房地产投融资与开发法律风险及对策 下载 pdf 电子版 epub 免费 txt 2025

《房地产投融资与开发法律风险及对策》写作素材均取自本人及团队近20年的从业经历，包括与近百家合作单位开展的房地产建设与投融资业务合作，结合了从业过程中操作过的数百个案例。谨在此感谢各合作单位在业务合作中给予我们的信任，以及对编撰《房地产投融资与开发法律风险及对策》的支持。在此特别感谢以下合作单位：交通银行、平安银行、浦发银行、上海国际信托、华宝信托、新华信托、汇添富资本、太平洋资产管理、上海地产城市更新发展基金、东方资产管理房产基金、复地共赢房地产基金、华润置地、保利置业、中国电建地产、绿地集团、恒基兆业地产集团、旭辉集团、上海城开集团、上海城投集团、上海地产集团、金茂集团、陆家嘴集团、世茂集团、中房置业、上海恒大集团、建工集团、中建三局等金融机构及房地产、建筑集团。

目录

上篇

房地产投融资法律风险及对策

第1章房地产投融资与法律事务概述

1.1房地产投融资概述

1.1.1房地产业与投融资之间的关系

1.1.2我国房地产投融资的现状

1.1.3研究房地产投融资问题的意义

1.2我国房地产企业投融资渠道

1.2.1当前我国房地产投融资渠道的现状如何，弊端体现在哪里

1.2.2我国房地产业主要的外部投融资渠道

1.2.3 目前我国房地产融资渠道单一的原因和造成的后果

1.2.4为什么说多元化融资是当前国家宏观调控背景下房地产业的必然选择

1.3房地产企业投融资渠道法律实务分析

1.3.1法律风险防控对房地产投融资的重要性

1.3.2房企如何规避风险，如何选择适合自身企业的融资渠道

1.3.3律师在房地产投融资过程中能起到哪些作用

第2章房地产并购

2.1 并购——房地产投融资重要工具

2.1.1为什么房地产并购是房地产投融资的重要工具

2.1.2 资产收购与股权收购的区别及利弊有哪些

2.1.3房地产并购的现状如何

2.1.4房地产并购的意义何在

2.2房地产并购过程中需要关注的法律问题

2.2.1对于建设用地应注意的问题

2.2.2对于在建工程的房地产并购应注意的问题

2.2.3对于已建成房地产项目应注意的问题

2.2.4对于目标公司的国资因素应注意的问题

2.2.5对于外资房地产并购应注意的问题

2.2.6对于特殊类型房产并购应注意的问题

2.2.7对于房地产股权并购应注意的一般问题

2.3房地产并购中的律师尽职调查

2.3.1房地产并购中的律师尽职调查的价值

2.3.2房地产并购中的律师尽职调查须经历哪些主要步骤

2.3.3房地产并购中的律师尽职调查的内容

2.4房地产股权并购中的交易结构安排及法律文件制作

2.4.1房地产股权并购中的交易结构安排

2.4.2房地产股权并购中并购合同的制作

2.5 案例分析——上海某房地产公司并购案例

2.5.1案例背景

2.5.2操作过程

2.5.3相关法律问题分析

第3章房地产信托

3.1房地产信托概述

3.1.1什么是房地产信托

3.1.2房地产信托的种类

3.1.3我国房地产信托的现状

3.1.4我国房地产信托监管的发展历程

3.2房地产集合资金信托计划的主要业务模式及法律问题

3.2.1房地产集合资金信托计划的主要业务模式

3.2.2与银行贷款相比，债权型房地产信托的竞争力何在

3.2.3股权型房地产信托风险如何掌控

3.2.4混合型房地产信托中的“债转股”交易如何安排

3.2.5“股权投资附加回购承诺”结构安排及其风险

3.2.6优先劣后设置是否是变相承诺最低收益

3.2.7延期兑付违约的形成原因是什么，常见的应对措施有哪些

3.2.8信托资金监管存在哪些问题

3.3在我国要开展REITs所面临的法律问题

3.3.1 REITs在我国的现状如何

3.3.2 REITs发行主体须构建“特殊目的公司”（SPV）还是依托现有的信托公司

3.3.3 REITs监管机构的职责划分如何协调

3.3.4 REITs基金在银行间市场还是证券交易所流转

3.3.5须完善哪些税收政策来促进REITs的发展

3.4房地产信托的法律文书制作

3.4.1信托目的条款

3.4.2信托计划的期限

3.4.3信托财产管理、运用和处分条款

3.4.4受益人大会条款

3.4.5信托财产税费条款

3.4.6信托受益分配条款

3.5案例分析——中信一聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划

3.5.1信托计划

3.5.2操作流程

3.5.3评价

第4章房地产资管

第5章房地产私募基金

第6章房地产企业境外上市

第7章房地产企业借壳上市

第8章房地产资产证券化

第9章银行贷款

第10章其他房地产投融资方式

下篇

房地产开发与建设法律风险及对策

第11章房地产开发中土地使用权法律实务

第12章房地产项目建设施工法律实务

第13章房地产销售、租赁和运营法律实务

颜学海，毕业于燕山大学、中国人民大学和复旦大学。现任上海市海华永泰律师事务所主任，高级合伙人。曾在英国Clifford Chance律师事务所实习和工作，2002年牵头重组并创建上海市海华永泰律师事务所。担任复旦大学房地产研究中心法律专业委员会主任，华东政法大学、上海交通大学法学院、华东师范大学等知名学府客座教授。

荣获第二届东方大律师、上海市十大杰出青年、司法部“律师行业标兵”和年度中国最佳金融律师等荣誉称号。担任首届中国科技金融促进会风险投资专业委员会委员、中国房地产协会法律委员会执委、上海市房地产业协会首席律师、上海仲裁委员会仲裁员、上海市青年联合会第十及十一届常委、上海市金融青联第二届常委、上海市证券交易所研究中心特约研究员、上海市国资委法律专家团成员。

担任百余家政府机关、房地产集团、金融证券机构、境内外基金法律顾问，多家上市公司独立董事。负责操作几百件房地产开发与投融资、基金募集与设立、企业境内外上市项目。同时还参与了大量立法性实务性研究课题：上海市法制办、上海市房地局《上海市房地产经营中法律风险实证研究》课题组负责人之一，中国证监会《证券投资基金运作管理办法》立法调研组成员，上海证券交易所有关《外资并购法律问题研究课题》负责人，并著有《中国二板市场》《企业投融资与操作实务》等专著。

专长于房地产及企业投融资(房地产融资、投资基金、企业境内外上市)法律服务。

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书籍介绍

《房地产投融资与开发法律风险及对策》写作素材均取自本人及团队近20年的从业经历，包括与近百家合作单位开展的房地产建设与投融资业务合作，结合了从业过程中操作过的数百个案例。谨在此感谢各合作单位在业务合作中给予我们的信任，以及对编撰《房地产投融资与开发法律风险及对策》的支持。在此特别感谢以下合作单位：交通银行、平安银行、浦发银行、上海国际信托、华宝信托、新华信托、汇添富资本、太平洋资产管理、上海地产城市更新发展基金、东方资产管理房产基金、复地共赢房地产基金、华润置地、保利置业、中国电建地产、绿地集团、恒基兆业地产集团、旭辉集团、上海城开集团、上海城投集团、上海地产集团、金茂集团、陆家嘴集团、世茂集团、中房置业、上海恒大集团、建工集团、中建三局等金融机构及房地产、建筑集团。

• 作者：Mosy 发布时间：2022-06-21 01:29:13

  对我来说没啥吸引力，而且内心槽点略多，但是它既然定位为儿童文学，那些槽点是可以忽略的。

• 作者：三皮 发布时间：2016-09-05 15:20:18

  棒，很多新鲜的感受。以往习焉不察的字义，经注释一点出，心里那个高兴，感受那个具体，感觉那个妥帖。

• 作者：嘻嘻嘻嘻嘻嘻 发布时间：2022-03-06 02:30:27

  看完了

• 作者：焕然 发布时间：2018-04-24 10:15:17

  百科式工具书，有一些干货，可以做入门的框架搭建和延伸阅读的导读。前面投融资部分较为详细，开发部分似乎实用性偏弱。

• 作者：Ray 发布时间：2022-04-21 10:30:22

  亮点在于内容比较完整，而且是法律人（律师）所写，更方便学法的同学理解，尤其是投融资部分。开发部分的一些法律问题的分析意见可以商榷。

• 作者：周星星 发布时间：2023-11-13 14:02:02

  文笔不错但没多大意思……看了一半送同事做生日礼物又拿回来读完先

• 实用

  作者：Veronica 发布时间：2011-05-05 19:55:30

         因为是在“大家网” 上面下的加密版PDF，所以对于纸质、印刷、字体等等问题完全不知晓，所以瓶子我唯一能评论的只有内容。

         第一感觉是内容很全很实在！

         看完了这本书瓶子我异常后悔把这本书放在最后“过”一遍！因为之前上网搜的一些资料以及淘宝买教材赠送的一些资料这本书基本上都包含了！

         第二，整本书按照卷子的顺序，每一个题目都有相应的章节。

         每一章都有很多题可以做。。虽然楼主没做（电子版很伤眼哦亲！）但是感觉比较靠谱。感觉很适合初期接触BEC H 的同学们！

         第三，题目后面有解释啊！

         我做真题最郁闷的就是。。不知道为嘛错了。。错了还觉得自己很对。。于是这些解释让我有种四六级王长喜的感觉好亲切哦！

         第四，写作、口语部分很好。

         写作，每一个类型都详细介绍了，于是我知道了之前一直不知道的一些细节问题。而且，每一段还有典型句子，纽约时报神马的，感觉还是不错的，可以参考，可以套用。

          口语部分异常详细，除了往年考过的例子都总结下来后，还有一些TIPS很实用，临场应急之类很不错。所以楼主我准备快考试的时候再去过一遍！

          最后。。祝看到这个书评的同仁们顺利通过。。。

          也祝愿我自己顺利通过（看在我如此善良的写个书评的份上让我过了呗？o(╯□╰)o）

         

• 信贷环境收缩的情况下，开发商该从哪里找钱？

  作者：焕然 发布时间：2018-04-26 11:49:44

  既然除了银行贷款，实际上还有并购、信托、资管、私募、上市、证券化、银行贷款及众筹等途径，为什么还说途径单一呢？因为其他途径不是很难，就是很贵。

  房价飞涨，政府一直说要进行房地产调控。如果说限购、限价这些调控政策都只是让开发商皱皱眉头的话，信贷环境的收紧就是捏住了开发商的一边脖子。

  从2017年中开始，信贷收紧的阴影就笼罩在每个非国企开发商的头上，本来盼着2018年第一季度银行按惯例会稍微放松下贷款，谁知情况反而越演越烈。银行对房企的授信额度也在不断收紧，四大行不少分支机构、还有一些股份行新增的房企授信业务都比较紧张，项目的准入更为严格，开发贷必须满足“432”条件，并购贷款也在收紧。

  一言蔽之，哀鸿遍野。

  银行贷不到款只能靠快速销售回款了，于是回款不达标的话“杀一个财务祭天“（这是玩笑），和“通宵出图“”赶工（这可不是玩笑）的现象也就不难理解了。

  除了银行贷款和销售回款，还有没有其他的途径呢？自然是有的，金融市场产品结构复杂、法规繁多，针对地产的金融产品究竟有那些？具体又是适用怎么的情况呢？如果只看融资方面的材料，难以与房地产开发的对应，容易令人云里雾里，实际操作性也低。

  《房地产投融资与开发法律风险及对策》就是比较难得的专门针对房地产市场的投融资情况，从法律的角度进行介绍和分析的书籍。

  主编颜学海在房地产法律领域积累了近20年的经验，他不仅仅是上海海华永泰律所的高级合伙人，也是复旦、交大等名校的客座教授、同时也是政府的专家团成员。有了商界、学界、政界的三重身份，也有丰富的从业经验，这本《房地产投融资与开发法律风险及对策》的权威性与实操性是毋庸置疑的了。

  《房地产投融资与开发法律风险及对策》全书分两大部分，上部针对房地产投融资部分，下部针对开发部分。其中投融资部分囊括了并购、信托、资管、私募、上市、证券化、银行贷款及众筹等途径，开发部分则从土地到建设到销售均有涉及，全面而实用，可以作为百科式工具书备查，也可以通读作为知识结构的梳理。

  那么，在信贷环境收缩的情况下，开发商该从哪里找钱呢？

  国内房地产融资途径单一

  既然除了银行贷款，实际上还有并购、信托、资管、私募、上市、证券化、银行贷款及众筹等途径，为什么还说途径单一呢？

  很简单，因为其他途径不是很难，就是很贵。

  从大环境来说，国家对资本市场的管控本来就非常严格，在房地产融资方面，更是如此。公司上市、债券、信托等途径，收法律和政策多重限制。国外很多成熟的房地产融资渠道，国内都暂时没有政策空间可以顺利发展。

  同时，国内还有大量的小开发商，因为发展规模和企业管理等问题，根本没办法找到其他融资途径，只能靠银行和回款了。

  国内房地产融资途径各自的特点

  1、银行，程序简单、效率高、利息低，但如上文所说，对开发商自有资金和项目开发程度要求高，信贷额度也越来越小了。

  2、并购，主要是股权并购，一般是收购方短时间持有项目公司股权，在到期后溢价转让退出。好处是有控制权风险较低，同时简单直接，不受企业间借贷限制，缺点是或有债务风险。

  3、信托，包括房地产集合资金信托（传统意义上的信托）和房地产投资信托基金（即大名鼎鼎的REITs）。传统意义上的信托性价比不高。简单来说，信托利息低的，跟银行贷款一样需要的证照太多，不如直接银行贷款；股权型信托，利息太贵。但信托本身可以做一些优先劣后的结构设置，灵活度高。至于REITs,监管严、税负重，需要等待政策扶持成长。

  4、资管，与信托类似，均为金融机构对资产进行经营运作的途径。信托与基金的资管也属于资管范畴。总体而言，资管投资灵活度更高。

  5、私募基金，更灵活、更贵，需要大地产商才能运作。但风险也高，个别基金更是在非法集资、非法经营的边缘徘徊。

  6、上市，包括境外上市和借壳上市，来钱多，难度大。国内上市难，香港、新加坡是开发商的热门首选。

  房地产不同阶段的融资手段选择

  房地产在不同阶段，可以选择的融资方式不同。

  1、 项目准备阶段，主要支付土地款，基本只能靠自己，要么就是靠别人（并购），个别大开发商也可以试试信托、私募基金等。

  2、 项目开发阶段，主要是开发建设支出，一般靠银行贷款（难度加大），或者靠“拖着“（建设施工公司垫资）；同样，大开发商也可以信托、私募基金等。

  3、 房产销售阶段，这个时候资金没那么紧张了，因为有最大的现金流入——房款进来了。这个时候开发商为尽快收回资金会辅助购房者完成抵押贷款。同时，此时因为开发进度成熟，其他途径融资也比较容易了。

  转眼间，房地产行业发展已经近三十年了，随着市场发展的成熟，地产行业的资金密集特征越来越明显。行业兼并的战斗已经硝烟滚滚了，要求生存，只能尽量做大规模，提高周转，同时广开渠道，争取多元化的融资途径，才能在投融资这场肉搏战中胜出。