女人不响。随后两人上车，等到小毛下车，女人一声不响跟小毛进家门，最后，两个人“做了生活”，以后，迷迷糊糊的小毛，听见女人整夜手洗衣服，最后天亮了，门锁的声音，女人走了。小毛再也没见过这个幽灵般的女人。

  据说，王家卫喜欢这默片一般的洗衣故事；据说，这也是金宇澄一位故友的真实告白。老友是保安，一直未婚，前几年病逝。小说写小毛弥留之际，病房内围了一堆落泪的女人，老中青都有。

  《繁花》中，饭桌上各人都有酸甜苦辣，说不尽的前世今生。金宇澄说，“我有意不写知识分子和农民，城市的草根群体，在城市野草中生长，是更复杂的人生之谜，比如多年前，我被朋友拉到外滩附近一家小店吃饭，店主是阿根廷回来的几个上海姊妹，一桌人都不是所谓知识分子，是另一种样子的价值法则。有人问一个女孩什么时候结婚，对方坦然说，我阿姨讲，让我先包几年再说，她的语气很平和，当时有人问，你阿姨是做啥的？她说，一般的白领，让一个日本人包着。非常平静。我这才发现城市的这个空间，不大惊小怪的空间，什么都可以公开谈，像无论我们的大环境如何变化，海面如何波浪起伏，海底是另一种生态，这是小说家应该注意的。”

  《繁花》题记“上帝不响，像一切全由我定”，整部小说频繁出现“不响”达1500多个，成为金宇澄的文本特征。“因为长时间看小说，我想换一种写法，小说的个性，是语言、甚至包括标点符号的特点；文学是人学，如何描写人？可以去掉盛行的内心描写，去掉解释与分析，现在的读者十分聪明，以对话代替，是可以的。小说结尾，沪生问阿宝说，有女人问，阿宝怎么一直不结婚，一辈子一声不响，心里想啥呢？阿宝回答说：沪生你也一样呀，一辈子不离婚，碰到事情，就是笑笑，你心里想啥呢？阿宝说，其实女人想搞懂男人的心思，很简单，去买几本文艺小说，里面有很多男人的心理，看了两本，就都明白了——我这样写，脱不了一种嘲讽，但我觉得在我们这个时代，一般意义的内心世界，大家都懂了，不必重复，中国人最聪明，什么都懂了，什么都可以不响，小说可以大声疾呼，也该允许我一声不响。”

  女作家朱文颖印象中，金宇澄在饭桌上是个有意思的旁观者。记者也是在饭桌上访问金宇澄，他回答问题，喝了两口蘑菇汤，突然蹦出一句“你是什么星座？”接这个话题他说：“我射手座，比较戆，《皇帝的新衣》的小孩，就是射手座，勇敢，我做不到他那么勇敢，但《繁花》这本书，我自认发现了国民特性；一是饭局，家里的客厅没客人了，有事没事，包括结婚，死人，中国人就是去吃饭，无穷无尽的饭局。另一个是‘不响’，中国人最关心世道，最聪明，样样事体其实都懂得，但一般只能是‘不响’。很多事情，个人承担不了，最后也只能无语，小说写到一句，天底下只有耶稣和老毛，最了不起，那么多的人，每天跟这两个人讲心里话，但这两个人，就是一声不响。确实的，其实人很无助、很迷茫，是哀怨的。能够祈祷，求到了指引的情况不多见，我们缺乏这个。”

• a Rose for May (∞之一)

  作者：圆圆潮 发布时间：2007-01-26 12:30:47

  The Age of Innocence

  无论是书还是电影，常年都列于各自的TOP TEN列表的NO.1。

  即使之后感动的文字或画面仍时有，纯真年代所带来的触动和共鸣，却耿耿于怀地存于血液之中。

  乃至成为人生的一部分。

  一直在想，以怎样的一种文体，怎样的一种姿态，怎样一种叙述语气，或是在怎样的音乐和怎样的背景心情中开始，才好表达冰山一角。

  几年中读了七八遍小说，看了七八遍电影，收了精装的书，托朋友从米国带了原版，书中的细节谙熟于心，对白用词倒背如流，到毕业论文长长漫漫的8000字，仍觉，为其做的，还不够。

  所要表达的，仍仅于此。

  或是，太喜欢，潜意识里藏着掖着总不表迹于众。

  只好一遍又一遍干涩地说，纯真年代我最喜欢了。却将最柔软的一部分空置起来。

  a rose for may，是借了福克纳的小说名：a rose for emily。

  大学文学课讨论ROSE的涵义，太多，落水三千，只取爱的释义。

  不想用理论和原文的堆砌来表述梅是怎样的女子。

  一年前看绝望的主妇，BREE在REX的苛刻言语后走入洗手间，一阵痛哭后稍加整顿，再满面荣光地走回房间。那刻突然喜欢上了BREE，像梅一样的女子。

  论文时和老师谈起这一桥断，说，若是用换种表示手法，镜头推移跟随梅，那平静如海水般蓝的眼睛里，泪水会不会就此昭然若揭。笑靥如花掩饰疲惫。

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  他暗自沮丧地想，藏在它里面的想法他永远都会一清二楚，在未来的全部岁月中，她绝不会有意想不到的情绪--新奇的想法，感情的脆弱，冷酷或激动---让他感到意外。

  假如梅公开说出她的伤心事（他猜想她有许多），他本来可以用笑声将其驱散的，然后她却养成了习惯，将假想的痛苦掩藏在斯巴达式的痛苦后。

  她好像很疲倦脸色显得很苍白，几乎没有了光泽。然而她依然对他流露着平日的温存，她的蓝眼睛依然像前一天那样闪耀着光彩。

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  “再见，最亲爱的，”她说，她的眼睛特别蓝，过后他思量，那目光是否是通过泪水射向他的？

  到了家门口，她在马车的阶蹬上被裙子绊了一下，倒在他身上。

  “你没受伤吧？”他问道，并用胳膊扶稳她。

  “没有；可是我可怜的衣服--瞧我把它撕坏！”她大声地说。

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  静思时想到梅的情绪和隐忍，一条被掩盖住的小说副线。

  若不是在浩瀚的文字中的那几行间反复体谅，许是在评imaginary wounds这两个字时不会对archer如此记恨不已。

  那日是坐在背光的窗前，语气稍有激动地转身和老师说，梅，那么梅，谁来体谅梅的隐忍和伤痛。

  语出便沉寂了，只有闷热的空气无精打采地逗留在室内。欲言的，停止了。

  梅的人生，也会是这样的吧，炙热退去后如烟灰般的千疮百孔，却安静得无声无息。

  论文的初稿标题定的是restraints bring real happinesses,介于传统保守的老师说题目定得过于绝对，用ultimate替了real,改得女老师的眉毛一上一下地直跳，才意识用了个更偏激的词。

  定稿时中庸地篡改了wharton的台词：there's good in inner-restraints.

  martin scorsese的电影选了娇小瘦削的ryder和发色金黄而非棕黑的pfeiffer来演may和ellen------和小说所描绘的形象正好相反。肩膀极窄，楚楚可人的ryder许也是导演所想传递的自我理解：a rose for may。

  有关archer与ellen，画面是定格在最后一幕：“在渐趋浓重的暮色里，他在凳子上坐了许久，目光一直没有离开那个阳台。终于，一道灯光从窗口照射出来，过了一会儿，一名男仆来到阳台上，收起凉棚，关了百叶窗。

  这时，纽兰阿切尔像见到了等候的信号似的，慢慢站起身来，一个人朝旅馆的方向走了回去。”

  再之后，留下的无尽被拖延的唯美，交织着百叶窗上反射出的暮光，和年轻时ellen意想中转身的脸庞，近在咫尺却主动放弃的生命之花。

  有关archer与may，停留的是有关最后挣扎的那幕：“她蹲下身子，泪流满面，把脸贴在他的膝上。”

  再之后，是30年的真实生活，所能想象到的枯燥琐碎，传统背后隐秘不表的热情。

  “事前就非常有把握的事，究竟会不会让你的心狂跳呢。”

  还是梅，守住了archer的最终幸福，承担着所谓的假想忧伤，成就了archer心深处的那朵生命之花。

  30年的家庭生活于archer是否真正幸福，我说不好。

  在Edith Wharton archives of the Beinechke Library at Yale University，珍藏着两部情节完全的手稿。

  In both of these alternate plots, Archer and Ellen are with each other for a short period of time but finally break up, which are the total subversions of the present one. It is for sure that no one in the previous two plots gains real happiness at all. The two stories are “profoundly, dismally tragic” (Wolff 1996: 19).

  也许，找的到答案。